Analiză Crosspoint: Sectorul rezidenţial built-to-rent are perspective de creştere pe fondul scumpirii creditelor imobiliare

Savills împreună cu DLA Piper, companie de avocatură din România, au lansat cel mai recent raport privind sectorul rezidenţial built-to-rent în Europa Centrală şi de Est.

Conform studiului, PRS - Private Rented Sector, cel al proprietăţilor rezidenţiale construite în scopul de a fi închiriate, în care locuinţele sunt administrate direct de proprietar sau de o firmă specializată de property management - devine o opţiune tot mai atractivă pentru dezvoltatorii de proiecte rezidenţiale din România.

Un concept extrem de popular în America de Nord şi în Europa Occidentală, PRS a pătruns treptat şi în ţările din Europa de Est după căderea comunismului şi deschiderea acestor pieţe. Un element distinctiv pentru statele est-europene este cel al proprietăţii rezidenţiale. Cetăţenii fostelor ţări comuniste sunt, în proportie de peste 90%, proprietari ai apartamentelor sau ai caselor în care locuiesc, România ocupând primul loc, cu o rată de deţinere a locuinţelor de 95.3% în 2021. În acest clasament România este urmată de Slovacia (92%), Ungaria (92%) şi Croaţia (91%).

Austria este liderul absolut în Europa Centrală şi de Est în ceea ce priveşte evoluţia pieţei dezvoltărilor built-to-rent, însă conceptul PRS a apărut în ultimii ani şi în ţările vecine. Cehia şi-a început călătoria pe piaţa PRS cu prima dezvoltare livrată în 2008, înainte de declanşarea crizei financiare. Polonia a mai aşteptat şapte ani pentru primul proiect instituţional destinat închirierii, în timp ce în România prima dezvoltare PRS a fost livrată în 2016. Deşi este puţin probabil ca în fostele ţări din blocul comunist prezenţa PRS să ajungă la nivelul Europei Centrale şi de Vest, schimbările economice din ultima vreme, precum şi o modificare în mentalitatea locuitorilor est-europeni, au creat o oportunitate pentru această piaţă.

Chiar dacă avem cel mai mare număr de proprietari raportat la numărul de locuinţe, în România 45,1% dintre proprietăţile rezidenţiale sunt supraaglomerate, cu aproape 30% peste media europeană. Prin urmare, necesitatea construirii de noi locuinţe este extrem de ridicată.

"Având în vedere natura pieţei de închiriere din România, apartamentele deţinute de persoane fizice sunt adesea situate în clădiri vechi şi au o calitate substandard. În plus, chiriaşii sunt de obicei vulnerabili la modificări bruşte de preţ fiind nevoiţi, de multe ori, să acopere costurile cu reparaţiile, fapt ce îi expune la rezilieri anticipate în lipsa unui contract oficial. Astfel, proiectele PRS existente au avut succes până acum în principal pentru că oferă un standard de locuire superior, vin cu o gamă largă de facilităţi şi garantează siguranţă chiriaşilor. O mare parte din cererea pentru astfel de locuinţe vine din partea expaţilor şi a corporaţiilor multinaţionale, însă în ultimii ani tot mai mulţi români preferă această alternativă, procesul facil de relocare şi oferirea unui standard superior de trai fiind motivele principale pentru care PRS devine o alternativă ideală de locuit şi în România.", afirmă Oana Popescu, Head of Residential, Crosspoint Real Estate.

Preferinţa românilor pentru achiziţionarea unei locuinţe, atribuită mai ales mentalităţii, are şi considerente economice: scăderea dobânzilor din ultimii 10 ani a condus la situaţia în care creditele ipotecare erau mai atractive decât chiriile. În 2021, în Bucureşti, creditele ipotecare lunare au fost, în medie, cu peste 10% mai ieftine decât chiria medie lunară. Creşterea inflaţiei din 2022 a provocat şi o creştere a ratelor dobânzilor, ceea ce a făcut creditele ipotecare mai puţin accesibile. În prezent, balanţa pare să se încline în favoarea chiriilor: raportul venit/ipoteca pe cap de locuitor pentru un apartament cu două camere în Bucureşti este de 2,3 comparativ cu un raport venit/cost de închiriere de 2,7.

"Piaţa imobiliară a avut o dinamică particulară în România ultimelor decenii, iar efectul îl vedem azi, când consemnăm cea mai mare proporţie de proprietari. Prin urmare, soluţii rezidenţiale precum built-to-rent au avut nevoie de timp şi condiţii favorabile pentru a fi adoptate la scară largă pe piaţa noastră, plus de un grad de maturitate a pieţei care abia începe a se manifesta. Vorbim şi de o capacitate a jucătorilor din piaţă de a înţelege şi de a accepta astfel de soluţii, în condiţiile transformărilor din piaţa creditării. Se resimte, însă, absenţa unor jucători instituţionali, care să confere o altă anvergură proiectelor noi din piaţă. Din perspectivă juridică, proiectele de tip built-to-rent presupun anumite provocări de care dezvoltatorii trebuie să ţină cont, plecând de la finanţare şi avizele necesare, până la contracte de locaţiune, administrare şi mentenanţă. Datorită amprentei globale, echipa DLA Piper are o experienţă extinsă atât în proiecte locale, cât şi acces la bunele practici ale colegilor din alte jurisdicţii, aşadar poate veni în întâmpinarea nevoilor pe care le au dezvoltatorii de proiecte built-to-rent cu soluţii personalizate şi adaptate realităţilor legislative din România.", declară Elena Zoiţa - Associate, DLA Piper

Piaţa închirierilor rezidenţiale din România este momentan una destul de slab reglementată, majoritatea proprietarilor fiind persoane fizice care îşi închiriază a doua locuinţă. Conform datelor Eurostat, la nivel naţional, din cei 3,9% dintre românii care locuiesc în case închiriate, 2,6% ocupă locuinţe sociale sau subvenţionate de stat. În lipsa unei legislaţii cuprinzătoare în ceea ce priveşte piaţa de închiriere rezidenţială, care ar permite o imagine mai clară a dimensiunii acesteia, se estimează că unităţile închiriate au o pondere de aproximativ 15-20% din stocul total în cele două mari oraşe româneşti, Bucureşti şi Cluj-Napoca.

Piaţa PRS din România este în prezent la început de drum, cu mai puţin de 1.000 de unităţi livrate în Bucureşti şi aproximativ 700 de unităţi planificate sau în construcţie. Cu toate acestea, având în vedere circumstanţele economice actuale, un număr tot mai mare de dezvoltatori iau în considerare trecerea către PRS şi sunt dispuşi să exploreze această oportunitate în următorii ani.