iO Partners: Tendinţe pe piaţa terenurilor din Bucureşti

Piaţa terenurilor din Bucureşti traversează o perioadă de transformări semnificative, influenţată de dezvoltarea infrastructurii, reglementările urbanistice stricte şi necesitatea regenerării urbane.Un mix de factori, printre care complexitatea procesului de aprobare în Bucureşti şi reţeaua de infrastructură, îi determină pe dezvoltatori să îşi îndrepte atenţia spre oraşele-satelit şi zonele limitrofe, generând o migraţie demografică semnificativă, reflectată prin creşterea rapidă a numărului de locuitori în aceste zone, potrivit unui comunicat emis redacţiei de către iO Partners.

"Proiectele de infrastructură, precum drumurile radiale şi extinderea reţelei de metrou, vor genera rapid noi oportunităţi de dezvoltare, în special în sectorul rezidenţial şi comercial. Dezvoltatorii deja prospectează intens zonele aflate de-a lungul acestor drumuri, speculând conectivitatea sporită pe care o vor aduce. Axa Chitila-Mogoşoaia şi Corbeanca-Baloteşti, deja atractivă, va beneficia semnificativ de pe urma unei accesibilităţi îmbunătăţite, consolidându-şi potenţialul pentru noi investiţii imobiliare. Acestea vor fi şi zonele unde preţurile vor creşte în perioada următoare, pe fondul cererii crescute" a declarat Flavius Pop, Senior Consultant Transaction Advisory în cadrul iO Partners.

Un aspect important al pieţei terenurilor din Bucureşti îl reprezintă fostele platforme industriale, care, prin vasta lor prezenţă în spaţiul urban, oferă oportunităţi valoroase pentru dezvoltare. Majoritatea acestor terenuri sunt dezafectate sau cu activitate redusă, însă dispun de avantaje evidente: locaţii strategice, infrastructură preexistentă (apă, canalizare, electricitate) şi acces facil la arterele principale de trafic. Suprafaţa lor extinsă elimină necesitatea de comasare a terenurilor, simplificând procesul de planificare pentru proiecte viitoare.

În Bucureşti există aproximativ 1.580 de hectare de foste platforme industriale, reprezentând aproape 7% din suprafaţa totală a oraşului. Aceste terenuri sunt propice pentru dezvoltări multifuncţionale, contribuind semnificativ la revitalizarea urbană şi creşterea valorii zonelor adiacente.

În ţările vestice aceste tipologii de terenuri sunt printre cele mai căutate, de aceea implicarea autorităţilor locale este esenţială. Aceste tipuri de proiecte ar trebui să beneficieze de un statut special, având în vedere importanţa regenerării urbane şi reintegrării zonelor industriale dezafectate în peisajul urban. Prioritizarea acestor iniţiative ar putea contribui semnificativ la revitalizarea oraşului şi la crearea unui mediu mai bine adaptat nevoilor actuale, prin produse rezidenţiale sau comerciale.

Totodată, pe fondul dificultăţii obţinerii avizelor pentru proiectele mai mari, tot mai mulţi dezvoltatori aleg să achiziţioneze terenuri de dimensiuni mai mici de 3.000 mp. Acestea au un statut diferit de avizare fără a fi necesară elaborarea unui plan urbanistic zonal (PUZ), favorizând astfel dezvoltări mai mici. Această nouă tendinţă indică o adaptare pragmatică la condiţiile actuale de pe piaţă.

Dezvoltatorii orientaţi spre produse de nişă îşi concentrează atenţia asupra terenurilor situate cât mai aproape de zona centrală, dar care se află în afara Zonelor Protejate. Această alegere le permite să păstreze accesul facil la infrastructură şi atractivitatea oferite de proximitatea centrului oraşului.

Preţurile actuale şi-au păstrat trendul ascendent înregistrând 8-10% creştere anuală la terenurile neautorizate şi 20-25% creştere la terenuri autorizate, unde proprietarii au rămas ferm în aşteptările lor, cu toate că dezvoltatorii manifestă o anumită prudenţă în investiţii.

Această prudenţa accentuată a investitorilor a stimulat interesul pentru parteneriatele de tip joint venture, care oferă o soluţie eficientă în distribuirea costurilor şi reducerea riscurilor financiare. În cadrul acestor parteneriate, proprietarul contribuie cu terenul, în timp ce investitorii se ocupă de dezvoltarea proiectului, evitând blocarea unor sume semnificative în achiziţia terenului. Valoarea terenului este compensată fie prin alocarea unui număr de metri pătraţi din viitoarea construcţie, fie printr-o combinaţie între bani şi metri pătraţi, oferind astfel flexibilitate ambelor părţi şi facilitând realizarea proiectelor de amploare.

Un nou element pe piaţă, încă timid, dar mai bine conturat faţă de anii precedenţi, este reliefat in cererea pentru dezvoltarea de centre de date. Solicitarile în acest sens câştigă teren, alimentate de nevoia tot mai mare pentru servicii digitale, migrarea companiilor către cloud şi expansiunea industriei IT&C. România, cu o poziţie geografică strategică în Europa de Est şi costuri operaţionale mai reduse comparativ cu pieţele occidentale, devine un punct de interes pentru investitori şi operatori de centre de date. Cererea se concentrează în marile oraşe precum Bucureşti, Cluj-Napoca, Iaşi şi Timişoara, unde există acces la infrastructură solidă, forţă de muncă specializată şi conectivitate excelentă la reţelele regionale de internet. Totodată, operatorii preferă terenurile din zonele periurbane pentru a minimiza costurile şi a facilita extinderile ulterioare, prioritizând locaţiile cu acces uşor la surse de energie şi reţele redundante. Creşterea accelerată a comerţului electronic, a platformelor de streaming şi a serviciilor de gaming adaugă o presiune suplimentară pe această piaţă, transformând centrele de date într-un activ strategic pentru dezvoltatorii imobiliari.