Bula imobiliară a scăpat de sub control în Scandinavia

O teamă apăsătoare se manifestă în cele trei ţări scandinave care nu fac parte din zona euro. Autorităţile din Norvegia, Suedia şi Danemarca sunt tot mai îngrijorate de creşterea accelerată a preţurilor de pe piaţa imobiliară, însă măsurile pentru stoparea bulei speculative se lasă aşteptate de mai mulţi ani.

"Suntem îngrijoraţi că oamenii nu conştientizează natura situaţiei curente a dobânzilor, care nu este normală", a declarat Steen Bocian, economist-şef la Danske Bank, pentru Financial Times.

Cu excepţia Danemarcei, preţurile de pe piaţa imobiliară rezidenţială din Scandinavia şi-au accelerat creşterea mai ales după relaxarea extraordinară a politicii monetare în urma declanşării crizei financiare globale (vezi grafic).

S-a ajuns, astfel, ca în Suedia preţurile locuinţelor să avanseze cu peste 232% între 1992 şi 2014, în timp ce populaţia a crescut cu 12,1% iar PIB-ul nominal cu 140,6%. În Norvegia preţurile de pe piaţa imobiliară au crescut cu peste 413%, pe fondul unei creşteri a populaţiei cu 19,5% şi a economiei cu 287%.

În opinia unui oficial al unei bănci centrale din Scandinavia, "nu există nicio îndoială că preţurile caselor şi nivelul datoriilor reprezintă principalele riscuri ale strategiei de stimulare a economiei prin intermediul politicii monetare", conform unui articol din FT.

Cotidianul financiar japonez mai scrie că "bancherii centrali sunt în alertă" din această cauză. Dar ce înseamnă "alertă", când dobânzile de politică monetară sunt negative în Suedia şi Danemarca (-0,35%, respectiv -0,75%), iar în Norvegia se află la minimul istoric de 1%?

Condiţiile extreme ale relaxării monetare din Suedia, reflectate prin dobânda negativă a băncii centrale şi programul de relaxare cantitativă au condus la accelerarea semnificativă a creşterii agregatelor monetare, care a depăşit, în iunie 2015, pragul de 15% pentru M1 (n.a. M1 include numerarul din circulaţie şi depozitele overnight).

Într-un comunicat de presă recent de pe site-ul Riksbank, banca centrală a Suediei, se arată că "sistemul financiar se confruntă cu vulnerabilităţi structurale", iar "gradul de îndatorare al gospodăriilor impune adoptarea unor măsuri pentru eliminarea cauzelor sale".

Din păcate, nimeni nu vrea să facă primul pas. Riksbank a cerut Guvernului şi Parlamentului să clarifice mandatul Finansinspektion, instituţia de supraveghere a sistemului financiar, astfel încât să fie definit mandatul său, precum şi instrumentele de politică macroprudenţială pe care le poate utiliza.

Dincolo de politicile monetare ultrarelaxate din cele trei ţări nordice, facilităţile fiscale reprezintă, de asemenea, un factor deosebit de important al exceselor de pe pieţele imobiliare rezidenţiale.

Astfel, o parte a dobânzilor pentru creditele ipotecare pot fi deduse din venitul impozabil (30% sin cazul Suediei), iar plata principalului poate fi amânată pe termen nedefinit. Oricât de incredibil pare, estimări oficiale de anul trecut din Suedia arată că durata medie de rambursare a unui credit ipotecar este de circa 140 de ani.

Autoritatea de supraveghere a pieţelor financiare din Suedia a propus adoptarea unui nou cadru de reglementare a creditelor ipotecare, însă includerea obligativităţii de rambursare a principalului a condus la respingerea acestuia. Se pare că, atunci când este vorba de măsuri economice şi financiare de bun simţ, voinţa politică lipseşte chiar şi în Scandinavia.

Aceasta este şi concluzia lui Steen Bocian, care a mai precizat pentru FT că "din punct de vedere politic, este foarte greu să faci ceva în ceea ce priveşte piaţa imobiliară".

Avertismente cu privire la implicaţiile politicii monetare ultrarelaxate asupra stabilităţii financiare din Scandinavia au apărut încă de acum câţiva ani.

În prezent, chiar şi conducătorii băncilor comerciale au realizat pericolul reprezentat de un nivel al dobânzilor aflat departe de "normalitate". Bloomberg scrie că principalele bănci din Suedia pierd trimestrial circa 135 de milioane de dolari prin absorbirea costurilor implicate de dobânzile negative ale băncilor centrale. Aceste costuri apar deoarece băncile se tem că îşi vor pierde clienţii dacă aplică dobânzi negative pentru depozitele clienţilor.

Christian Clausen, directorul executiv al băncii Nordea, cea mai mare din Scandinavia, şi-a exprimat îngrijorarea cu privire la efectele politicii monetare din Suedia şi Danemarca, care este determinată de factorii externi, după cum scrie Bloomberg. În plus, costurile băncii cresc şi ca urmare a cerinţelor suplimentare de capital impuse de autorităţile de reglementare.

Riscurile sunt şi mai mari în Danemarca, unde există o piaţă de 450 de miliarde de dolari a obligaţiunilor ipotecare garantate, instrumente fundamentale de finanţare a achiziţiilor de locuinţe.

Eforturile băncii centrale de a apăra cursul fix al coroanei daneze faţă de euro au determinat o schimbare radicală a profilului maturităţii obligaţiunilor ipotecare garantate şi creşterea riscului de refinanţare.

Obligaţiunile cu maturităţi de peste 10 ani reprezentau circa 55% din piaţă în 2008, iar ponderea lor a scăzut până la circa 33% în T2 2015, în timp ce ponderea obligaţiunilor cu maturităţi între 1 şi 5 ani a crescut până la 42%, de la 14%, în aceeaşi perioadă.

"Banca centrală a Danemarcei a avertizat creditorii să reducă emisiunea obligaţiunilor de un an", scrie Bloomberg, însă "debitorii sunt atraşi de acestea deoarece au avut randamente sub 1% în ultimii ani". După cum se observă, preferinţele datornicilor au fost "modelate" de acţiunile băncii centrale, fiind ignorate avertismentele privind riscul refinanţării.

Şi Banca Norvegiei a adoptat o politică monetară extrem de relaxată, pe fondul unei evoluţii favorabile a preţului petrolului până anul trecut, iar efectele se observă la nivelul gradului de îndatorare al populaţiei şi pe piaţa imobiliară. "Piaţa (n.a. imobiliară) este foarte fierbinte acum. Dobânzile scăzute permit oamenilor să ofere tot mai mult şi ei asta fac", a declarat un agent imobiliar din Oslo pentru FT.

În conformitate cu noua tendinţă europeană, autorităţile din ţările scandinave se concentrează acum asupra politicilor macroprudenţiale, "minunea" care ar trebui să oprească explozia bulei imobiliare.

Oare exemplul eşecului lor aşteptat va constitui o lecţie şi pentru Europa?