Preţurile locuinţelor sunt determinate doar de dobânzile manipulate de băncile centrale?

Dinamica pieţelor imobiliare rezidenţiale nu reprezintă doar un subiect de interes pentru presă în general, ci este analizată şi în articole de specialitate care analizează implicaţiile politicilor monetare.

Un astfel de studiu a fost publicat recent pe site-ul Băncii Angliei, cu titlul "UK house prices and three decades of decline in the risk free real interest rate", iar concluzia este aceea că "avansul preţurilor este explicat doar prin scăderea dobânzilor".

Unul dintre autori, David Miles, a fost membru al Comitetului de Politică Monetară al Băncii Angliei, în cadrul căruia se decide nivelul dobânzii de intervenţie, după cum scrie Bloomberg.

Toate explicaţiile des întâlnite, cum ar fi oferta scăzută de locuinţe, relaxarea condiţiilor de reglementare pentru pieţele financiare sau apetitul speculativ, sunt trecute în plan secund. De fapt, autorii afirmă că aces­tea joacă un rol foarte scăzut sau chiar niciun rol.

În opinia lor, factorul determinat al preţurilor de pe piaţa imobiliară rezidenţială din Marea Britanie este doar dobânda reală fără risc, definită prin "randamentul ajustat cu inflaţia pentru creditele a căror rambursare este garantată". În această categorie intră creditele acordate guvernelor prin emisiuni de obligaţiuni, deoarece se consideră că autorităţile nu pot intra în incapacitate de plată atâta timp cât au control asupra tiparniţei monetare.

Autorii studiului afirmă că "valoarea reală a locuinţelor a crescut de aproape patru ori în ultimele patru decade" (n.a. valoarea locuinţelor ajustată cu inflaţia).

Conform datelor oficiale de la Biroul Naţional de Statistică (ONS), preţurile nominale ale locuinţelor din Marea Britanie au crescut de aproape cinci ori din 1992 până în prezent, pe fondul unei creşteri de peste şapte ori a preţurilor medii din Londra (vezi graficul 1).

În aceeaşi perioadă, randamentele reale ale obligaţiunilor guvernamentale indexate cu inflaţia au scăzut puternic, dincolo de pragul de -3% (vezi graficul 2).

Conform datelor de la Biroul de Administrare a Datoriei Publice din Marea Britanie (United Kingdom Debt Management Office), primele obligaţiuni indexate cu inflaţia au fost emise în 1981.

Spre deosebire de obligaţiunile obişnuite, obligaţiunile indexate sunt caracterizate, după cum le spune numele, de indexarea în funcţie de preţuri atât a cuponului plătit cât şi a principalului rambursat la scadenţă.

Indexarea din Marea Britanie se face în funcţie de indicele preţurilor retail (RPI), a cărui dinamică anuală este superioară celei calculate pe baza indicelui preţurilor de consum.

Dincolo de faptul că indicele preţurilor de consum nu include costurile legate de asigurarea locuinţelor sau impozitele locale, RPI are şi o formulă de calcul diferită, care nu ţine seama da modificarea comportamentului consumatorilor în cazul unei creşteri a preţurilor.

Autorii articolului subliniază că "avansul semnificativ al preţurilor de pe piaţa imobiliară rezidenţială nu este specific Marii Britanii" şi prezintă date din celelalte ţări ale grupului G7 pentru a-şi susţine afirmaţia.

Mai mult, studiul a constatat că "preţurile locuinţelor din Marea Britanie au crescut substanţial mai rapid decât veniturile", iar "preţurile medii de acum sunt aproape de două ori mai mari decât o măsură a veniturilor dis­ponibile din urmă cu 40 de ani".

Cei doi autori nu uită să sublinieze diferenţa dintre dinamica preţurilor pe termen scurt de pe piaţa imobiliară şi tendinţa pe termen lung. În timp ce dinamica pe termen scurt este determinată de condiţiile de acordare a creditelor ipotecare sau de caracteristicile ciclului economic, pe termen lung preţurile locuinţelor sunt determinate de "declinul persistent al dobânzilor reale".

Inclusiv scăderea persistentă a randamentului chiriilor nu este considerată un indicator al supraevaluării de pe piaţa imobiliară rezidenţială.

Studiul include şi un avertisment cu privire la efectele unei creşteri a dobânzilor. "Modelul nostru prognozează că o creştere susţinută de 1% a randamentelor pentru obligaţiunile guvernamentale indexate poate conduce la o scădere a preţurilor de pe piaţa imobiliară de până la 20% pe termen lung".

Din păcate, autorii nu merg mai departe pe şirul concluziilor, astfel încât să prezinte şi evaluări ale impactului unui astfel de scenariu asupra sistemului bancar sau să estimeze orizontul de timp pentru creşterea preţurilor locuinţelor, în condiţiile în care dobânzile reale îşi vor continua "marşul" în teritoriul negativ.