Guvernele nu pot face locuinţele accesibile când băncile centrale manipulează dobânzile

Programele naţionale de construire a locuinţelor accesibile sau de garantare a creditelor ipotecare acordate cu avansuri minime sunt de cele mai multe ori justificate de autorităţile politice prin existenţa unei oferte deficitare pe piaţa imobiliară rezidenţială.

Acest deficit conduce la apariţia şi apoi alimentează tendinţa de creştere a preţurilor, motiv suficient pentru lansarea şi prelungirea pe termen nedefinit a acestor programe, cu efect deosebit de nociv asupra stabilităţii financiare şi perspectivelor dezvoltării economice sustenabile.

Lorcan Sirr, un profesor irlandez de la Universitatea Tehnică din Dublin, a scris recent în cotidianul Irish Times că programele de creştere a ofertei pe piaţa imobiliară rezidenţială nu vor conduce la rezolvarea acestei crize, iar argumentele sale pot fi evaluate inclusiv în contextul pieţei imobiliare din ţara noastră.

De ce nu conduce creşterea ofertei de locuinţe la scăderea preţurilor, fenomen care s-a observat nu doar în Irlanda?

Conform unui studiu de la Banca Angliei din septembrie 2019, "Houses are assets not goods: taking the theory to the UK data", publicat pe blogul instituţiei, "deficitul relativ de locuinţe nu a jucat aproape niciun rol pentru dinamica preţurilor la nivel naţional începând din 2000".

Economiştii de la Banca Angliei susţin că locuinţele au devenit active financiare şi nu mai sunt bunuri, iar valoarea lor este determinată de valoarea viitoare aşteptată a chiriilor încasate. În aceste condiţii, evoluţia dobânzilor este factorul determinant "pentru aproape toate creşterile preţurilor locuinţelor".

În analiza de la Banca Angliei se mai arată că fiecare creştere a dobânzilor cu un punct procentual conduce la o scădere cu 3 puncte procentuale a preţurilor locuinţelor. Fenomenul invers este înregistrat în cazul scăderii dobânzilor pentru creditele ipotecare.

"Cu alte cuvinte, ratele dobânzilor determină preţul, iar preţul determină oferta", scrie profesorul irlandez, care a descoperit un articol similar şi pe site-ul Băncii Centrale a Irlandei, cu titlul "Estimating the Trend of House Price to Income in Ireland".

Analiza încearcă să descopere factorii determinanţi ai tendinţei şi evoluţiei ciclice a preţurilor locuinţelor din Irlanda.

Concluzia este că raportul dintre preţul locuinţelor şi veniturile gospodăriilor are o tendinţă crescătoare de-a lungul timpului, tendinţă determinată mai ales de "scăderea ratei naturale a dobânzii" şi într-o măsură mai mică de condiţiile de creditare şi dezechilibrele din sectorul imobiliar.

Profesorul Lorcan Sirr aminteşte şi ceilalţi factori semnificativi pentru preţurile locuinţelor, creşterea populaţiei şi nivelul veniturilor. Astfel, economiştii de la Banca Angliei a descoperit că fiecare creştere de 1% a numărului gospodăriilor a determinat o creştere de 2% a preţului locuinţelor începând din 1990.

Un raport similar s-a observat şi în cazul salariilor: fiecare creştere de 1% a veniturilor duce la o creştere de 2% a preţurilor locuinţelor.

Pentru context este oferit exemplul Irlandei, unde salariile din sectorul public au crescut cu peste 10% în ultimii doi ani şi jumătate, iar rezultatul este accentuarea cercului vicios de pe piaţa imobiliară.

"Creşterea preţurilor locuinţelor determină creşterea cererilor pentru majorarea salariilor, ceea ce, la rândul său, duce la creşterea preţurilor locuinţelor, pe fondul creşterii capacităţii de împrumut a cumpărătorilor", după cum subliniază profesorul de la Universitatea Tehnică din Dublin, care apoi aminteşte că o creştere a ofertei de locuinţe nu a dus la scăderea preţurilor.

Datele prezentate de Lorcan Sirr arată că în Irlanda s-au construit 156.695 de case din 2017 până în prezent, in timp ce preţurile au atins noi recorduri ale ultimelor trei decenii.

Pe de altă parte, proporţia locuinţelor noi disponibile pentru vânzare către clientul final, cel care doreşte să locuiască acolo, a scăzut cu aproape 50% în ultimii 6 ani şi a crescut accelerat numărul locuinţelor noi vândute către investitori.

În aceste condiţii, s-a înregistrat "o scădere uluitoare" a ponderii gospodăriilor din Irlanda care deţin propria locuinţă în ultimii 30 de ani, de la 81%, până la 66%.

Situaţia din Dublin este extraordinară. Anul trecut, 94% din locuinţele finalizate au fost apartamente, iar 98% dintre acestea au fost destinate închirierii. Doar 75 de locuinţe au fost cumpărate de persoanele care s-au mutat pentru prima dată într-o casă nouă.

"Cumpărătorii individuali au fost marginalizaţi şi uitaţi de guvernele succesive", acuză profesorul Sirr, iar tinerii sub 45 de ani sunt cei mai afectaţi.

Profesorul irlandez mai acuză autorităţile că nu au analizat suficient impactul politicilor actuale, iar noi propuneri privind reducerea standardelor de construire, a dimensiunii locuinţelor sau acordarea unor noi subvenţii nu vor avea efectele aşteptate.

Din păcate, nici soluţiile propuse de profesorul de la Dublin nu vor avea efecte.

În partea finală a articolului său din Irish Times, Lorcan Sirr susţine că "statul poate controla politica de planificare (pentru a determina tipul de locuinţe care se construiesc) şi raportul calitate-preţ (pentru a determina accesibilitatea)".

Astfel de măsuri sunt inutile câtă vreme Banca Centrală Europeană încearcă să găsească noi justificări nu doar pentru a opri procesul de normalizare a dobânzilor, ci de a-l inversa, în timp ce guvernele de la Dublin nu iau măsuri pentru stăvilirea fluxurilor de imigranţi.

Manipularea dobânzilor de către băncile centrale a condus la transformarea caselor în active financiare, iar acestea se află acum într-un lanţ de garanţii bancare care susţin active financiare cu un grad speculativ mult mai ridicat.

Undeva în acest lanţ există şi o verigă slabă, care va ceda tocmai ca urmare a presiunilor exercitate de politicile iresponsabile ale băncilor centrale.