Oferta publică de vânzare a acţiunilor One United Properties începe astăzi

Actualizare - One United a cumpărat de la Ţiriac un teren în valoare de 15 milioane de euro

One United Properties a cumpărat, ieri, de la o societate din Grupul Ţiriac, un teren în suprafaţă de 21.165 de metri pătraţi, pe malul Lacului Tei din Bucureşti, pentru 15 milioane de euro, se arată într-un comunicat al companiei postat, astăzi, pe site-ul Bursei de Valori Bucureşti (BVB).

Pentru teren deja a fost emis certificatul de urbansim în vederea construirii, iar societatea intenţionează să dezvolte acolo un nou proiect imobiliar, One Lake Club, ce va fi conceput ca un club rezidenţial cu apartamente cu design contemporan şi facilităţi integrate, se mai arată în comunicat.

Tranzacţia se înscrie în linia strategiei One United Properties de a investi în oportunităţi de dezvoltare premium sustenabile în zone exclusiviste ale Bucureştiului, cu numeroase facilităţi, se mai spune în raport.

Actualizare - Tranşa cu alocare garantată a ofertei One United a fost subscrisă integral în 40 de secunde

Tranşa cu alocare garantată pentru investitorii de retail a ofertei de acţiuni One United Properties (ONE), cea pe principiul primul venit-primul servit, a fost subscrisă integral încă din primele 40 de secunde, conform datelor afişate de platforma brokerilor de la TradeVille.

Tranşa avea alocate 26 milioane de acţiuni, echivalentul a 55,12 milioane de lei, în condiţiile în care preţul la care pot subscrie investitorii de retail este de 2,12 lei.

Pe de altă parte, pe tranşa cu alocare pro-rata, după o oră de la debutul subscrierilor, cele circa 500 de ordine de cumpărare ale investitorilor cumulau 9,17 milioane de acţiuni, echivalentul a aproximativ 19,45 milioane de lei.

---

Oferta prin care dezvoltatorul imobiliar One United Properties (ONE) vrea să vândă cel mult 130 milioane de acţiuni noi, echivalentul unei majorări a capitalului de 10%, începe astăzi, operaţiune prin care compania fondată de Victor Căptianu şi Andrei Diaconescu speră să strângă 274 milioane de lei de la investitori, conform datelor din prospectul de listare întocmit de BRK Financial Gtroup (BRK).

Compania ţinteşte venirea în piaţă după ce, la finele lunii mai, Daniel Dineş, fondatorul producătorului de roboţi software UiPath Inc., companie recent listată la New York Stock Exchange, a achiziţionat, prin Icevulcan, 5% din acţiunile dezvoltatorului imobiliar.

Pentru tranşa investitorilor instituţionali, cea care iniţial are alocată 60% din ofertă, intervalul de subscriere este de situat între 1,93 lei/acţiune şi 2,12 lei/acţiune, echivalentul unei evaluări între 2,76 miliarde lei şi 3,03 miliarde lei, ceea ce este posibil să facă din One United Properties cea mai mare companie care vine la BVB în ultimii patru ani, după Digi Communications.

• Nu este exclus ca, în final, retailului să-i revină o bucată mai mare din ofertă decât instituţionalilor

Pentru retail, care poate subscrie doar la preţul de 21 lei, există două tranşe: cu alocare garantată a subscrierilor pe principiul primul venit-primul servit şi cu alocare pro-rata - fiecare tranşă având alocate câte 26 milioane de acţiuni (20% din ofertă). Pentru tranşa cu alocare garantată, subscrierea minimă este de 2.500 de acţiuni, respectiv 5.300 de lei şi maximă de 100.000 de acţiuni, echivalentul a 212.000 lei. În cazul tranşei cu alocare pro-rata, se va aplica o reducere de 3% la preţul ofertei, pentru subscrierile valabile din primele trei zile. În acest caz nu există plafon maxim al subscrierilor, cea minimă fiind tot de 2.500 de acţiuni.

Perioada de subscriere este 22 iunie - 2 iulie, între orele 9:00 şi 18:00, cu excepţia ultimei zile din ofertă când subscrierile se pot face până la orele 12:00. Important este că, în funcţie de rezultatele din perioada de subscriere, emitentul poate lua decizia unei realocări de cel mult 15% între tranşe, ceea ce înseamnă că nu este exclus ca în final, retailul să aibă mai mult decât instituţionalii, respectiv 55% din ofertă, după cum reiese din datele din prospectul de listare întocmit de BRK Financial Group.

• Raport Price to Book Value de 2,7, cu mult peste cel al Impact Developer & Contractor

Faţă de preţul minim şi maxim din ofertă, compania prezintă un raport Price to Earnings Ratio (P/E) situat între 15,6 şi 17,13 (în condiţiile în care indicatorul Earnings per Share după majorarea de capital este de 0,1237 lei), în timp ce la preţul maxim compania prezintă un raport Price to Book Value (P/BV) de 2,69, conform calculelor casei de brokeraj Prime Transaction, ce au la bază datele financiare ale companiei pentru anul trecut. Practic, pentru un leu din activul net al companiei, investitorii vor trebuie să plătească 2,7 lei, dacă operaţiunea se încheie la preţul maxim. Spre deosebire, Impact Developer & Contractor (IMP), dezvoltator imobiliar listat la BVB, avea faţă de preţul de închiderea al acţiunii IMP de vineri, o evaluare bursieră de 784,4 milioane lei, un raport P/E de 11,18 şi P/BV de 1,23, conform Prime, cu menţiunea că în cazul Impact sunt luate în calcul rezultatele ultimelor patru trimestre, deci perioada 31 martie 2020 - 31 martie 2021.

• Proiectele rezidenţiale au cea mai mare pondere în veniturile Grupului

Activitatea companiei, care este prezentă în piaţa rezidenţială din Bucureşti şi Constanţa, inclusiv Mamaia, este organizată în patru direcţii generatoare de venit, respectiv: dezvoltări şi vânzări de proprietăţi rezidenţiale, dezvoltări ale proprietăţilor de birouri, activitate investiţională - ce constă în achiziţia de active ce prezintă un potenţial bun de creştere a valorii şi venituri din închirierea proprietăţilor deţinute.

La finele anului trecut, One United avea un portofoliu de proiecte rezidenţiale finalizate de cu o valoare brută de dezvoltare de 222,6 milioane de euro şi proiecte în fază de dezvoltare/planificare de 939,4 milioane de euro, în Bucureşti şi Constanţa. În 2020, veniturile obţinute din această direcţie de emitent au fost de 437,5 milioane lei, în 2019 de 147,4 milioane lei şi în 2018 de 219,7 milioane lei, cele mai ridicate din cadrul Grupului, conform celor prezentate în prospect.

În ceea ce priveşte dezvoltarea de birouri, One United dezvoltă birouri de Clasă A. Pentru ultimii trei ani, proiectele care formează această categorie sunt One Tower (finalizat la sfârşitul anului 2020) şi One Cotroceni Park Office (Faza 1 şi 2). În ceea ce priveşte activitatea investiţională, compania a achiziţionat în 2017 proiectul One North Gate şi în 2020 o participaţie minoritară la One Herăstrău Office, plus un număr de terenuri, se mai meţionează în prospect. În prezent, segmentul de închiriere birouri nu este o linie principală generatoare de venituri ale One United, dar se anticipează că va deveni astfel începând cu 2022, odată cu finalizarea dezvoltării proiectelor mari de birouri ale companiei, se arată în prospect.

Conform documentului, în zona rezidenţială One United are în construcţie proiecte cu o valoare brută de dezvoltare de 447,9 milioane euro şi un profit brut estimat de 229,9 milioane euro, iar în planificare proiecte de 491,5 milioane de euro, cu un profit estimat de 200,5 milioane euro. În ceea ce priveşte birourile, emitentul are în construcţie proiecte cu o valoare de piaţă de 169 milioane de euro.

Bineînţeles că veniturile anticipate de Grup din proiectele în curs de dezvoltare sau planificate este posibil să fie mai mici decât cele estimate, costurile mai mari, iar perioadele de implementare mai lungi. De asemenea, împotriva unor societăţi membre ale Grupului One United Properties au fost înaintate acţiuni în instanţă, ce au drept obiect atacarea unor acte de autorizare (planuri urbanistice zonale, certificate de urbanism, acorduri de mediu, autorizaţii de construire) emise de autorităţi pentru realizarea unor proiecte imobilare, după cum se menţionează în document.

Amintim că, la finele lunii aprilie, Clotilde Armand, primarul sectorului 1 al Capitalei, a anunţat că va cere autorităţilor abilitate verificarea legalităţii PUZ-ului emis pentru proiectul imobiliar al One din Aleea Modrogan 1A, edilul acuzând public posibile nereguli în proiect. De asemenea, Armand spunea că ar intenţiona suspendarea lucrărilor companiei din Aleea Modrogan, conform newsonline.ro. În schimb, reprezentanţii One United au răspuns că lucările pentru proiectul One Modrogan respectă întreaga legislaţie în vigoare şi au fost demarate după obţinerea tuturor autorizaţiilor prevăzute de lege, potrivit unui articol din Gândul Financiar.

• Acţionarii intenţionează constituirea unei noi clase de acţiuni ONE care să aibă cinci drepturi de vot

Acţionarii existenţi au intenţia ca, pentru următoarea AGEA a One United, să propună constituirea unei noi clase de acţiuni, cu vot multiplu, respectiv fiecare acţiune să aibă cinci drepturi de vot, precum şi conversia a 325,02 milioane de acţiuni deţinute de fondatori, echivalentul a 25% din capitalul emitentului, în acţiuni cu vot multiplu, se mai arată în documentul de listare.

În situaţia în care punctele sunt aprobate şi implementate, fiecare fondator va deţine 262,65 milioane de acţiuni oridinare şi 162,5 milioane de acţiuni cu vot multiplu, controlând astfel împreună 78,76% din totalul drepturilor de vot ale companie, în ipoteza în care oferta va fi subscrisă la dimensiunea maximă. De altfel, în luna mai a acesui an, acţionarii One United au aprobat punctele de mai sus, dar Oficiul Registrului de pe lângă Tribunalul Bucureşti a respins înregistrarea menţiunilor corelative ale acestor decizii, se mai menţionează în document.

Victor Căpitanu şi Andrei Diaconescu au investit în imobiliare încă din 2000 şi au dezvoltat prima clădire rezidenţială în 2006. Apoi, începând cu 2013, au extins proiectele imobiliare sub marca One. Între proiectele One United Properties se numără One Floreasca City, One Cotroceni Park sau One Peninsula. Alte proiecte de referinţă semnate de companie sunt One Herăstrău Park, One Charles de Gaulle, One Herăstrău Plaza, One Verdi Park sau One Herăstrău Towers.

Amintim că Andrei Diaconescu şi Victor Căpitanu sunt parteneri la Smart Capital Investments, societate pe care Autoritatea de Supraveghere Financiară (ASF) a inclus-o în 2015 în grupul de firme considerate că acţionează concertat, în cazul SIF Banat-Crişana (SIF1), cu grupul Lakis-Bîlteanu, foştii conducători ai SIF1, ce au fost condamnaţi de instanţă la închisoare cu suspendare pentru mai multe infracţiuni financiare, inclusiv manipularea pieţei de capital.

În prezent, Victor Căpitanu şi Andrei Diaconescu deţin fiecare câte 32,7% din acţiunile One United,  în timp ce CC Trust Group are 6,86%, iar Marius Diaconu are 5,59% din One United Properties.

• Dividende potenţiale de până la 35% din profitul net anual

Pentru anul trecut, dezvoltatorul imobiliar a avut venituri consolidate de 541,97 milioane de lei, în creştere cu 35% faţă de cele din 2019, şi cu 70% mai mari decât veniturile obţinute în 2018. Profitul net a fost de 176,94 milioane lei, cu 10% sub rezultatul obţinut în 2019, dar cu 66,7% mai mare decât cel din anul anterior. De menţionat că rezultatele companiei, atât în ceea ce priveşte veniturile, costurile sau marjele variază atât pe parcursul unui an, cât şi în decursul unui ciclu de mai mulţi ani, ca urmare a diferenţierii proiectelor în dezvoltare, a tipului acestora sau a numărului de unităţi.

La finele lunii decembrie a anului trecut, activele totale consolidate ale One United Properties erau de 1,7 miliarde de lei, cu 29,6% peste cele din anul anterior, şi cu 79% mai mari decât cele din 2018. Datoriile totale se ridicau la 879,72 milioane de lei, în creştere cu 15,6% faţă de cele 2019, şi cu 47,7% peste datoriile ale One United din anul anterior.

În ceea ce priveşte dividendele, în prospect se menţionează că politica pe care Consiliul de Administraţie o va avea în vedere în formularea propunerii către acţionari va fi de până la 35% din profit. Din rezultatul anului trecut, compania a plătit dividende de 41,68 milioane lei, pentru 2019 de 44,06 milioane lei, în timp ce în cazul anului 2018 dividendele plătite de One United acţionarilor au fost în sumă de 13,25 milioane lei.

Banii obţinuţi de companie în urma majorării de capital vor permite One United Properties să achiziţioneze terenuri sau proiecte imobiliare şi să îşi finanţeze activitatea curentă, se mai arată în prospect.

În cazul în care operaţiunea de piaţă se va încheia cu succes, se estimează că acţiunile ONE vor intra la tranzacţionare la Bursa de Valori Bucureşti în data de 15 iulie.