Analiza iO Partners: Extinderea M4, posibil să atragă investiţii de cel puţin 3,5 miliarde euro pentru dezvoltarea Bucureştiului

Demararea proiectului de prelungire a magistralei 4 de metrou Străuleşti-Gara de Nord, până la Gara CFR Progresul, va genera noi oportunităţi de dezvoltare în sudul Bucurestiului, conform unei analize a companiei de servicii imobiliare iO Partners. Autorităţile au depus cererea de finanţare pentru fonduri europene, cu o valoare totala de 2,5 miliarde Euro, prin Programul Transport 2021-2027. În luna aprilie a fost lansata şi licitaţia pentru proiectare şi construcţie.

O investiţie de asemenea anvergura în infrastructura de transport va antrena dezvoltarea urbană a sudului Bucureştiului, urmând tiparul remarcat cu toate liniile de metrou livrate în ultimii 34 de ani (extinderea magistralei M3 spre Theodor Pallady, extinderea magistralei M4 în Bucurestii Noi, construcţia magistralei M5 Drumul Taberei şi, mai recent, demararea construcţiei magistralei M6 spre Aeroportul Otopeni). De exemplu, perspectiva unei noi linii de metrou spre aeroport a atras investiţii imobiliare de cel puţin 300 milioane de euro, şi a schimbat cu totul imaginea urbană a zonei Expoziţiei.

Dezvoltarea reţelei de metrou a avut un efect major asupra stimulării regenerării urbane şi în zona de Est. Astfel, dezvoltarea zonei Pallady, o fostă mare platformă industrială, a fost favorizată de extinderea liniei M3 de metrou. Acest factor a atras investii semnificative în dezvoltarea de centre comerciale însumând o suprafaţă de circa 120.000 m², şi ansambluri rezidenţiale noi, totalizând peste 8,000 de unităţi.

În momentul de faţă, dezvoltarea mai rapidă a infrastructurii în nord creează discrepanţe faţă de sudul Bucureştiului, cu toate că şi această zonă are un potenţial mare de dezvoltare, concentrând cartiere rezidenţiale cu densitate ridicată. Această discrepanţă generează şi un trafic rutier masiv dintre zona de sud, preponderent rezidenţială, spre nord, care concentrează poli importanţi de birouri. Acest dezechilibru se reflecta şi în preţurile de vânzare ale locuinţelor, cu un ecart care poate ajunge şi la 120%.

Extinderea liniei M4 de metrou vă avea un impact major asupra regenerării urbane a sudului Bucureştiului şi a diminuării decalajului economic în raport cu nordul.

"Încet-încet zona de sud prinde contur ca un perimetru cu amplu potenţial de dezvoltare şi care va contribui într-o măsură din ce în ce mai mare la dezvoltarea economiei capitalei. Cu siguranţă, vom vedea în următorii ani o creştere a calităţii proiectelor imobiliare lansate în această parte a oraşului şi atragerea unui spectru mult mai diversificat de investitori", spune Andreea Hamza, Senior Director iO Partners Romania.

Ce investiţii ar putea atrage sudul Bucureştiului datorită noii magistrale de metrou

iO Partners a făcut o scurtă analiză asupra obiectivelor care se găsesc în prezent de-a lungul traseului propus al viitoarei magistralei şi a estimat ce investiţii ar putea fi atrase, contribuind la revitalizarea zonei.

Astfel, în zona aflată pe o rază de 600 m faţă de viitoarele staţii de metrou (circa 5 minute de mers pe jos), compania estimează că locuiesc aproximativ 125.000 de locuitori, în circa 47.000 de locuinţe. În acest areal există 13 clădiri de birouri din stocul modern, totalizând o suprafaţă închiriabilă de 190.000 m², precum şi două centre comerciale, însumând 52.000 m² închiriabili. Totodată, de-a lungul traseului prelungirii M4 există cel puţin 140 de ha de foste platforme industriale care ar putea trece printr-un proces relativ rapid de regenerare urbană.

Într-un scenariu rezervat de dezvoltare, numai pe aceste foste platforme industriale ar putea fi construite aproape 30.000 de apartamente (considerând 85% din suprafaţă construită potenţială), circa 200.000 de m² de spaţii de birouri (8% din suprafaţă construită) şi 120.000 m² de spaţii de retail (5% din suprafaţa construită). Alţi 57.000 m² ar putea primi alte funcţiuni comunitare precum şcoli, clinici, centre de agrement. Toate acestea ar însuma investiţii de cel puţin 3,5 miliarde de euro. Acesta este însă doar un scenariu de dezvoltare dintr-o multitudine de variante posibile şi nu are în vedere planuri sau intenţii concrete ale dezvoltatorilor imobiliari.