Mecanică Fină - o companie imobiliară evaluată la jumătate din valorea activelor nete

Acţionarii Mecanică Fină au fost convocaţi, la începutul lunii noiembrie a anului trecut, pentru aprobarea schimbării obiectului principal de activitate al companiei din "Fabricarea de instrumente şi dispozitive pentru măsură, verificare, control, navigaţie", în "Activităţi ale holdingurilor". Compania este deţinută în proporţie de 92% de Mol Invest, societate care, la rândul său, este deţinută de Sergio Mollo, preşedintele şi directorul general al Mecanică Fină.

Consiliul motiva că schimbarea domeniului şi obiectului principal de activitate se impune întrucât compania nu mai desfăşoară activităţi de fabricare a aparatelor de măsură şi control, veniturile sale provenind, pe de o parte, din profitul societăţilor care alcătuiesc Grupul Mecanică Fină, iar pe de altă parte din activităţi de tip "property management", adică din închirierea spaţiilor pe care le deţine.

Anunţul a adus o creştere a preţului acţiunii MECE de 13,9% în şedinţa din 6 noiembrie, cu cele mai mari volume înregistrate de la izbucnirea pandemiei Covid, evoluţie care a continuat în următoarea şedinţă de tranzacţionare, cu un avans de 3,49%, până la 35,6 lei pe titlu, după ce, pe parcursul zilei, cotaţia intra-day atinsese maximul de 37 lei.

• Evaluatorul stabileşte un preţ de retragere din companie ce echivalează cu jumătatea valorii contabile a acţiunii

Compania publică raportul de evaluare întocmit de FairValue Consulting în data de 8 noiembrie, în care valoarea estimată a Mecanică Fină era de 93,9 milioane lei, puţin peste jumătate din valoarea activelor nete ale societăţii de la finele anului 2022, de 173,7 milioane lei. Preţul de retragere pentru acţionarii ce îşi exercitau acest drept era de 25,33 lei pe titlu, sub cel din piaţă de la acel moment şi echivalentul a 54% din valoarea contabilă a acţiunii, de 46,87 lei.

Publicarea raportului a adus o reacţie puternic negativă la bursă, preţul acţiunii MECE având o cădere de 14,2% în acea zi, ce a continuat în şedinţa din 9 noiembrie, cu un declin de circa 5,3%.

Unul dintre primele lucruri ce se remarcă în raport şi reclamat de investitori este că FairValue nu foloseşte în evaluare abordarea prin active. Conform documentului, deoarece activitatea Mecanică Fină este viabilă şi capabliă să genereze venituri, pentru evaluare s-a utilizat media abordărilor prin piaţă şi prin venit, având ca bază situaţiile financiare de la data de 31 decembrie 2022.

"Abordarea prin venit este cea mai adecvată în cazul evaluării în ipoteza continuării activităţii deoarece se înscrie în optica cumpărătorului, incluzând beneficiile viitoare actualizate şi eforturile de investiţii necesare într-o perioadă de timp previzibilă", se arată în raport.

Despre abordarea prin active, FairValue susţine că prezintă dezavantajul că reflectă o viziune statică a patrimoniului net la data evaluării şi că activele sunt evaluate în mod individual, de multe ori prin metode diferite. "Această abordare nu a fost aplicată deoarece nu este adecvată în cazul unei întreprinderi care îşi va continua activitatea în mod previzibil în următoarea perioadă", se arată în raport.

Dar investitorii nu sunt de acord.

Dan Segal, investitor vechi la Bursa de Valori Bucureşti şi acţionar Mecanică Fină, ne-a spus: "În principiu, o firmă de imobiliare trebuie evaluată pe baza abordării prin active. Imobilele nu sunt greu de evaluat, chiar dacă întotdeauna există o marjă de eroare. Dar evaluatorul a ales să ignore această metodă, iar justificarea pentru care nu a utilizat abordarea prin active mi se pare foarte puţin plauzibilă".

La finele anului 2022, 99% din activele societăţii în valoare de 224,8 milioane lei erau active imobilizate, din care aproape 90% erau investiţii imobiliare. Capitalurile proprii se ridicau la 173,7 milioane lei, conform datelor financiare prezentate în raport.

Marius Motogna, de asemenea investitor în Mecanică Fină, atrage atenţia asupra unui alt raport de evaluare, întocmit de Darian pentru retragerea acţionarilor din Contactoare Buzău, unde se merge pe metoda evaluării prin active.

"Având în vedere că societatea Contactoare nu mai desfăşoară activitatea operaţională de producţie aparataj electric şi că principala activitate este reprezentată de închirierea spaţiilor industriale/administrative din Buzău sau valorificarea activelor prin vânzare, abordarea prin active este singura adecvată pentru evaluarea societăţii", se arată în raportul întocmit de Darian pentru Contactoare.

"Este exact cazul Mecanică Fină!", spune Marius Motogna.

Pentru clarificare ziarul BURSA a întrebat ANEVAR în ce situaţii este adecvată utilizarea abordării prin active la evaluarea unei companii, dar Asociaţia nu a răspuns până acum solicitării noastre, ce a fost trimisă în urmă cu două săptămâni.

• Dan Segal: "Cred că ASF ar trebui să investigheze tranzacţiile cu acţiuni MECE din dimineaţa zilei de 8 noiembrie"

Alte aspecte sesizate de investitori se referă, între altele, la evaluarea unor terenuri, tranzacţiile realizate de acţionarul majoritar la preţuri peste cel din raportul de evaluare sau perioada lungă de timp scursă din momentul întocmirii raportului până în momentul publicării sale.

"Modul în care au fost evaluate terenurile este foarte ciudat. Plecând de la preţuri de ofertă pentru terenuri similare de 717 euro/mp, 763 euro/mp, 750 euro/mp şi 540 euro/mp s-a ajuns, după diverse ajustări, la o evaluare a terenului deţinut de companie de 459 euro/mp", spune Dan Segal.

Raportul este datat în 27 iulie, cu mult înainte ca acţionarii să fie convocaţi pentru schimbarea obiectului de activitate, dar publicat în 8 noiembrie. "În opinia mea, este o perioadă suficient de îndelungată astfel încât, probabil, concluziile din raport să nu rămână confidenţiale", afirmă Dan Segal.

De asemenea, investitorul atrage atenţia asupra tranzacţiilor efectuate cu acţiuni Mecanică Fină în dimineaţa zilei de 8 noiembrie 2023. Conform datelor de pe site-ul BVB, în acea zi, acţiunea a deschis cu un gap-down de 8,4%, la 32,6 lei, pentru ca să coboare până la minimul zilei, de 30,4 lei, chiar în prima jumătate de oră de tranzacţionare. Potrivit investitorului, raportul de evaluare ce indica preţul ce urmează a fi plătit de societate acţionarilor care îşi exercită dreptul de a se retrage a fost publicat pe site-ul emitentului în jurul orei 11:30.

"Mi se pare destul de probabil ca raportul să fi fost cunoscut unor participanţi la piaţă, înainte de publicarea pe site-ul Mecanică Fină. Cred că ASF ar trebui să investigheze tranzacţiile cu acţiuni MECE, din acea dimineaţă", spune Dan Segal.

De asemenea, se remarcă achiziţiile de acţiuni ale companiei realizate de majoritarul Mol Invest, la preţuri semnificativ mai mari decât cel rezultat din raportul de evaluare. De pildă, în anul 2022, Mol Invest a cumpărat titluri MECE la preţuri situate între 28 lei şi 32 lei pe unitate, dar în mare parte peste pragul de 30 lei. Or, teoretic un investitor raţional cumpără la preţuri despre care crede că sunt subevaluate.

Nu în ultimul rând, veniturile constând în câştiguri din evaluarea la valoare justă au fost considerate zero în previziuni, după cum se menţionează în raport.

• Dan Segal: "Firma FairValue se ascunde în spatele aplicării inadecvate a unor metodologii şi majoritarul se ascunde în spatele firmei FairValue"

Din abordarea prin piaţă, FairValue Consulting a obţinut o valoare estimată a Mecanică Fină de 103,4 milioane de lei, iar din abordarea prin venit (a fluxurilor de numerar actualizate) o valoare de 84,4 milioane de lei. Astfel ajunge la o evaluare de 93,9 milioane de lei a companiei, respectiv 25,33 lei pe acţiune.

"În opinia mea, preţul din raport este cu mult mai mic decât valoarea corectă a companiei, cu scopul evident ca majoritarul să plătească mai puţin minoritarilor care se retrag din compamie. Cred că ASF şi ANEVAR ar trebui să reacţioneze când un raport de evaluare duce la o diferenţă atât de mare faţă de valoarea intrinsecă a unei societăţi. Firma FairValue se ascunde în spatele aplicării inadecvate a unor metodologii şi majoritarul se ascunde în spatele firmei FairValue", spune Dan Segal.

În adunarea din decembrie anul trecut, punctul privind schimbarea obiectului de activitate al Mecanică Fină şi preţul de retragere de 25,33 lei pentru acţionarii care îşi exercită acest drept au fost aprobate, evident prin votul majoritarului. Încă nu există date publice privind retragerile din societate.

În anul 2022, Mecanică Fină a avut venituri din exploatare de aproape 18,1 milioane lei şi un profit net de circa 10,1 milioane lei, cu 130% peste cel din anul anterior. Pentru 2023, Mecanică Fină a previzionat venituri din exploatare de 12,8 milioane lei şi un profit de aproape 8,1 milioane lei, conform datelor din raportul de evaluare şi a raportărilor de la BVB.

Compania îşi va prezenta rezultatele preliminare aferente anului trecut în data de 28 februarie.