TradeVille: Vânzările rezidenţiale ale One United Properties, la record absolut

One United Properties a livrat apartamente în valoare de 275 de milioane de euro în 2023, în creştere cu peste 62% faţă de 2022, datorită unei oferte foarte extinse de proiecte. Compania a avut nouă şantiere deschise concomitent, cu peste 20.000 de muncitori. Fazele incipiente ale proiectelor au cântărit asupra marjelor de profit, datorită tehnicilor contabile specifice, urmând ca profitabilitatea să crească pe măsură ce lucrările progresează, potrivit unui raport elaborat de Departamentul de Analiză al TradeVille

One United Properties este un dezvoltator imobiliar cu sediul în România, fondat în 2011 de Victor Căpitanu şi Andrei Diaconescu. Compania a devenit rapid una dintre cele mai influenţe în ţară, cunoscută pentru proiectele sale de lux şi designul inovator, construcţiile sale fiind situate în locaţii exclusiviste din Bucureşti şi de pe litoral. Expertiza principală a dezvoltatorului constă în proiecte rezidenţiale, de birouri şi comerciale de înaltă clasă, cu o puternică orientare către sustenabilitate, tehnologie şi calitate. Portofoliul său cuprinde unele dintre cele mai iconice clădiri din Bucureşti.

Echipa de management este formată din cei doi directori generali, Victor Căpitanu şi Andrei Diaconescu. Aceştia şi-au început cariera la Alpha Bank în urmă cu aproximativ 20 de ani şi sunt actionarii majoritari ai dezvoltatorului. Tot ei sunt cunoscuţi pentru fondarea companiei de investiţii Capital Partners, ulterior vândută către Banca Transilvania.

Pe lângă cei doi acţionari principali, care deţin împreună aproximativ 56% din companie, restul de acţiuni sunt împărţite între persoane fizice (24%) şi persoane juridice (20%). Dintre investitorii instituţionali, avem fondul de pensii Metropolitan Life Pensii Private cu o participaţie de 1,1%, dar şi celebra companie BlackRock, care are o investiţie de 0,17%.

• Sectorul imobiliar în 2024: cerere în creştere, ofertă în scădere

Pentru anul 2024, se preconizează că presiunile asupra preţurilor vor persista, amplificate de o cerere în creştere şi o ofertă în scădere pe piaţă. Această situaţie de dezechilibru este anticipată să influenţeze evoluţia preţurilor pe o durată medie de timp, potrivit specialiştilor din domeniul imobiliar. Aceştia prognozează că, pe la mijlocul anului, costurile de finanţare vor scădea semnificativ, ceea ce va stimula puternic piaţa imobiliară, conform platformei imobiliare.ro.

În capitală, suspendarea Planurilor Urbanistice Zonale (PUZ-uri) a limitat numărul de locuinţe noi în 2023, ceea ce va duce probabil la o reducere a numărului de locuinţe livrate în 2024. O scădere cu peste 47% a autorizaţiilor de construcţie în Bucureşti a motivat dezvoltatorii să se orienteze către oraşe regionale precum Cluj-Napoca, Timişoara, Râmnicu Vâlcea şi Braşov. Deşi, preţurile materialelor de construcţii au cunoscut o corecţie în 2023, după creşterea explozivă din 2022, acestea au rămas la un nivel superior comparativ cu 2021.

Schimbările fiscale programate pentru 2024, inclusiv eliminarea unor facilităţi fiscale şi modificarea regimului TVA, marile proiecte de infrastructură în desfăşurare şi lipsa forţei de muncă în sector vor creşte considerabil costurile de construcţie, făcând probabilă o rată anuală de creştere de peste 10%, fapt ce se va traduce în preţuri mai mari ale apartamentelor şi chiriilor.

Pentru 2024, se estimează o continuare a scăderii inflaţiei, o accelerare a creşterii economice la 3,1%, de la 2,2% în 2023, o creştere a salariului mediu, datorată iniţiativelor guvernamentale şi recuperării parţiale a pierderilor cauzate de inflaţie de sectorul privat, şi o scădere foarte lentă a ratelor dobânzilor la creditele ipotecare.

Cererea de locuinţe a înregistrat o creştere semnificativă la nivel naţional în ultima parte a anului 2023, cu peste 145.000 de persoane interesate să achiziţioneze case sau apartamente pe platforma imobiliare.ro, marcând o creştere de aproape 22% faţă de sfârşitul anului 2022. Cea mai mare parte a cererii s-a concentrat în Bucureşti, cu un interes majoritar pentru locuinţele vechi, deşi cererea pentru locuinţele noi a avut un avans remarcabil, de aproape 40% faţă de anul anterior.

• Vânzările One United Properties, în creştere

În 2023, 953 de apartamente şi 1.584 de locuri de parcare şi alte tipuri de unităţi au fost vândute şi pre-vândute de One United Properties, pentru un total de 275 de milioane de euro, în creştere cu aproximativ 62% faţă de 2022 (169 de milioane de euro). La data de 31 decembrie 2023, 71% din apartamentele disponibile în curs de dezvoltare şi recent livrate erau vândute. Sumele de încasat în baza contractelor încheiate cu clienţii la 31 decembrie 2023 sunt de 295 milioane de euro în numerar suplimentar până în 2025. Compania a finalizat anul cu un portofoliu important de terenuri, cu drepturi de construcţie evaluate la peste 2 miliarde de euro, echivalent cu bugetul capitalei pe un an.

Din punct de vedere financiar, compania a raportat o creştere cu 30% a cifrei de afaceri consolidate faţă de 2022, la 305 milioane de euro, marcând un record. Veniturile din segmentul rezidenţial au ajuns la 226 de milioane de euro în 2023, o creştere de 46% comparativ cu anul anterior. Valoarea vânzărilor rezidenţiale reprezintă un record absolut pentru Grup, depăşind pentru prima dată pragul de un miliard de lei într-un singur an.

Profitul net al companiei a înregistrat o creştere cu 9% în 2023, dacă excludem câştigul unic înregistrat din tranzacţia Bucur Obor. Creşterea mai lentă s-a datorat unui venit net din proprietăţi rezidenţiale care a scăzut cu 4%. Acest lucru a venit urmare a politicii contabile de recunoaştere a veniturilor noilor dezvoltări a căror construcţie a început în 2023. Conform metodologiei (IFRS 15), dezvoltările aflate în stadii iniţiale generează marje mai reduse. Pe parcursul dezvoltării, profitabilitatea proiectelor va creşte, pentru că preţurile de vânzare ale unităţilor cresc pe măsură ce construcţia avansează.

În consecinţă, marja netă de profit a scăzut de la 41,4% în 2022, la 27,4% în 2023. De menţionat că această valoare nu reflectă în mod corect marja totală pe care One United Properties o generează din vânzarea de unităţi rezidenţiale. Ca principiu, compania are drept obiectiv, la fiecare dezvoltare, o marjă netă de minimum 35%.

Compania nu a oferit perspective pentru 2024, urmând să publice mai târziu BVC-ul pentru acest an. Totuşi, dacă urmărim, raportul pe trimestrul al treilea, anul acesta ar urmă să fie livrate One North Lofts (când va fi obţinută autorizaţia de construire) şi One Mamaia Nord 2. Pe parcursul dezvoltării, profitabilitatea proiectelor va creşte. În 2023, One United Properties a gestionat concomitent nouă şantiere de construcţii cu dezvoltări viitoare care cuprind 4.241 de unităţi şi peste 15.000 mp de spaţii comerciale, evaluate la peste 1,5 miliarde de euro.

• Preţul acţiunii ONE a urcat cu circa 3% anul acesta

De la începutul anului şi până în prezent, preţul acţiunii ONE a înregistrat o performanţă de aproximativ +3%, similară cu cea a indicelui BET. În ultimele 12 luni, s-a văzut o mişcare mai lentă a acţiunii ONE, care a avut o evoluţie de numai 10%, sub cea a ETF-ului TVBETETF, care a marcat o apreciere de 30%. Deşi, evoluţia acţiunii nu pare mulţumitoare pentru ultimele 12 luni, ONE a avut performanţe asemănătoare sau chiar a depăşit companii similare din alte pieţe în aceeaşi perioadă, precum Vonovia (+10%) sau Inmobiliaria Colonial SOCIMI (-23%), notează TradeVille

• Oportunităţi şi riscuri ale unei investiţii în One United Properties

Oportunităţi

- Clarificarea legii construcţiilor: Codul Amenajării Teritoriului, Urbanismului şi Construcţiilor (CATUC), aflat în prezent în dezbatere la Camera Deputaţilor, vizează să stabilească un cadru clar pentru construcţii în România, oferind predictibilitate atât investitorilor, cât şi populaţiei. Acest cod va reglementa toate tipurile de construcţii pentru următorii 20-30 de ani, asigurând responsabilitate din partea autorităţilor şi eficientizand procesul de aprobare şi supervizare a proiectelor.

- Piaţă subevaluată: În ciuda faptului că este a doua cea mai mare economie din regiune, preţurile proprietăţilor din România rămân mai mici decât cele ale omologilor săi din Europa Centrală şi de Est, ceea ce indică un potenţial de creştere semnificativ. Preţurile locuinţelor sunt în prezent încă sub nivelul din 2009, în timp ce o comparaţie cu 2015, considerat bottom-ul sectorului, arată o creştere globală de aproximativ 25% a preţurilor medii ale locuinţelor din ţară la sfârşitul anului 2020, una dintre cele mai mici creşteri din Uniunea Europeană. Dacă luăm în considerare că salariul mediu net a înregistrat o creştere de 78% în aceeaşi perioadă de 5 ani, este clar că piaţa imobiliară din România nu este încă nici pe departe la apogeu. În România, achiziţionarea unei locuinţe de 70 mp necesită de 6,3 ori salariul mediu anual brut. Acest lucru plasează România într-o categorie relativ mai accesibilă în comparaţie cu multe ţări europene.

- Intrarea în Schenghen: Ministerul Afacerilor Interne din România a anunţat, la sfârşitul anului trecut, că a ajuns la un acord politic pentru intrarea României în Spaţiul Schengen începând cu frontierele aeriene şi maritime din martie 2024, ca pe viitor să fie aprobată şi calea terestră. Aderarea României la Spaţiul Schengen poate contribui semnificativ la creşterea şi dezvoltarea industriei hoteliere din ţară, facilitând călătoriile, crescând turismul şi vizitele de afaceri, şi îmbunătăţind atractivitatea generală a Bucureştiului ca destinaţie de călătorie. ONE United Properties ar putea fi unul dintre principalii beneficiari ai acestui nou trend, dat fiind faptul că va intra şi în această nişă a sectorului prin proiectul Modrogan.

Riscuri

- Schimbările fiscale: Creşterea TVA de 5% pentru achiziţiile rezidenţiale, eliminarea facilităţilor fiscale în industria de construcţii precum şi ratele ridicate ale dobânzilor bancare au un impact negativ asupra accesibilităţii locuinţelor. Cu toate acestea, cererea pentru produse rezidenţiale rămâne ridicată. În mod neaşteptat, hotelurile sunt pe ultimul loc în topul atractivităţii claselor de active, conform unui sondaj BREC, în ciuda creşterii numărului de vizitatori.

- Contextul politic: Principalele provocări provin din contextul geopolitic şi politic local. În acest an, percepţia economiei româneşti şi evoluţia pieţei imobiliare ar putea fi ameninţate de războiul din Ucraina şi de alegerile din România. One United Properties a fost una dintre ţintele administraţiei locale, din punct de vedere al litigiilor. Totuşi, compania a câştigat toate aceste procese până în prezent.