Piaţa de birouri din Bucureşti după un deceniu de transformări

ESCOP transmite că ultimul deceniu a adus transformări profunde pe piaţa spaţiilor de birouri din Bucureşti, iar de la anii de expansiune accelerată, susţinuţi de creşterea economică şi dezvoltarea sectorului IT&C, până la impactul puternic al pandemiei, care a redefinit fundamental modul în care companiile utilizează spaţiile de lucru, potrivit unui comunicat emis redacţiei.

Primii cinci ani, 2015-2019, au fost definiţi de tranzacţii record şi proiecte de anvergură, cu o crustier anuală constantă a tranzacţiilor de relocare pe piaţa birourilor din Bucureşti.

2019 a marcat un vârf istoric, cu 309.200 mp de birouri închiriate, incluzand aici (Pre) Închirieri şi Expansiuni, dar fără a lua în calcul tranzacţiile de Reînnoire şi Renegociere.

În 2020, piaţa a cunoscut un punct de cotitură-un adevărat moment "from hero to zero". Nu chiar "zero", dar o reducere substanţială: doar 107.400 mp tranzacţionaţi, cu 65% mai puţin decât în anul precedent. Probabil cea mai bruscă frânare a pieţei spaţiilor de birouri din capitală.

Anii care au urmat, 2021-2024, au fost ani de stabilizare a tranzacţiilor de relocare în Bucureşti, menţinându-se în jurul a 200.000 mp (+/- 2%), într-un mediu marcat de provocări neaşteptate: ascensiunea muncii hibride, războiul din Ucraina, creşterea costurilor de construcţie şi energie, inflaţia şi apariţia sistemelor de inteligenţă artificială.

Volumul mediu de tranzacţionare anual din ultimii patru ani a înregistrat o scădere de 35% faţă de anul pre-pandemie (2019) şi o reducere de 20% comparativ cu media tranzacţiilor din perioada 2015-2019.

Ţinând cont de factorii adversi menţionaţi anterior şi de incertitudinea geopolitică internaţională tot mai accentuată, această contracţie a pieţei o considerăm moderată, demonstrând rezilienţa sectorului inchirierilor de birouri.

În ceea ce priveşte volumul tranzacţiilor de Reînnoire şi Renegociere, dacă în cei cinci ani pre-pandemie nivelul mediu se situa în jur de 79.000 mp, perioada următoare a adus o creştere treptată, ajungând, în medie, la un avans de 80%.

2023 s-a remarcat drept un an atipic, atingând un volum record de 240.700 mp de tranzacţii de reînnoire şi renegociere-de trei ori mai mult decât nivelul mediu din anii anteriori. Această creştere excepţională s-a datorat, parţial, deciziei unor companii de a iniţia anticipat negocierile pentru reînnoire, înainte de expirarea contractelor, cu scopul de a optimiza suprafaţa ocupată şi nivelul chiriei, asigurându-şi astfel un nou ciclu contractual mai eficient financiar.

2024 a fost un an al consolidării eforturilor de stabilizare a pieţei. În Capitală, volumul de (Pre) Închirieri şi Expansiuni a atins 187.000 mp, situându-se cu doar 6% sub media ultimilor trei ani.

Într-un context marcat nu doar de trei scrutinuri electorale interne, ci şi de alegeri semnificative la nivel internaţional, această evoluţie poate fi considerată una destul de favorabilă.

Reînnoirile şi Renegocierile rămân la un nivel relativ ridicat, depăşind 157.000 mp. Deşi înregistrează o scădere semnificativă faţă de 2023, volumul tranzacţionat este aproape dublu comparativ cu media perioadei pre-pandemie.

Cele mai multe tranzacţii de (Pre) Închiriere şi Expansiune s-au înregistrat în segmentul spaţiilor de 1.000-3.000 mp, unde s-au tranzacţionat 74.400 mp, în creştere cu 32% faţă de 2023, dar şi faţă de media ultimilor trei ani.

Această creştere nu s-a reflectat doar în volumul tranzacţionat, ci şi în numărul tranzacţiilor, care a urcat de la 38 în 2023 la 46 în 2024. Este un semnal pozitiv pentru piaţă, indicând o intensificare a relocărilor în rândul companiilor medii, de 1.000-3.000 mp şi, implicit, un nivel mai ridicat de încredere şi predictibilitate din partea acestora.

Pe locul al doilea, ca volum de spaţii tranzacţionate în funcţie de suprafaţă, s-a situat segmentul spaţiilor de până la 1.000 mp, totalizând aproximativ 55.300 mp. Acesta a înregistrat o scădere de 5% faţă de 2023 şi de 13% comparativ cu media ultimilor trei ani.

În ceea ce priveşte domeniile de activitate cu cel mai mare dinamism în 2024, companiile din IT&C şi BPO şi-au menţinut poziţia dominantă. Totuşi, ponderea acestora a scăzut semnificativ, de la 45% în 2023 la 31% în 2024.

Pe locul al doilea se află companiile din domeniul serviciilor şi bunurilor de consum, cu o pondere de 12%, în uşoară creştere faţă de anul anterior, urmate îndeaproape de serviciile profesionale, care au reprezentat 11% din volumul tranzacţionat.

O tendinţă importantă observată în ultimii trei ani este declinul tranzacţiilor realizate de companii din sectorul medical şi farma, a căror pondere a scăzut de la 25% în 2021 la doar 7-9% în anii următori.

Provocările pieţei de birouri însă nu s-au încheiat. Dacă 2024 a marcat un minim istoric al livrărilor de noi spaţii din ultimele două decenii, 2025 ar putea coborî şi mai jos. Pe segmentul spaţiilor prime este anunţat un singur proiect, ONE Gallery, restaurarea halei Ford din Floreasca, care va adăuga, pe lângă spaţiile de retail, aproximativ 7.000 mp de birouri. În plus, trei clădiri boutique office, cu suprafeţe de până la 5.000 mp, ar putea fi finalizate anul acesta, jumătate dintre spaţii fiind deja pre-închiriate.Totuşi, primele semne de redresare au apărut deja în 2024, cu proiecte de anvergură planificate pentru 2026-2027. Mai exact, şapte clădiri de birouri clasa A, totalizând peste 210.000 mp, sunt anunţate pentru livrare, 40% dintre acestea fiind situate în zona de Centru-Nord.

În 2024, chiriile pentru proiectele prime, situate în zone bine poziţionate si cu rate de neocupare scazute, au continuat să crească uşor pentru al doilea an consecutiv.

Totusi, au existat clădiri şi zone unde chiriile au stagnat sau chiar au înregistratsi scăderi. Acest fenomen apare în special la proiectele cu suprafeţe vacante mari, în zone cu ofertă ridicată sau în locaţii cu acces deficitar la mijloacele de transport.

Aceste tendinţe reflectă o preferinţă clară a companiilor pentru clădiri de calitate superioară, eficiente energetic şi certificate drept "clădiri verzi". În schimb, imobilele mai vechi se află sub presiunea investiţiilor pentru modernizare sau a vânzării atunci când proprietarii nu pot susţine renovările si reconfigurările funcţionale. Pentru aceste clădiri, soluţiile alternative includ atragerea de chiriaşi de nişă-şcoli, clinici-sau chiar reconversia în rezidenţial, acolo unde locaţia si structura clădirii permite această transformare.

Pentru proiectele care se vor livra în perioada 2026-2027, chiriile headline se situează la un nivel mai ridicat, variind între 18-20 euro/mp, în funcţie de locaţie. Creşterea acestor chirii este determinată de mai mulţi factori, printre care amintim: majorarea costurilor de construcţie (materiale, forţă de muncă, energie) şi scumpirea finanţării din cauza dobânzilor mai mari, care pun presiune pe bugetele de investiţii.

În plus, cerinţele tot mai stricte privind sustenabilitatea şi standardele de calitate, alături de oferta limitată de proiecte noi, cauzată de numărul redus de autorizaţii, contribuie la această tendinţă ascendentă.

Desigur, piaţa spaţiilor de birouri, la fel ca şi alte segmente ale economiei, este influenţată de evoluţiile economice interne şi internaţionale. Factori precum alegerile prezidenţiale din mai 2025 şi reformele economice amânate vor juca un rol important în direcţia pieţei. În absenţa unor turbulenţe majore, există perspective favorabile pentru o stabilizare şi o relansare a creşterii pieţei, inclusiv pe segmentul pre-închirierilor. Pe măsură ce stocul actual de birouri va fi absorbit în următoarele 12-18 luni, iar noile proiecte se vor concretiza, piaţa ar putea intra într-un nou ciclu de expansiune.