NAI Romania: Creşterea numărului de investitori români în Dubai creşte expunerea la riscuri

Boom-ul imobiliar din Emiratele Arabe Unite (EAU) s-a menţinut şi în 2023, făcând ca tot mai mulţi români - de la milionari la persoane cu venituri medii - să fie atraşi de investiţii în această ţară, dar mulţi se expun la riscuri cauzate de necunoaşterea specificului pieţei şi a legislaţiei emirateze, conform unui comunicat remis redacţiei.

Conform comunicatului, contextul favorabil al pieţei este, adesea, speculat de către agenţii imobiliari în dezavantajul clientului, fiind prioritizat comisionul şi ignorat cu desăvârşire scopul investiţional al cumpărătorului, a constat Departamentului dedicat investiţiilor în Dubai din cadrul NAI Romania.

Frenezia imobiliară din ultima perioadă a generat o adevărată competiţie între investitori la nivel global, între care se numără tot mai mulţi români. Investitorii concurează pentru achiziţia celor mai bune proprietăţi "off-plan" (din faza de proiect), majoritatea proiectelor nou-lansate fiind "sold-out" (vândute integral) în câteva minute doar pe baza unor simple broşuri atractive.

Interesul ridicat este dat, între alte aspecte, de regimul fiscal: nu se plăteşte TVA la cumpărarea de proprietăţi rezidenţiale în Dubai, singura taxă mai costisitoare fiind cea de 4% din valoarea de achiziţie datorată către Dubai Land Department, pe lângă alte costuri insesizabile. În plus, românii beneficiază şi de prevederile Acordului încheiat între Guvernul României şi Guvernul EAU pentru evitarea dublei impuneri şi prevenirea evaziunii fiscale cu privire la impozitele pe venit, din 2016, care stipulează că "veniturile realizate de un rezident al unui stat contractant [adică un român] din proprietăţi imobiliare [...] situate în celălalt stat contractant [în Dubai] sunt impozabile în celălalt stat [în Dubai]."

Din punct de vedere al randamentelor, investiţiile imobiliare din Dubai alese inteligent conform criteriilor cheie de evaluare pot aduce un randament realist de circa 7/8-10% pe la închirierea pe termen lung. "Punctele cheie pe care le-am identificat în practică şi pe care punem accentul în cadrul Departamentului dedicat investiţiilor în Dubai la NAI România sunt alegerea unei locaţii vandabile, calitatea construcţiei, facilităţi şi servicii, accesibilitate şi conexiuni, analiza şi diagnosticul juridic, precum şi potenţialul de creştere a valorii", a precizat Casiana Duşa, specialist în drept emiratez, partener strategic al NAI Romania pentru Orientul Mijlociu.

Din păcate, sunt tot mai dese situaţiile în care investitorii se lovesc de situaţii neplăcute însoţite de pierderi financiare ireversibile, care duc în mod inevitabil la pierderea încrederii în piaţa imobiliară dubaieză. Cele mai grave şi mai costisitoare scenarii neplăcute, care reies din experienţa Departamentului dedicat investiţiilor în Dubai din cadrul NAI Romania, sunt:

1.După ce cumpărătorul semnează o rezervare ("booking form") şi plăteşte avansul pentru o proprietate existentă în broşură şi promovată la nivel de top cu randamente exagerate, îşi dă seama că localizarea, diagnosticul juridic, calitatea construcţiei, priveliştea, împrejurimile, facilităţile, accesibilitatea şi conexiunile, precum şi potenţialul de creştere al valorii nu duc nici pe departe la scenariul utopic care li s-a prezentat iniţial.

2.La achiziţia unei proprietăţi finalizate, cumpărătorul ţine cont de recomandarea primită din partea agentului referitor la compania de property management cu care ar fi bine să colaboreze pentru exploatarea proprietăţii (de unde agentul primeşte un comision - "referral fee"), după care îşi dă seama că veniturile generate sunt derizorii, iar compania respectivă fructifică în mod abuziv cadrul contractual în care investitorul a intrat inconştient.

3.Cumpărătorul face o achiziţie off-plan în speranţa creşterii anuale de 20% pe an sub egida căreia sunt promovate aceste oferte, dar construcţia nu evoluează în ritmul stabilit ori numărul de proiecte similare creşte, prin urmare valoarea proprietăţii stagnează sau ritmul de creştere este mult sub nivelul promis.

4.Semnarea contractelor aferente tranzacţiilor imobiliare şi administrării proprietăţilor fără a cunoaşte legislaţia şi cutuma locală duce deseori la blocaje investiţionale cauzate de restricţii ignorate iniţial în favoarea scenariilor utopice promovate de agenţii imobiliari.

5.Investitorii achită avansul pentru o proprietate aproape finalizată, bazându-se pe garanţiile verbale date de agenţi că va putea obţine finanţare de până la 50%, după care instituţia bancară respinge cererea de pre-aprobare, iar cumpărătorul se confruntă cu situaţia unui blocaj major în care fie nu mai poate achita diferenţa, fie este nevoit să facă eforturi financiare majore pentru punerea la dispoziţie a unor fonduri pe care nu le-a luat în calcul.

"În concluzie, din punct de vedere investiţional este normal ca asumarea unui risc să fie proporţională cu câştigul, de aceea este imperios necesar să cunoşti toate criteriile de mai sus şi să analizezi toate semnalele de alarmă încă de la început. Cu alte cuvinte, la NAI Romania avem experienţa de a expune toate riscurile încă dinainte de achiziţie. Un cumpărator inteligent nu are probleme în a achita 5-10.000 de euro pentru un serviciu complet de analiză a riscurilor, întrucât acest demers îi reduce la maxim eventualele pierderi financiare şi îi optimizează cu adevărat investiţia", consideră Casiana Duşa.