TradeVille: Dezvoltare înfrânată pentru Impact Developer & Contractor

În primul trimestru al anului curent, compania a înregistrat rezultate financiare mai slabe, cu doar 24 de unităţi locative vândute, comparativ cu cele 50 vândute în aceeaşi perioadă din 2022. Veniturile au scăzut pe fondul încetinirii pieţei imobiliare, din cauza costurilor de împrumut mai ridicate, potrivit unui raport elaborat de Departamentul de Analiză al Tradeville .

Înfiinţat în 1991, IMPACT este primul dezvoltator imobiliar din România, fiind primul emitent al unor obligaţiuni corporative în valută la BVB. Compania derulează în prezent proiecte mari, în mai multe oraşe, cel mai important fiind complexul Greenfield Băneasa.

Compania are o prezenţa naţională (Bucureşti, Constanţa, Braşov, Timişoara, Cluj şi Iaşi), în locaţii atractive cu vecinătăţi verzi (proiectul Greenfield) sau în zona urbană (proiectul Luxuria). Proiectele acoperă atât zona rezidenţială, cât şi zonele comerciale şi hoteluri, fiind în curs de extindere în zona wellness şi sport.

Certificarea construcţiilor IMPACT conform standardului nZEB & BREEAM EXCELLENT (promovarea de soluţii sustenabile cum ar fi folosirea surselor regenerabile de energie, soluţii de mobilitate electrică, zone verzi extinse, parcuri şi locuri de joacă), face ca acestea să fie mai atractive comparativ cu cele ale altor dezvoltatori, rezultatul fiind resimţit direct de către rezidenţi, mai ales în contextul creşterii costurilor la energie. Acest lucru i-a adus dezvoltatorului premiul de "Cel mai sustenabil dezvoltator al anului 2022" în cadrul Galei Financial Intelligence Awards.

• Reuşite în primul trimestru din 2023

În primul trimestru al acestui an, unul "turbulent", după cum a fost menţionat şi în teleconferinţa cu analiştii, compania a reuşit să vândă doar 24 de unităţi locative, faţă de 50 în primuyl trimestru din 2022, obţinând venituri de 3,9 milioane euro faţă de 7,37 milioane euro în aceeaşi perioadă a anului trecut.

Printre sursele care au condus la această scădere a fost atât lipsa de stoc disponibil, 70% din unităţile locative construite fiind deja vândute (şi pre-vândute), dar şi încetinirea generală a tranzacţiilor pe piaţa imobiliară, mai ales pentru segmentul de clienţi vizat de Impact, care apelează la credite bancare (aproximativ 70% dintre clienţi). Un alt motiv este faptul că în trimestrul întâi nu au fost înregistrate vânzările din proiectul din Constanţa, Boreal Plus, datorită întârzierilor cu procesul de intabulare.

În ceea ce priveşte preţurile de vânzare, a fost înregistat un efect pozitiv, în ton cu piaţa, depăşind preţul mediu din Bucureşti, de 1.500 de euro/mp. Preţul mediu de vânzare a crescut la 1.604 euro/mp comparativ cu 1.39 euro/mp în primele trei luni din 2022.

La data de 31 martie 2023, IMPACT avea 457 de locuinţe pre-vândute şi rezervate, cu o valoare a pachetelor de 50 milioane euro, dintre care 433 contracte, respectiv 47 milioane euro, se estimează că se vor transforma în venituri, în perioada 2023-2024.

Din totalul de 457 locuinţe, 71% sunt aferente proiectelor în dezvoltare (325 locuinţe, 35,5 milioane euro) şi 23% sunt aferente proiectelor finalizate (108 locuinţe, 11,5 milioane euro), în timp ce 5% se referă la proiecte viitoare (24 locuinţe, 2,8 milioane euro).

În primul trimestru, s-a demarat construcţia unei noi etape în dezvoltarea Greenfield Băneasa, cel mai cunoscut proiect al companiei. Noua etapă cuprinde 250 de unităţi locative, ajungând astfel la un total de 982 de locuinţe aflate în diverse stadii de construcţie, dintre care doar 407 mai sunt disponibile. De asemenea, în perioada 2023-2024 se va începe construcţia a încă 649 de locuinţe.

În luna aprilie a anului 2023, a fost obţinut certificatul de urbanism pentru proiectul Aria Verdi, un proiect mixt, cu o valoare de dezvoltare brută de peste 350 milioane euro. Proiectul va fi localizat pe Blvd. Barbu Văcărescu, în apropierea hub-ului de afaceri din Pipera. În prezent, proiectul se află în etapa de dezvoltare a conceptului final, iar următorii paşi necesari pentru obţinerea autorizaţiei de construire vor fi realizaţi în curând.

Următorul proiect important al companiei este cel din Iaşi, un milestone important, pentru care construcţia ar trebui să înceapă în septembrie, în cazul în care compania primeşte aprobarea.

• Statusul litigiului de la Greenfield Băneasa

La începutul anului, unul dintre drumurile de acces către cartierul Greenfield Băneasa a fost închis de către Romsilva, pe o distanţă de 300 de m (din cei 2.000 m, cât are în total drumul), pe motiv că această bucată de drum reprezintă o linie parcelară, pe care accesul vehiculelor de orice fel este strict interzis. Astfel, cei peste 6.000 de locuitori din cartierul Greenfield nu mai au decât un singur drum de acces, care duce către DN1, fiind nevoiţi să petreacă timp îndelungat în maşină pentru a ieşi din cartier şi pentru a reveni, la orele de vârf ale traficului.

Impact s-a oferit în trecut să doneze trei loturi de teren cu o suprafaţă totală de 6.000 mp situate în intravilanul Sectorului 1 al municipiului Bucureşti pentru introducerea în circuitul silvic, în compensare pentru cei 300 de metri de drum, astfel încât această bucată de teren să revină Primăriei Municipiului Bucureşti. La data de 19 ianuarie 2023, Impact a iniţiat o acţiune în faţa Tribunalului Bucureşti, cu scopul de a determina instituţiile necesare să-şi îndeplinească obligaţiile asumate prin hotărârile Consiliului General al Municipiului Bucureşti, referitoare la acceptarea donaţiei încheiate cu Impact şi deschiderea accesului public definitiv între Aleea Privighetorilor şi Drumul Pădurea Pustnicu. Primul termen de judecată a fost stabilit pentru data de 22 mai 2023.

• Rezultate financiare

Este important de menţionat că veniturile sunt înregistrate în momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare şi atunci când apartamentul poate fi livrat către client. Sumele colectate în avans pentru pre-vânzări sunt considerate plăti în avans de la clienţi şi nu sunt înregistrate că venituri.

În primul trimestru, compania a obţinut venituri din vânzări de 21,8 milioane lei, cu 42% mai mici decât în primul trimestru al lui 2022 (37.5 milioane lei), în timp ce profitul brut a scăzut mai puternic, cu 62%. Rezultatul net s-a transformat dintr-un profit de 6 milioane lei în primul trimestru din T1 2022, într-o pierdere de 8 milioane lei în acest trimestru.

Indicatorul marja brută a reuşit totuşi să se menţină peste ţinta companiei de 30%.

• Perspective

Pentru anul în curs, compania urmăreşte în principal începerea de noi lucrări de construcţie, pentru a menţine ritmul vânzărilor. Printre cele mai importante etape sunt cele din Faza 4 a proiectului Greenfield Băneasa, unde 732 de unităţi dintre cele 1.167 trebuie să fie recepţionate în 2023 şi Faza 5 (estimat la 97 milioane euro), care va fi început ulterior securizarii finanţării.

Următoarea mişcare strategică pentru acest an este şi începutul lucrărilor la proiectul din Iaşi, considerat cel mai mare complex rezidenţial din Moldova. Valoarea brută de dezvoltare este de 175 milioane euro.

În ciuda scăderilor puternice din primul trimestru, compania îşi menţine obiectivele pentru acest an, estimând o creştere de 96% a cifrei de afaceri, faţă de anul 2022 şi o marja brută de 28%.

• Sectorul imobiliar

Sectorul imobiliar din Bucureşti este considerat, în continuare, în creştere. Dezvoltatorii văd o cerere mare, nesatisfăcută, dar care este foarte sensibilă la costurile de împrumut, lucru reflectat şi în scăderea cu 21% a numărului de tranzacţii înregistrat în trimestrul întâi. Totodată, piaţa din România este, tradiţional, una de proprietari, având cea mai mare rată din Europa, 95,1% din populaţie, la sfârşitul anului 2021.

Un alt factor de creştere a pieţei este şi interesul investitorilor alimentat de blocajul administrativ din Bucureşti, care va conduce la o apreciere puternică a valorii proprietăţii, pe lângă interesul suplimentar venit din chirii, care au crescut cu 6% doar în ultimul an.

Specialiştii estimează un necesar de aproximativ 8-9 salarii medii anuale pentru achiziţia unui apartament nou, cu două camere. Pe plan regional, pentru achiziţia unei locuinţe de 55 mp sunt necesare aproape 18 salarii medii anuale în Praga, în jur de 15 în Budapesta şi în Varşovia, şi aproximativ 12 în Viena. Totodată, în trimestru întâi 2023, locuinţele au fost mai accesibile decât în aceeaşi perioadă a anului 2022, dacă ne raportăm la Indicele Puterii de Cumpărare. Totodată, România are cele mai mici credite rezidenţiale restanate per capita (media UE este de 15 ori mai mare).

Potrivit raportului de piaţă "România Residential Market Genome" realizat de compania de consultanţă imobiliară SVN România, în 2023 ar putea fi livrate peste 19.000 de case şi apartamente în Bucureşti şi împrejurimi, ceea ce reprezintă o scădere cu aproximativ 11% faţă de anul precedent, când au fost finalizate 21.328 de locuinţe.

Tot în acelaşi raport, segmentul premium şi de lux va înregistra în 2023 cele mai bune rezultate de livrări din ultimii ani, cu un nivel estimat la circa 800 de locuinţe, sau aproximativ 4,4% din oferta nouă. Acest lucru se datorează elasticităţii preţurilor proprietăţilor premium. Piaţa apartamentelor de lux este caracterizată în mod normal de cerere limitată şi oferta scăzută. Potenţialii cumpărători de apartamente de lux sunt dispuşi să plătească un preţ premium pentru caracteristicile şi serviciile de înaltă calitate oferite de aceste proprietăţi şi nu sunt atât de sensibili la ratele dobânzilor.

Proiectele dedicate acestui segment reuşesc să genereze vânzări şi într-o economie în scădere, deoarece clienţii vizaţi au venituri mai mari, economii substanţiale şi acces la surse de finanţare alternative, precum împrumuturi bancare cu dobânzi mai mici. Prin urmare, creşterea dobânzilor poate avea un impact mai mic asupra capacităţii lor de a achiziţiona proprietăţi, lucru ce motivează şi dezvoltatorii să construiască proiecte dedicate acestui segment, precum proiectele marca ONE, sau Luxuria şi Aria Verdi de la Impact.

• Oportunităţi/riscuri

- Impact este sensibil afectată de creşterea costurilor de împrumut, datorită expunerii sale pentru clienţii care achiziţionează apartamente cu credite bancare. Orientarea sa către clienţi cu venituri mai mari sau investitori prin proiectele Luxuria sau Aria Verdi ar putea să rezolve această presiune.

- Societatea dispune de suprafeţe mari de terenuri (landbank), estimate la 175 milioane euro care îi pot permite să dezvolte proiecte în valoare de 1,5 miliarde euro.

- Compania a bugetat o creştere considerabilă a cifrei de afaceri pentru anul în curs, care poate fi atinsă dacă toate planurile vor merge conform termenelor şi dacă reducerea costurilor de împrumut va avea loc în toamnă, conform estimărilor BNR.

- Litigiul cu administraţia locală din Bucureşti a atras o atenţie nedorită asupra dezvoltatorului. În cazul în care compania nu va reuşi să depăşească această problemă, pot naşte suspiciuni cu privire la reputaţia şi integritatea companiei. Investitorii şi clienţii pot să-şi pună întrebări cu privire la capacitatea companiei de a respecta legile şi reglementările în vigoare, ceea ce duce la pierderea încrederii în afacere şi scăderea valorii acţiunilor.