iO Partners: Piaţa spaţiilor industriale din România şi zona CEE încetineşte în primul trimestru al anului, după 2 ani cu tranzacţii record

Piaţa imobiliară industrială din Europa Centrală şi de Est (CEE) a înregistrat o încetinire în acest trimestru după o perioadă susţinută de creştere, marcând o revenire la normalitate după activitatea record din 2021 şi 2022. În întreaga regiune, ratele de neocupare a spaţiilor industriale şi de logistică sunt în creştere, iar cererea totală pentru spaţii este în scădere. Trendul este vizibil şi în România, unde cererea pentru spaţii industriale a scăzut cu 30% faţă de trimestrul anterior şi cu 20% faţă de aceeaşi perioadă a anului trecut, conform unui comunicat remis redacţiei.

Conform comunicatului, acest lucru este determinat în mare măsură de încetinirea creşterii în domeniul comerţului electronic, deoarece pieţele din regiune înregistrează o rezervă consistentă de contracte de închiriere pentru producţie, în special în Ungaria, Cehia şi Serbia. În general, construcţia de hale noi a cunoscut o nouă încetinire în acest trimestru, iar chiriile au crescut uşor de la an la an în întreaga regiune.

În ciuda acestei reduceri de viteză, regiunea CEE este o destinaţie din ce în ce mai atractivă pentru investiţiile industriale şi logistice, înregistrând cel mai mare volum de spaţii industriale pe cap de locuitor, o infrastructură care se îmbunătăţeşte rapid şi companii de producţie care caută angajaţi calificaţi şi în număr mare.

"Scăderea din piaţă este un recul aşteptat de la maxime istorice, pe fondul unui număr limitat de tranzacţii mari cauzat de scăderea volumelor din retail-ul tradiţional şi online determinată de inflaţie, dar şi de faptul că mulţi retaileri mari au dezvoltat în ultimii 5 ani centre logistice cu capacitate suficientă. De asemenea, pe fondul chiriilor semnificativ mai mari şi a costurilor ridicate de dezvoltare, observăm în anumite cazuri atât o întârziere din partea clienţilor, care trebuie să îşi reajusteze bugetele pentru chirie, cât şi o oferta mult limitată, din cauza costurilor mari de construcţie şi finanţare. În perioada următoare, ne aşteptăm la mai multe renegocieri şi procese de optimizare a activităţilor logistice decât în mod normal", a declarat Viorel Opaiţ, Regional Development Director în cadrul iO Partners.

România: scădere cu 30% a cererii de pe piaţă şi livrări mai puţine

În România, cererea pentru spaţii industriale în primul trimestru al anului 2024 a fost mai lentă decât anul trecut. Cererea a ajuns la aproximativ 192.400 mp în T1 2024, cu 30% mai puţin faţă de trimestrul anterior şi cu 22% mai puţin decât în T1 2023. Această tendinţă descendentă urmează după doi ani record, când cererea a crescut la peste 1 milion de mp.

De asemenea, livrările de spaţii industriale s-au redus la începutul anului. În România au fost finalizaţi în total 69.400 mp în T1 2024, cu 57% mai puţin decât în trimestrul anterior şi cu 69% mai puţin decât în T1 2023.

Deşi aproximativ 700.000 mp sunt în pregătire pentru 2024, livrările efective ar putea fi considerabil mai mici, deoarece cererea încetineşte, iar asigurarea de preînchirieri devine mai dificilă. În timp ce nivelul chiriei pe spaţiile industriale a fost stabil în T1 2024, există în continuare presiuni pentru creşterea chiriilor, deoarece costurile de construcţie sunt ridicate. Aşa cum era de aşteptat, rata de neocupare a crescut uşor la nivel naţional în T1 2024, de la 4,3% în trimestrul precedent, la 4,4%, pe măsură ce cererea a încetinit.

Tendinţe similare în alte ţări din CEE, unde cerea a scăzut şi cu 50%

În primul trimestru al anului, Ungaria a demonstrat o cerere robustă, în ciuda unei scăderi de 15% a cererii totale în regiunea extinsa Budapesta. Aici, cererea netă a fost de 78.280 mp, reprezentând 86% din tranzacţii. Stocul industrial modern din această zonă a crescut cu 8,7%, ajungând la 3.522.160 mp, iar 63% din noile spaţii în construcţie au fost preînchiriate.

În Cehia, volumul de spaţii nou finalizate în Q1 2024 s-a ridicat la 148.100 mp, ceea ce reprezintă doar jumătate din volumului din trimestrul anterior. Companiile din industria prelucrătoare au fost responsabile pentru 50% din noile tranzacţii, contribuind la un stoc industrial total de aproape 11,9 milioane mp. Deşi rata de neocupare a crescut uşor, la 2%, chiriile prime au rămas stabile la 7,50 euro/mp/lună.

Slovacia a adăugat 132.000 mp de spaţii noi, deşi activitatea de închiriere a scăzut cu 40%, iar rata de neocupare a crescut la 2,35%. Chiriile prime în Bratislava au urcat la 7,35 euro/mp/lună.

Piaţa din Serbia continuă să se dezvolte rapid, cu 844.000 mp disponibili in parcurile industriale. CTP şi VGP domină piaţa, având o cotă combinată de 67%. Poziţia strategică a Serbiei în Europa de Sud-Est o face atractivă pentru companiile asiatice de producţie, consolidându-şi rolul de punte între Europa de Est şi Vest.