OPINII Este supraevaluată piaţa imobiliară? Depinde cine răspunde

Suntem în punctul în care BNR avertizează asupra riscurilor asociate programului Prima Casă, în condiţiile în care respectivul program de finanţare a fost, în ultimii ani, motorul creşterii preţurilor imobiliare în marile oraşe din ţară. Aproape firesc, apar şi analizele care să demonstreze contrariul. Cât de credibile sunt însă acestea?

Mai întâi, premisa. Comitetului Naţional pentru Supravegherea Macroprudenţială arată în raportul anual că "volumul creditelor acordate prin programul Prima Casă a căpătat o dimensiune sistemică, atât în ceea ce priveşte stocul de împrumuturi (31,9 miliarde lei, reprezentând 26% din total credite acordate populaţiei, la martie 2018), cât şi în ceea ce priveşte fluxul de credit ipotecar (acesta a totalizat 64% din cel acordat în anul 2016 şi 58% din cel acordat în anul 2017)". Cu alte cuvinte, unul din patru credite acordate populaţiei este un credit Prima Casă şi aproape două treimi din valoarea împrumuturilor merge în această direcţie. Or, în condiţiile în care cererea a fost umflată artificial de uşurinţa cu care se dădeau creditele (mulţumită garanţiei de stat) şi scăderea aiuritoare a dobânzilor (să nu uităm că am avut recent ROBOR la 3 luni sub 1%), poţi să nu consideri piaţa supraevaluată?

Ei bine, se poate. Mai ales când lucrezi în domeniul imobiliar şi faci o analiză despre piaţa imobiliară. Analiză care, în mod surprinzător, ajunge să fie livrată ca articol pe un important portal de ştiri (este vorba despre analiza "Sunt motive de îngrijorare privind preţurile caselor şi apartamentelor? Vindem, cumpărăm sau mai aşteptăm puţin?" realizată de Mihai Pătrulescu, membru AAFBR şi Senior Associate Colliers Internaţional România şi Silviu Pop, Head of Research Colliers Internaţional România).

Ei bine, concluzia pe care se centrează materialul este că "preţurile sunt cu 40% sub vârful atins anterior crizei, în timp ce veniturile au crescut, în termeni reali, cu mai mult de 70%". Aşa să fie oare? Păi, nu prea ar fi chiar aşa decât dacă adunăm mere cu pere. Adică preţurile caselor exprimate în euro cu salariile exprimate în lei. Altfel, un apartament de, să zicem, 100.000 de euro pe vârful bulei din 2008 ar fi valorat în jur de 350.000 lei la cursul practicat în acele momente, adică 75.000 euro la cotaţiile actuale. Nu prea mai pare la fel de mare diferenţa, poate 15%, dar în niciun caz 40%. Cererea solvabilă este însă călcâiul lui Ahile în ceea ce priveşte perspectiva supraevaluării. Înainte de 2008, chiar şi cu un grad de îndatorare de 60-70% (acum, în medie, debitorii cu ipotecă au un grad de îndatorare în intervalul 40-50%), puţină lume avea acces la un credit ipotecar. Drept dovadă, s-au dat în jur de 100.000 de astfel de împrumuturi în perioada bulei. Veniturile nu crescuseră suficient pentru ca mulţi să aibă acces la credite ipotecare, în condiţiile în care preţurile caselor explodaseră şi mai exista şi avansul destul de consistent, semnificativ peste cel de 5% practicat astăzi. Acum, însă, garanţia de stat (reflectată în reducerea avansului) şi ROBOR-ul minuscul au dilatat în mod îngrijorător cererea, ameninţând stabilitatea sistemului financiar, după cum zice chiar BNR. Faptul că reprezentanţii brokerilor şi dezvoltatorilor sunt de altă părere n-ar trebui să ne surprindă prea tare, nici brokerii de la BVB nu auziseră de supraevaluare când bursa era la cer, în 2007, ba chiar vedeau BET-FI la 100.000 de puncte. Până la urmă, dincolo de argumentele fiecărei părţi, când apar analize contrare, un criteriu onest de departajare ar fi să vedem dacă una dintre părţile implicate are un interes direct în afirmarea unei poziţii şi să privim cu mai mare prudenţă respectivul efort analitic, dacă identificăm un astfel de interes.

Opinia Cititorului ( 27 )

1. fără titlu
(mesaj trimis de anonim în data de 04.07.2018, 00:23)
Număr născuți vii , România
1970- 1990 400 mii an (in medie)
1990- 2015 200 mii (in medie)
După 2025 cam 120 mii /an
După 2050 vreo 70 mii /an.
Dacă nu primim imigranți.
De ce ia lumea ap.cu credit pe 30 ani??
Peste 10-15 ani se vor elibera sute de mii de locuinte ceaușiste , pe cale naturală (sună cinic).
Va fi unde sa locuiești în Ro.
Cel mai bine e sa investești în tine (sănătate, aptitudini, meserie) si sa economisești (valuta, aur ) pt pensie.
Creditul imobiliar e pt.disperati.
1. 1.1.  fără titlu (răspuns la opinia nr. 1)
  (mesaj trimis de anonim în data de 04.07.2018, 09:02)
  Analiza ta cred ca este putin optimista. In cele cateva mari orase-magnet si zonele limitrofe (Bucuresti, Cluj Timisoara,Iasi, Brasov Sibiu etc) cererea va fi puternica inca multi ani. Probabil ca foarte multe locuinte se vor "elibera", cum spui tu, in zonele mai izolate unde lumea nu prea mai vrea sa se duca. Din pacate, Romania nu este Germania sa te duci sa traiesti la sat.
  1.2.  fără titlu (răspuns la opinia nr. 1.1)
  (mesaj trimis de anonim în data de 04.07.2018, 09:06)
  Iar la intrebarea lui Cristi Dogaru "Este supraevaluata piata imobiliara" raspunsul il vom afla , din nou , la prima recesiune ,mondiala sau locala, atunci vand ca ingheta creditarea.
  1.3.  Povesti (răspuns la opinia nr. 1.1)
  (mesaj trimis de un guru în data de 04.07.2018, 09:59)
  Povestea asta cu marile orase in care cererea e sustenabila pe termen lung se spunea si in 2008.Realitatea a fost si e ca exact marile orase se umfla exagerat in bula si se prabusesc la spargerea ei.Capitala aavut cea mai mare scadere de pret in criza.In multinationale sunt multi ramasi cu credite imense luate atunci si cu salarii la fel sau mai mici sau chiar someri.Apartamentele noi tot mai mici pt a se incadra la PC arata adevarul pietei si targetul de pret cat de cat sustenabil.In anul cu darea in plata s-a oprit PC cateva luni si vanzarile s-au prabusit.Asta e realitatea PC face preturile si a fost accesata si de cei cu venituri mari pt upgrade locativ .Restul sunt povesti cu cerere masiva.
  1.4.  fără titlu (răspuns la opinia nr. 1.1)
  (mesaj trimis de anonim în data de 04.07.2018, 10:49)
  Dacă la fluviu ii seaca afluentii cata apa va mai curge în el.?
  Ce om face credit pe 30 ani pt.ghetouri ca în Chiajna dau Popești?
  Sau cosmopolis?
  Sau Confort Urban..
  Unul disperat, cum spuneam.
  1.5.  fără titlu (răspuns la opinia nr. 1.3)
  (mesaj trimis de anonim în data de 04.07.2018, 12:27)
  In marile orase cererea este si va fi sustenabila pe termen lung, intrebarea este daca pretul e sustenabil pe termen scurt. Cred ca asa functioneaza piata imobiliara , creste ca o bula , toti se apuca sa construiasca , optimismul este la cote maxime, dupa care se prabuseste pentru o perioada ... si apoi , cu memoria scurta si cu forte proaspete o luam de la capat.
  1.6.  oare ? (răspuns la opinia nr. 1.5)
  (mesaj trimis de un guru în data de 04.07.2018, 13:05)
  Nevoia e una , cererea e alta .Daca cresti pretul aiurea cu creditedate dupa ureche blochezi cererea desi nevoia exista .In plus nu se poate muta toata Romania in cateva orase care si asa se sufoca.Infrastructura rutiera e praf , retelele de energie pica , etc. Deja vad ca s-a ajuns la limitarea locurilor de parcare in capitala la 1 .Realitatile astea vor scadea cererea pe termen lung.
  1.7.  fără titlu (răspuns la opinia nr. 1)
  (mesaj trimis de anonim în data de 04.07.2018, 14:59)
  Bravoooooo
2. Ce te legeni , blocule :)
(mesaj trimis de un guru în data de 04.07.2018, 09:47)
La primul cutremur mai serios vom vedea daca e supraevaluata .Cum stam cu asigurarile de locuinte ? Se vor primi banii in caz de dezastre ? E distractiv , desi tragic , sa vezi ca principiul de baza al luiMaslow , siguranta , este redus de unii la o simpla analiza financiara a pretului omitand aspectul sigurantei unei locuinte.Orice cumparator ar trebui sa gandeasca cat de sigura e locuinta pe care o cumpara in cazul unui seism sau alte riscuri.Stim cu adevarat cat de rezistente sunt blocurile noi si vechi ?
1. 2.1.  fără titlu (răspuns la opinia nr. 2)
  (mesaj trimis de Vali în data de 04.07.2018, 18:56)
  2039 draga guru! :)
  2.2.  Vara ? (răspuns la opinia nr. 2.1)
  (mesaj trimis de un guru în data de 04.07.2018, 22:12)
  2039 vara sa fie :) daca asa ti-a zis buricul pamantului tie :) Naspa ca nu termina copii astia creditul :)
  2.3.  sept-oct 2039 (răspuns la opinia nr. 2.2)
  (mesaj trimis de Vali în data de 05.07.2018, 11:28)
  toamna 2039 ... sept - oct ... pe acolo. Nu termina creditele copiii? Sa economiseasca si sa achite in avans!
  2.4.  vali,vali,vali (răspuns la opinia nr. 2.3)
  (mesaj trimis de un guru în data de 05.07.2018, 18:54)
  Zise sefu al mare chiar azi ca ipotecarele sunt o ulita ingusta si infundata in vreme ce bancile cred ca e autostrada :) Daca nu s-a consultat cu tine iauite ce urat vorbeste :))
  2.5.  Asa e Vali :) (răspuns la opinia nr. 2.3)
  (mesaj trimis de un guru în data de 05.07.2018, 18:56)
  Sa achite in avans ca banca a dat bani nu are ce face cu case umflate in zone seismice :)
  2.6.  Manole si ulita infundata in zidul cu ...Ana! :D (răspuns la opinia nr. 2.4)
  (mesaj trimis de Vali în data de 09.07.2018, 10:14)
  :))))))))))))) ... nu se va sonculta niciodata cu mine :))) ... el e cu alti prieteni mai smecheri nitel ... dar nu neaparat mai informati si mai cunoscatori :)) doar mai cu ' staif ' ... ifc, selectul club Bilderberg si alte golanii de genul asta... ce noroc ca exact acestor prieteni cu ' staif ' le fuge pamantul de sub picioare eeeeeexact la ei acasa, acolo in vest.
  Nu se stie cum :D si de ce :D si din cauza cui :D ...dar le fuge pamantul de sub picioare! :))))
  In rest numai de bine d-lui Iser -escu ... 30 de ani de impliniri marete in a o da cu oistea in gard VOIT si in a demola (prin mijloacele excelente ale politicii monetare) capitalul romanesc (mai ales in anii '90-2000).
  10 procese de tradare nationala si tot nu ar fi de ajuns pentru acest domn plimbat in afara tarii EXACT in momentul decapitarii Romaniei (1987 - 1994) - decapitare executata sub toate aspectele de la politica, economie la zona informatiilor clasificate (intern si extern , mai ales).
  p.s. Un banc: Ana: Manole, Manole, ce faci ??? Manole: Un zid, la capatul ulitei infundate care a aparut din autostrada creditelor ipotecare ... Te bagi ???? Muhahahahhahahaaaa :))))
3. fără titlu
(mesaj trimis de anonim în data de 04.07.2018, 16:36)
In conditiile in care creditele date in 2008 erau in euro, rambursarea se va face tot in euro, la paritatea de azi. Un credit de 100.000 de euro luat in 2008 are un sold cam de 84000 euro azi.
1. 3.1. fără titlu (răspuns la opinia nr. 3)
  (mesaj trimis de anonim în data de 04.07.2018, 17:58)
  Ești amuzant,
  Omul va plăti , muncind în ron ,cu dobânzi cu tot mult peste ce spui tu.
  Lacrimi si durere.
  Pentru un loc sub soare?
4. fără titlu
(mesaj trimis de Vali în data de 04.07.2018, 18:55)
Draga Cristi Dogaru,
Am o singura cifra pentru tine: 26.4 la suta grad de intermediere financiara in Romania (conf. date BNR la decembrie 2017) - cea mai mica intermediere financiara din UE !!!!!
Stii ce inseamna asta (pe fondul cresterii salariilor din Ro - avand in vedere concentrarea masei salariale in PIB la nivele hilare pt media UE) ?
Inseamna ca ne pregatim de o decolare de zile mari in cazul imobiliarelor pe masura de salariile (a se citi gradul de indatorare) vor creste natural pe fondul deficitului de personal si talente!
Q.E.D. maestre! :))))
1. 4.1.  fără titlu (răspuns la opinia nr. 4)
  (mesaj trimis de anonim în data de 04.07.2018, 19:02)
  Pai daca NU e oameni bine-calificati, , la cine dai creditele, la lipsa lor.
  Decolează, tata, deocamdată imobiliarele s-au umflat pe p.casa.
  4.2.  fa carare pana la scoala te rog! (răspuns la opinia nr. 4.1)
  (mesaj trimis de Vali în data de 04.07.2018, 20:51)
  revizuieste inca o data cifrele amintite de mine mai sus. Sunt reale. Vei vedea 3500-4500 euro/m2 in 2022 - 2025 in Bucuresti. Zonele marginase ;)
  4.3.  fără titlu (răspuns la opinia nr. 4.2)
  (mesaj trimis de anonim în data de 04.07.2018, 20:58)
  De ce ar fi în z.marginase din Buc. prețul de Munchen sau Barcelona?
  Tu citești ce scrii...?
  4.4.  vali tot vali :) (răspuns la opinia nr. 4.2)
  (mesaj trimis de un guru în data de 04.07.2018, 22:08)
  Vali m-ai convins :) Dau fuga si iau vreo 4 :) In sapte ani de 4 ori crestere e bine :)
  4.5.  Reciteste cu mintea ACTIVA ce am scris!!!!!! (răspuns la opinia nr. 4.3)
  (mesaj trimis de Vali în data de 05.07.2018, 11:32)
  Anonim, repet 2 indicatori:
  a. Volum masa salariala in PIB in Ro (salarii foarte mici versus cat se produce pe fondul unui somaj foarte scazut si in scadere = premiza de EXPLOZIE SALARIALA IN URMATORII ANI = premiza de marire a gradului de indatorare in vederea luarii in vitor de credite! )
  
  b. cel mai mic grad de intermediere financiara din UE in Romania (si in continua scadere) - adica lumea nu mai ia credite, ma! Economiseste cu o viteza mai mare decat iau credite!!!!
  4.6.  Suna incredibil, dar asta imi arata datele! (răspuns la opinia nr. 4.4)
  (mesaj trimis de Vali în data de 05.07.2018, 11:36)
  Draga guru, stiu ca suna ca si cum as bate campii, dar asta imi arata datele corelate!
  Un surub facut in vest aduce 4.2 ron masa salariala (in PIB) versus 1 ron masa salariala in PIB acelasi surub facut in Ro! Reciteste argumentele mele si coreleaza-le. Eu stiu ce zic, am peste 7 ani in banca experienta profesionala , analiza corporate , nu mananc kkt si nu bat campii, asta imi arata datele ! Eu eram anti-credit de casa (pana in 2015-2016) , mai nou mi-am luat credit de casa in 2017. Datele mi-au indicat sa iau credit pentru ca urmeaza o crestere accelerata! Si tocmai ca nimeni nu se asteapta asigura surpriza exploziei (efect prociclic intern se numeste) !
  4.7.  si da si ba :) (răspuns la opinia nr. 4.6)
  (mesaj trimis de un guru în data de 05.07.2018, 19:03)
  Vali ce stii tu si nu stie toata lumea :) Facem un contract si daca creste cat zici tu impartim profitul daca nu imi dai tu diferenta ?Da cu garantii nu vorbe :) Ti-ai luat credit ? Foarte bine .Ca iti trebuia sau ca sa speculezi ? Stiu niste dastepti din banca care luau credit in chf in 2007 ca asa ieseau datele :)
  4.8.  buf ! (răspuns la opinia nr. 4.6)
  (mesaj trimis de un guru în data de 05.07.2018, 19:08)
  Exact genul de tipi ca Vali ne arata ca ne apropiem de varful bulei :) Nu luati credit daca aveti serviciu nesigur si grad de indatorare peste 25%. O sa-mi multumiti in 2-3 ani :)
  4.9.  fără titlu (răspuns la opinia nr. 4.8)
  (mesaj trimis de Vali în data de 09.07.2018, 10:25)
  Guru, vad ca dai semne ca esti maestru intr-adevar.
  Te iau altfel (dincolo de mica golanie ca as fi indicator de varful bulei :) ...care e o golanie, ;) ).... uite-te te rog frumos pe chartul weekly sau monthly sau yearly eur/usd. Asumand ca stii si poti interpreta ce e acolo ... ce vezi? Si asumand ca poti sa intelegi mecanica de impact a variatiilor eur/usd asupra leului.
  Nu iti zic nimic, te las sa te distrezi singur. :)
  p.s. Da, va mai fi o criza (cu impact pe imobiliare) chiar mai devreme de 2-3 ani. Va face un nou minim (ca si pret pe imobiliare) ? Nu, dragul meu! Va fi ceea ce in analiza tehnica se numeste " higher low" ;) ... Succes la analiza pe charturi si bafta la intelegere! :)
  p.p.s. In urmatorii 2-3 ani stii care va fi greseala masiva a BNR care va da voie crizei din afara sa patrunda in interiorul Romaniei antrenand potentialul de criza de aici intr-o desfasurare reala a crizei?
  Un simplu raspuns, mic si gingas :
  protejarea intereselor companiilor cu capital strain care au investit in Ro printr-un management activ al cursului eur/ron (a se citi mentinerea unui leu puternic) cu pierderi cronice si severe de valuta din rezerva si cu urcarea accelerata a dobanzii la leu pe diverse maturitati (3m, 6m,12 m) ... de ce asta? Pentru ca tembelii de la BNR care decid politica monetara nu au inteles inca modificarea mediului (inteles total, holistic) si nu au inteles ca trebuie sa dea drumul leului sa se deprecieze ca dracu' dar sa mentina sau sa scada dobanzile de referinta ... asta nu au inteles ei. Dar vor intelege, curand :) doar ca banutii din rezerva ...vor fi zburat deja, circul politic se va fi consumat ... increderea externa se va fi vaporizat .... distractie maxima.
  Da, ai dreptate, criza va mai veni. Nou minim ? Nu aici nu ai dreptate. Doar corectie pe trend ascendent.
  Inca ceva: nea Manole e cautat pe la dosare ... de asta vrea (inca o data) sa santajeze clasa politica si societatea cu ce stie el mai bine sa faca: INDUCEREA DE CRIZE ARTIFICIALE!