Colliers: Certificările verzi au devenit o necesitate pentru proprietarii din sectorul imobiliar

Interesul proprietarilor şi dezvoltatorilor imobiliari pentru sustenabilitate a crescut semnificativ în ultimii ani, în contextul eforturilor de a se alinia la tendinţele viitoare şi ca răspuns la cerinţele pieţei, lucru care se reflectă într-un număr tot mai mare de certificări verzi obţinute, conform unui comunicat remis redacţiei. Sectorul de retail este pe primul loc, cu aproximativ 70-80% din proiectele majore de retail din oraşele mari, precum Bucureşti, Cluj-Napoca, Timişoara, care deţin certificări verzi, urmat de segmentul logistic şi industrial, cu 60-65% din stocul total de depozite moderne. Segmentul de birouri ocupă locul al treilea, cu peste 59% dintre clădiri certificate, arată raportul anual publicat de Colliers. În anii următori, business-ul proprietarilor care nu reuşesc să se alinieze la cerinţele de sustenabilitate va fi afectat, subliniază consultanţii Colliers.

"Criteriile de mediu, sociale şi de guvernanţă (ESG) nu mai sunt doar o tendinţă sau o noţiune la modă, ci mai degrabă reprezintă un standard în piaţa imobiliară, criza preţurilor la energie din 2022 având ca efect stimularea acestor practici aflate în plină expansiune. Chiar dacă facem abstracţie de European Green Deal şi de obiectivele sale ambiţioase, devine din ce în ce mai clar că atât chiriaşii, cât şi dezvoltatorii sunt mult mai axaţi pe rezultatele şi beneficiile reale pe care le aduc clădirile verzi, sănătoase şi eficiente. Şi, prin urmare, decalajul mare dintre proiectele care ţin cont de criteriile ESG şi cele care nu o fac va creşte şi mai mult în următorul deceniu. În condiţiile unei pieţe imobiliare oarecum tinere - de exemplu, aproximativ jumătate din stocul modern de birouri din Bucureşti a fost livrat în ultimii 10 ani -, nu ar trebui să fie o surpriză faptul că multe clădiri cu destinaţie comercială sunt certificate verde, unele cu scoruri foarte bune chiar şi la nivel european", explică Oana Stamatin, ESG Chief Officer la Colliers în CEE şi România.

Potrivit sursei citate, în Bucureşti, 59% dintre clădirile de birouri cu o suprafaţă închiriabilă de peste 5.000 de metri pătraţi sunt certificate verde, în timp ce în Cluj-Napoca, procentul ajunge la 68%, cu un aport semnificativ din partea autorităţilor locale, care au oferit stimulente fiscale dezvoltatorilor imobiliari pentru proiectele "verzi". Şi alte oraşe mari, în special Timişoara şi Iaşi, au fost adoptate stimulente fiscale similare.

Analizând proiectele notabile din ultima perioadă, consultanţii Colliers remarcă faptul că proiectul Campus 6.1 dezvoltat de Skanska, certificat iniţial LEED Core and Shell Gold la momentul construcţiei, a obţinut şi LEED Platinum pentru Operaţiuni şi Mentenanţă, cu cel mai mare punctaj obţinut în România pentru versiunea actuală a standardului. De asemenea, referitor la punctajele ridicate, Globalworth Square a obţinut calificativul BREEAM Outstanding, cu al treilea cel mai bun scor din lume. Euro Tower a obţinut primul LEED Zero Carbon din România, care recunoaşte faptul că această clădire a avut un nivel zero pentru emisiile nete de carbon provenite din consumul de energie, prin reducerea şi compensarea emisiilor de carbon pe o perioadă de 12 luni. Această certificare va fi cel mai probabil solicitată şi de alţi dezvoltatori, în special AFI Europe a declarat deja că îşi propune să îşi certifice portofoliul până la sfârşitul anului 2025.

"Până de curând însă, proprietarii şi dezvoltatorii s-au concentrat mai ales pe componenta < < E > > a < < ESG > >, deşi se uită cu interes şi la alte aspecte, mai ales că ratingurile WELL Health and Safety au fost destul de populare pe fondul pandemiei. În plus, anul trecut au apărut în România primele certificări Access4you, care atestă faptul că o clădire are o bună accesibilitate pentru utilizatorii de scaune cu rotile, persoanele în vârstă, persoanele cu mobilitate limitată şi persoanele aflate în cărucioare. Primul proiect care a primit această certificare a fost Hermes Business Campus, deţinut de Adventum, urmat apoi, în decembrie, de Globalworth, care a anunţat certificarea întregului lor portofoliu", adaugă Oana Stamatin.

În plus, într-o lume post-COVID şi cu inflaţie ridicată şi într-o perioadă în care este mai dificil să readuci angajaţii la birou, proprietarii caută din ce în ce mai mult diferite certificări ESG care să-i diferenţieze pe piaţă, iar chiriaşii sunt interesaţi şi dispuşi să plătească o chirie mai mare pentru spaţii de birouri mai sustenabile. De altfel, toate clădirile de birouri livrate începând cu anul 2017, adică 31% din stocul modern de birouri din capitală, sunt certificate LEED şi BREEAM, subliniază sursa citată.

De asemenea, în sectorul industrial şi logistic, marii dezvoltatori, în special CTP şi WDP, reprezentând mai mult de jumătate din piaţă, au acţionat în mod susţinut pentru certificarea clădirilor existente care aveau o vechime mai mare de câţiva ani. Alţi dezvoltatori mai mici au urmărit, de asemenea, o abordare similară pentru parcurile mai mici, cu scopul de a atrage chiriaşi internaţionali. În plus, noile dezvoltări, în special cele ale marilor investitori străini de pe piaţă, vizează certificările verzi pentru noile lor depozite.

Astfel, consultanţii Colliers estimează că aproximativ 60-65% din stocul total de depozite industriale moderne din România deţin în prezent o certificare verde, cele mai multe dintre acestea fiind în zona Bucureştiului, care reprezintă mai mult de jumătate din depozitele închiriabile. Cea mai mare parte a certificărilor sunt BREEAM, dar consultanţii Colliers remarcă faptul că dezvoltatorii vizează şi alte tipuri de evaluări, precum EDGE sau DNGB. Pe lângă faptul că sunt atractive pentru chiriaşi, astfel de certificări pot ajuta dezvoltatorii care caută finanţare, de exemplu, prin intermediul obligaţiunilor verzi, deoarece acestea pot oferi perspective mai atractive.

"Având în vedere presiunea ridicată asupra finanţelor publice şi deficitul bugetar decalat în anii următori din cauza Covid-19 şi a consecinţelor directe şi indirecte a conflictului din Ucraina, creşterea efectivă a impozitelor pe proprietăţi devine o realitate. Deci, decalajul fiscal favorabil faţă de ţările mai scumpe se micşorează", explică Alex Milcev, Tax & Law Services Leader în cadrul EY România şi Moldova.

Comparativ cu piaţa de birouri, piaţa de retail a fost chiar mai activă, deoarece aproximativ 70-80% din proiectele majore de retail din oraşele mari - Bucureşti, Cluj-Napoca, Timişoara - au fost certificate. Majoritatea acestora au primit certificarea BREEAM In-Use, care s-a dovedit mai uşor de obţinut decât LEED. Dacă pentru retail ar putea fi o alegere mai puţin evidentă să solicite certificări verzi, faptul că acestea ar putea presupune taxe de servicii mai mici, însoţite de costuri mai mici cu utilităţile, are o importanţă destul de mare pentru chiriaşi.

Departamentul ESG Strategic Advisory din cadrul Colliers, cu echipă dedicată de specialişti LEED, BREEAM, WELL, EDGE, Fitwel şi Access4You, şi-a dezvoltat portofoliul de servicii dedicate angajamentelor de mediu, sociale şi de guvernanţă (ESG), oferind consultanţă pentru calculul amprentei de carbon, în proiecte de decarbonizare "Net Zero Carbon", de definire a strategiilor ESG în mediul construit, de evaluări şi consultanţă în domeniul de aplicare a Taxonomiei UE şi audituri energetice. În cei 12 ani de activitate în acest segment de business, echipa de consultanţă strategică ESG a Colliers a oferit consultanţă în vederea certificării conform standardelor internaţionale în domeniul sustenabilităţii pentru mai mult de 170 de proiecte din România, care totalizează aproximativ 5 milioane de metri pătraţi, se menţionează în comunicat.