Colliers: Jumătate din tranzacţiile de închiriere semnate în Bucureşti în prima jumătate a acestui an au fost reînnoiri

Activitatea de închiriere pe piaţa de birouri din Bucureşti a înregistrat, în primul semestru din 2024, o cerere nouă în creştere cu 7% faţă de aceeaşi perioadă a anului trecut, până la 64.000 de metri pătraţi, în timp ce cererea totală a scăzut uşor la 160.000 de metri pătraţi, arată raportul de piaţă Colliers privind evoluţia pieţei imobiliare în primele şase luni ale anului.

Reînnoirile de contracte au reprezentat aproximativ 50% din tranzacţii, pe fondul incertitudinilor legate de munca hibridă. Anul 2024 marchează, de asemenea, două trimestre consecutive fără finalizări de noi proiecte de birouri moderne şi nici pentru trimestrul al treilea nu este planificată nicio livrare, ceea ce ar putea reprezenta cea mai lungă perioadă fără livrări din 2005 încoace.

Singurul proiect major care urmează să fie finalizat în acest an este AFI Loft, o clădire de birouri de 16.500 de metri pătraţi, situată deasupra centrului comercial AFI Cotroceni, în subpiaţa Center West. În ceea ce priveşte cererea nouă, adică acele contracte care îmbunătăţesc gradul de ocupare, deci excluzând relocările din stocul competitiv sau reînnoirile, cea mai mare tranzacţie din această categorie este cea a Genesis College, care a închiriat o clădire de aproximativ 10.000 de metri pătraţi de la OMV Petrom, situată în cadrul proiectului sediului central al acesteia. Colliers subliniază că aceasta nu este o tranzacţie tipică, ci un caz cu adevărat singular.

În general, sectorul serviciilor profesionale şi de afaceri reprezintă cel mai mare număr de clienţi pentru clădirile de birouri, depăşind uşor sectorul IT&C în ceea ce priveşte activitatea de închiriere, ambele cu tranzacţii de peste 40.000 de metri pătraţi în prima jumătate a anului.

"Avem o imagine oarecum mixtă a pieţei de birouri atunci când privim dincolo de cifrele principale, care sunt decente. Dacă analizăm cererea cumulată din ultimele patru trimestre, aceasta depăşeşte 400.000 de metri pătraţi, cu un vârf în T1 2024, ceea ce reprezintă o creştere de 34% comparativ cu media anuală pre-pandemică, adică între 2017 şi 2019. Dintre marile pieţe de birouri din EMEA, aceasta este a doua cea mai bună performanţă, după Gdansk din Polonia şi chiar înaintea subpieţei Docklands din Londra. Considerăm acest lucru un semn al maturizării pieţei de birouri din Bucureşti şi al intrării sale într-o nouă paradigmă", explică Victor Coşconel, Head of Leasing | Office & Industrial Agencies la Colliers.

În ultimii doi ani, reînnoirile au reprezentat o parte mai mare a cererii decât de obicei, deoarece multe companii au amânat deciziile privind contractele de închiriere a birourilor din cauza incertitudinii legate de munca hibridă. Anul acesta a marcat semnarea celui de-al doilea cel mai mare contract de închiriere din istoria Bucureştiului, prin reînnoirea de către Genpact a contractului pentru un spaţiu de 29.000 de metri pătraţi în Hermes Business Campus.

Pentru comparaţie, în anii dinaintea pandemiei, ponderea reînnoirilor a fost, în medie, de 28% pe an, scăzând până la 19% în 2011 şi 22% în 2019. Deşi munca în sistem hibrid nu a provocat o "apocalipsă a birourilor" aşa cum se anticipa acum câţiva ani, aceasta a determinat totuşi unele companii să reducă spaţiul de birouri ocupat, subliniază consultanţii Colliers. Cu toate acestea, deoarece România nu a avut iniţial o problemă de suprasaturare a pieţei, acest fenomen nu a creat neapărat o piaţă favorabilă chiriaşilor în ultimii ani. Dimpotrivă, unele zone din Bucureşti tind, de fapt, spre o piaţă favorabilă proprietarilor. Conform estimărilor Colliers, cea mai mare companie de administrare a proprietăţilor de birouri din România, cu aproape 600.000 de metri pătraţi sub gestionare, prezenţa angajaţilor a crescut în ultimul an şi jumătate, ajungând la aproximativ 55% în prima parte a acestui an, comparativ cu aproximativ 40% în urmă cu un an.

În ceea ce priveşte chiriile, ele rămân puţin mai mari decât în prima parte a lui 2023. Consultanţii Colliers continuă să observe o cerere mai mare pentru clădirile de clasa A de bună calitate, ceea ce duce la o creştere mai mare a chiriilor şi la un grad de ocupare mai ridicat pentru acestea, comparativ cu restul. În plus, în absenţa livrărilor noi în acest an, estimările sugerează o uşoară scădere a ratei generale de neocupare.

"Piaţa de închirieri de birouri se menţine într-o formă decentă, deşi cererea nouă este sub aşteptări, din cauza muncii hibride şi a incertitudinilor economice globale, care determină companiile, inclusiv cele din IT&C, să fie mai precaute şi să-şi reducă operaţiunile. De altfel, crearea netă de locuri de muncă în IT&C a devenit negativă în mai 2024 pentru prima dată din 2011, deşi cu o scădere uşoară. Presa a raportat că 8 dintre cei mai mari 10 angajatori din IT şi-au redus numărul de angajaţi în 2023. Alţi indicatori, cum ar fi intenţiile de angajare conform Eurostat, reflectă, de asemenea, o precauţie crescută din partea companiilor locale în ceea ce priveşte extinderea, nu doar în IT, ci şi în întreaga economie. Cu toate acestea, lipsa livrărilor noi în 2024 şi 2025 ar putea stabiliza piaţa şi chiar duce la noi creşteri de chirii pentru birourile de clasa A în locaţii bune, ESG contribuind la creşterea cererii. De asemenea, este important de menţionat că Bucureştiul nu are o supraofertă de birouri pe cap de locuitor. În plus, companiile fac eforturi pentru a aduce angajaţii mai des la birou, ceea ce ar putea indica o creştere a cererii pe termen mediu", conchide Victor Coşconel, Head of Leasing | Office & Industrial Agencies la Colliers.