Colliers: Piaţa românească de investiţii imobiliare a încheiat 2024 cu tranzacţii de 750 milioane de euro

Investiţiile imobiliare din România au atins 750 de milioane de euro în 2024, în creştere cu 58% faţă de anul anterior, însă puţin sub media anuală de 800 de milioane de euro din ultimul deceniu, potrivit raportului anual publicat de Colliers. România s-a evidenţiat ca lider regional, având cea mai bună performanţă comparativ cu celelalte cinci economii majore din Europa Centrală şi de Est - Bulgaria, Cehia, Ungaria, Polonia şi Slovacia. Activitatea de tranzacţionare a fost dominată de activele industriale, cu un volum de aproape 300 de milioane de euro, marcând 2024 ca un an record pentru această categorie de investiţii. Cele mai importante tranzacţii includ vânzarea portofoliului industrial al Globalworth, parţial deţinut împreună cu Global Vision, pentru 278 de milioane de euro, realizate în două acorduri separate. Pentru 2025, perspectivele pieţei imobiliare sunt mixte, apreciază consultanţii Colliers, explicând că principala provocare vine din contextul intern, marcat de incertitudinea politică generată de anularea alegerilor prezidenţiale şi de un cost de risc ridicat, cauzat de dezechilibre economice.

"Comparativ cu anul precedent, 2024 a fost un an mult mai activ şi s-a încheiat cu un rezultat solid. Dinamica puternică a tranzacţiilor observată pe parcursul anului a continuat şi în 2025, cu câteva acorduri majore încă în desfăşurare. Aceste creşteri ale activităţii de tranzacţionare confirmă că volumul relativ redus al investiţiilor din România, în comparaţie cu Polonia, este mai degrabă rezultatul lipsei de produse disponibile, şi nu al lipsei de interes. Băncile au rămas implicate facilitând accesul la finanţare. Anul acesta ne aşteptăm la continuarea dinamicii pozitive, cu premise bune să depăşim performanţa din 2024", explică Robert Miklo, Partner | Head of Capital Markets Colliers.

Cele mai mari tranzacţii ale anului au fost vânzările portofoliului industrial al Globalworth. CTP a achiziţionat 270.000 de metri pătraţi de depozite închiriabile şi terenuri pentru extinderi în mai multe oraşe, pentru aproximativ 168 de milioane de euro. Totodată, WDP a cumpărat un portofoliu de 136.000 de metri pătraţi, deţinut de Globalworth şi GlobalVision, pentru circa 110 milioane de euro. În plus, WDP a achiziţionat şi Expo Market Doraly, un parc comercial situat la nord de Bucureşti, pentru o sumă estimată la 90 de milioane de euro. O altă tranzacţie importantă a fost vânzarea complexului de birouri The Landmark, situat în zona centrală de afaceri, către African Industries Group, susţinut de capital indian. Aceasta este prima tranzacţie majoră cu capital indian în imobiliarele comerciale din România şi a contribuit la stabilizarea randamentelor pentru birourile premium, punctează consultanţii Colliers.

Printre alte achiziţii semnificative ale anului trecut se numără două parcuri comerciale cumpărate de BT Property, fondul imobiliar al celei mai mari bănci din România, consolidând un tip de capital nou pe piaţă. Totodată, Mureş Mall din Târgu Mureş a fost achiziţionat de universitatea locală de medicină, cu scopul de a fi transformat într-un spaţiu educaţional. Această tranzacţie face parte dintr-o listă tot mai mare de achiziţii recente realizate de autorităţile locale, care implică investiţii considerabile.

"Valoarea medie a tranzacţiilor a fost de aproximativ 25 de milioane de euro, unul dintre cele mai scăzute niveluri din ultimii ani. Totuşi, acest lucru reflectă creşterea implicării capitalului local, care devine tot mai activ. Noul val de antreprenori, care au acumulat capital prin afacerile lor în ultimele decenii, caută din ce în ce mai des oportunităţi pentru a-şi plasa fondurile. Între 2022 şi 2024, tranzacţiile sub 20 de milioane de euro au reprezentat, în medie, aproximativ un sfert din volumul anual", subliniază Robert Miklo.

Randamentele s-au menţinut stabile în 2024, de 7,25% pentru centre comerciale de top, 7,50% pentru birouri premium şi 7,75% pentru active industriale de top, cu o uşoară creştere de 0,25 puncte procentuale pentru cele din urmă. Această ajustare, explică specialiştii Colliers, nu reflectă neapărat o corecţie, ci mai degrabă o adaptare în funcţie de tranzacţiile efectuate, care au confirmat nivelurile actuale. De asemenea, merită menţionat că tranzacţiile recente cu parcuri comerciale de retail bine performante şi deschise recent în oraşe regionale s-au încheiat cu randamente în jur de 8%, uneori chiar sub acest nivel. În ceea ce priveşte finanţarea, băncile rămân deschise şi confortabile cu preţurile actuale, sprijinind produsele bine performante, în special din sectoarele industrial şi retail. Totodată, spaţiile de birouri de ultimă generaţie revin treptat în atenţia investitorilor, după un declin cauzat de tendinţa de lucru la distanţă.

De altfel, stabilizarea randamentelor în întreaga regiune a îmbunătăţit sentimentul general pe piaţă, iar investitorii par să se pregătească pentru o posibilă scădere a acestora, cu condiţia ca ratele dobânzilor să continue să scadă. Piaţa investiţiilor din CEE-6 a înregistrat o revenire rapidă în 2024, cu volume totale de aproape 9 miliarde de euro, în creştere faţă de puţin sub 5 miliarde de euro în anul anterior. Deşi Polonia a contribuit cu peste jumătate din acest rezultat, majoritatea ţărilor din regiune au avut performanţe favorabile, ceea ce poziţionează 2024 ca un an "normal", aliniat cu nivelurile din ciclurile precedente.

Pentru 2025, perspectivele sunt promiţătoare, cu aproape 100 de milioane de euro în tranzacţii semnate, dar nefinalizate, printre care vânzarea unei părţi din Iride Park, deţinută de Immofinanz, şi a unui portofoliu de parcuri comerciale aparţinând MAS REI. Alte tranzacţii, aflate în diverse etape de negociere şi care totalizează aproximativ 500 de milioane de euro, indică un început de an solid. Dacă tendinţele favorabile se menţin, analiza Colliers arată că investiţiile în imobiliare comerciale ar putea depăşi pragul de 800 de milioane de euro în 2025. Totuşi, acest scenariu depinde de evoluţia unor factori-cheie.

"Principalele provocări pentru România sunt legate de contextul intern, marcat de incertitudinea politică. Acest climat ar putea determina investitorii să adopte o abordare mai precaută până la clarificarea situaţiei. În plus, costul ridicat al riscului, cauzat de un deficit fiscal semnificativ şi de dezechilibrele contului curent, afectează atractivitatea pieţei, deşi randamentele investiţionale rămân competitive. Implementarea unor reforme fiscale ar putea reduce aceste riscuri şi stimula activitatea investiţională pe termen lung. Pe plan extern, evoluţiile geopolitice, economia fragilă a zonei euro şi politicile comerciale globale rămân factori de urmărit. Totuşi, perspectivele pe termen lung sunt optimiste. Între 2015 şi 2019, România a înregistrat un volum mediu anual de tranzacţii imobiliare comerciale de peste 900 de milioane de euro, iar PIB-ul s-a dublat în termeni nominali faţă de 2015. Dezvoltarea accelerată a infrastructurii va avea un impact pozitiv la toate nivelurile economice şi va rezulta în cele din urma şi în îmbunătăţirea atractivităţii investiţionale ale ţării. Astfel, potenţialul României de a atrage investitori noi şi a avea o traiectorie pozitiva pe termen lung este semnificativ", conchide Robert Miklo, Partner | Head of Capital Markets Colliers.