Băncile din Austria cer modificarea reglementărilor după căderea masivă a creditării ipotecare

Politica monetară a BCE din ultima decadă a condus la apariţia unei bule imobiliare masive şi în Austria. Conform datelor oficiale, indicele preţurilor de pe piaţa imobiliară rezidenţială a fost de peste două ori mai mare în T2 2022 faţă de 2010, în condiţiile în care preţurile locuinţelor noi crescut de circa două ori, iar preţurile locuinţelor existente a crescut de circa 2,3 ori (vezi graficul 1).

Avansul s-a accelerat semnificativ în ultimii 7 ani, o perioadă marcată de iniţierea şi extinderea programelor de relaxare cantitativă ale Băncii Centrale Europene.

Creşterea preţurilor de pe piaţa imobiliară rezidenţială a avut loc pe fondul unei creşteri de aproape 6 ori a soldului creditului ipotecar de la începutul anului 2000 până în octombrie 2022, conform datelor de la Banca Naţională a Austriei (vezi graficul 2).

Din 2010 până în octombrie 2022 creşterea a fost de 74%, pe fondul unei creşteri de 47,5% a soldului creditului ipotecar din martie 2015, data lansării programului de relaxare cantitativă al BCE.

Autorităţile au reacţionat în faţa acestui fenomen de supraîncălzire a pieţei imobiliare rezidenţiale cu o mare întârziere şi au decis introducerea unor norme mai restrictive pentru creditarea ipotecară, care au intrat în vigoare în august 2022.

Noile norme cer un avans minim de 20%, o rată lunară care nu trebuie să depăşească 40% din venitul net al gospodăriei, iar perioada de creditare nu trebuie să depăşească 35 de ani. Doar una dintre aceste limite poate fi depăşită în cazul anumitor credite, însă numărul creditelor ipotecare care pot fi acordate cu astfel de derogări nu poate depăşi 20% din totalul creditelor ipotecare acordate de o bancă, conform informaţilor oferite de cotidianul Der Standard.

Efectul noilor reglementări asupra creditării ipotecare este reflectat de reacţia băncilor, care cer "reconsiderarea limitelor" la doar patru luni de la intrarea acestora în vigoare, după cum scrie Bloomberg, deoarece "ridică bariere semnificative în faţa cumpărătorilor, inclusiv a celor care doresc să-şi finanţeze prima achiziţie a unei case, şi au condus la căderea cu 40% a creditelor ipotecare acordate".

Este absolut înduioşătoare grija pentru tinerii care nu îşi pot cumpăra prima casă. Dar de ce nu sunt explicate şi adevăratele motive pentru care s-a ajuns în această situaţie? Oare nu ar trebui amintite, măcar în trecere, politicile economice iresponsabile adoptate pe fondul unor dobânzi de referinţă negative şi a unor programe de relaxare cantitativă fără precedent, care au stimulat mai ales componenta speculativă din economia zonei euro?

Bloomberg arată că reglementările privind stabilitatea financiară sunt elaborate de un comitet din care fac parte reprezentanţi ai băncii centrale, ai Ministerului de Finanţe, ai Consiliului Fiscal şi ai autorităţii de supraveghere financiară.

În raportul din T3 2022 privind evoluţia pieţei imobiliare, Banca Naţională a Austriei (BNA) subliniază continuare creşterii cu două cifre a preţurilor, care persistă din T4 2020, în condiţiile în care "creşterea creditării ipotecare a rămas ridicată în prima jumătate a anului 2022".

Pe fondul acestei evoluţii a preţurilor şi creditării, BNA mai arată că să lărgeşte divergenţa dintre preţuri şi factorii fundamentali din piaţă, adică "sunt tot mai multe semnale referitoare la supraîncălzirea pieţei imobiliare rezidenţiale din Austria".

Supraîncălzirea pieţei imobiliare rezidenţiale nu pare să fie, însă, un motiv de îngrijorare pentru bănci. "Reglementările în forma lor actuală doar amplifică criza. Dorim să avem stabilitate financiară, dar şi să permitem oamenilor să-şi cumpere o casă", a declarat Willi Cernko, directorul executiv al Erste Group Bank AG, după cum mai scrie agenţia de ştiri americană.

Din păcate, revenirea la normele relaxate de creditare ipotecară nu va schimba datele problemei în ceea ce priveşte accesibilitatea caselor şi apartamentelor din Austria, mai ales că au intervenit schimbări majore în condiţiile economice şi financiare, caracterizate acum prin cea mai ridicată inflaţie din ultimele patru decenii şi dobânzi care cresc agresiv.

Reprezentanţii băncilor au mai cerut şi relaxări suplimentare pentru tinerii care doresc să-şi cumpere prima casă, deoarece aceştia "ar putea avea mai multe mijloace să ramburseze creditele", adică au puterea să ducă o povară a datoriei pentru mulţi ani.

Dar oare nu ar fi mai bine, inclusiv din punct de vedere al stabilităţii financiare, să crească gradul de accesibilitate al caselor prin facilitarea convergenţei între preţuri şi factorii fundamentali ai pieţei imobiliare rezidenţiale din Austria?

O astfel de convergenţă nu poate însemna decât o scădere majoră a preţurilor în condiţiile actuale, iar acesta este un scenariu de groază pentru bănci, deoarece ar fi nevoite să treacă la creşteri masive ale capitalului, pe fondul adâncirii pierderilor, care vor fi amplificate şi de căderile de pe piaţa obligaţiunilor ipotecare.

O astfel de problemă nu ar trebui să fie, însă, prea mare, deoarece toată lumea ştie că instituţiile bancare, pe lângă faptul că sunt atent supravegheate de băncile centrale şi auditate în cel mai profesionist mod cu putinţă, dispun de un cadru extrem de sofisticat de evaluare şi de administrare a riscurilor financiare.

Cum rămâne cu preţurile care nu pot scădea deoarece costurile constructorilor au crescut accelerat?

Nici aici nu ar trebui să fie probleme, deoarece într-o piaţă cu minime caracteristici concurenţiale, preţul de vânzare determină costurile şi nu invers. Cu alte cuvinte, toate argumentele conform cărora preţurile locuinţelor trebuie să crească, deoarece costurile constructorilor cresc, sunt nefondate.

Wolfgang Amann, cercetător al unui institut care analizează piaţa imobiliară din Austria, a declarat pentru cotidianul Der Standard că din 2024 numărul caselor construite va înregistra scăderi masive din 2024, de până la 30%.

În opinia sa, Ministerul de Finanţe va anunţa o serie de relaxări ale restricţiilor suplimentare introduse în urmă cu câteva luni.

Chiar şi eliminarea completă a restricţiilor pentru creditarea ipotecară, care oricum au fost introduse mult prea târziu, nu ar determina o revenire la "normalitate", deoarece "normalitatea" ultimului deceniu a fost susţinută de un nivel aberant al dobânzilor, fără precedent istoric, condiţii ultrarelaxate de finanţare şi de preţurile reduse ale energiei.

Astfel, chiar dacă apelul lor către autorităţi va avea succes, băncile din Austria nu vor reuşi decât să prelungească iluzia de pe piaţa imobiliară pentru o perioadă, pe fondul împovărării şi mai mari a potenţialilor clienţi.