TradeVille: Dobânda medie a obligaţiunilor corporative listate la BVB - circa 6%

La Bursa de Valori Bucureşti (BVB) există în jur de 30 de emisiuni de obligaţiuni corporative active denominate în euro şi 17 emisiuni de titluri de stat, de asemenea, în euro. Valoarea medie a unei emisiuni de obligaţiuni este de 5 milioane de euro, potrivit unui raport elaborat de Departamentul de Analiză al TradeVille Dobânda medie pentru cele 33 de obligaţiuni corporative analizate este de 6,3%, în timp ce titlurile de stat oferă o rată medie a dobânzii de 3,3%.

Dintre toate emisiunile de obligaţiuni listate la BVB, doar una are o rată a dobânzii peste pragul de 9%. Este vorba despre emisiunea companiei Golden Foods Snacks (GFS25), care a înregistrat o valoare de 1,1 milioane de euro şi o dobândă de 9,5%. Această rată a dobânzii a venit în contextul în care Golden Foods Snacks avea un grad de îndatorare de 56%, o valoare de două ori mai mare comparativ cu nivelul actual de îndatorare al companiei Impact Developer & Contractor, pionierul în emisiuni de obligaţiuni corporative în valută de la BVB, care revine cu o nouă ofertă pe piaţă. Compania propune unul dintre cele mai mari cupoane, între 9% şi 10%, mult peste media cupoanelor deja existente la BVB. Dezvoltatorul doreşte finanţare pentru grăbirea proiectelor sale.

Înfiinţat în 1991, Impact este primul dezvoltator imobiliar din România, fiind primul emitent al unor obligaţiuni corporative în valută la BVB. Compania derulează în prezent proiecte mari, în mai multe oraşe, cel mai important fiind complexul Greenfield Băneasa din Bucureşti. Compania are o prezenţa naţională (Bucureşti, Constanţa, Braşov, Timişoara, Cluj şi Iaşi), în locaţii atractive cu vecinătăţi verzi (tipul de proiect Greenfield) sau în zona urbană (proiectul Luxuria). Proiectele acoperă atât zona rezidenţială, cât şi zonele comerciale şi hoteluri, fiind în curs de extindere în zona de wellness şi sport.

Majoritatea acţiunilor companiei Impact sunt deţinute de doi acţionari principali: Iaciu Gheorghe, care are 57,76%, şi Andrici Adrian, cu 12,73%. Împreună, cei doi controlează 70,48% din companie. Restul de 29,52% aparţine altor acţionari minoritari, dintre care 19,72% persoane juridice.

• Undă verde pentru emisiunea IMP27E

Autoritatea de Supraveghere Financiară (ASF) a dat recent undă verde pentru lansarea noii emisiuni de obligaţiuni în euro, sub simbolul IMP27E, de către dezvoltatorul imobiliar Impact. Încă din luna noiembrie, compania a anunţat prin intermediul unei decizii la nivelul Consiliului de Administraţie intenţia de a emite aceste obligaţiuni. Suma obţinută în urma emisiunii va fi destinată finanţării proiectelor curente şi viitoare ale companiei.

Sumarul emisiunii:

-Obligaţiunile oferite sunt nominative, dematerializate, necondiţionate, negarantate şi neconvertibile

- Simbol: IMP27E, scadenţă 3 ani

- Perioadă ofertă: 12 - 23 februarie

- Moneda emisiunii: euro

- Valorea nominală unitară: 100 de euro

- Plata cupon: semestrial

- Dobânda: se va stabili în baza interesului investitorilor şi se va situa în intervalul 9%-10%/an

Dobânda finală va fi stabilită de către emitent în ultima zi a perioadei de ofertă, ulterior închiderii ofertei.

Alocarea se va putea face numai către investitorii care au subscris la o dobândă mai mică sau cel mult egală cu dobânda finală stabilită de către emitent.

• Sectorul imobiliar în 2024: piaţă subevaluată, în ciuda creşterilor de preţuri

În ciuda faptului că este a doua cea mai mare economie din regiune, preţurile proprietăţilor din România rămân mai mici decât cele ale omologilor săi din Europa Centrală şi de Est, ceea ce indică un potenţial de creştere semnificativ. Preţurile locuinţelor sunt în prezent încă sub nivelul din 2009, în timp ce o comparaţie cu 2015, considerat bottom-ul sectorului, arată o creştere globală de aproximativ 25% a preţurilor medii ale locuinţelor din ţară la sfârşitul anului 2020, una dintre cele mai mici creşteri din Uniunea Europeană. Dacă luăm în considerare că salariul mediu net a înregistrat o creştere de 78% în aceeaşi perioadă de cinci ani, este clar că piaţa imobiliară din România nu este încă nici pe departe la apogeu.

În România, achiziţionarea unei locuinţe de 70 mp necesită de 6,3 ori salariul mediu anual brut. Acest lucru plasează România într-o categorie relativ mai accesibilă în comparaţie cu multe alte ţări europene, notează TradeVille

Ratele de proprietate a locuinţelor în România sunt printre cele mai ridicate din UE, ceea ce indică o preferinţă culturală pentru proprietatea asupra locuinţelor. În plus, piaţa este structural subîndatorată, ceea ce sugerează că există potenţial pentru creşterea gradului de penetrare a creditelor ipotecare. În România, majoritatea proprietăţilor au fost achiziţionate de la stat în anii "90, lucru ce a condus astfel la cele mai mici credite rezidenţiale pe cap de locuitor din UE, aproximativ de 15 ori mai mici decât media UE.

• Stoc învechit, avantaj pentru dezvoltatori

După 1989, producţia de locuinţe, care anterior era de 100.000 de unităţi pe an, a scăzut la aproximativ 30.000 de unităţi pe an şi nu şi-a revenit, în timp ce oraşele mari, în special Bucureştiul, au cunoscut o urbanizare semnificativă. Producţia de locuinţe noi reprezintă în prezent doar 1% din stocul total de locuinţe, insuficient pentru a înlocui cele 84% învechite.

În perioada 2015-2022, autorităţile au eliberat anual aproximativ 41.000 de autorizaţii, cu excepţia anului 2021, când au fost eliberate 51.000 de autorizaţii. Acordarea de autorizaţii s-a confruntat cu întârzieri începând cu 2019 din cauza pandemiei de Covid şi a mişcărilor politice care vizează corupţia şi planificarea urbană, ceea ce a dus la o întârziere semnificativă faţă de o cerere în creştere de locuinţe în marile oraşe.

Principalele motoare de creştere pentru acest sector includ potenţiala aderare la Spaţiul Schengen, la OCDE şi adoptarea monedei euro, ceea ce ar putea duce la creşterea investiţiilor şi la extinderea pieţei. Cu un PIB estimat la 300 de miliarde de euro în 2022, economia României a depăşit aproape toate ţările din Europa Centrală şi de Est (ECE), cu excepţia Poloniei, numai PIB-ul Bucureştiului fiind de aproximativ 80 de miliarde de euro, depăşindu-l pe cel al Bulgariei.

Conform platformei Imobiliare.ro, interesul pentru proprietăţi rezidenţiale de vânzare a crescut cu 20% în primele nouă luni din 2023, faţă de anul anterior Circa 42.700 de potenţiali cumpărători şi-au arătat interesul pentru proprietăţile noi listate pe Imobiliare.ro în trimestrul al III-lea, în Bucureşti, cu 25% peste nivelul din intervalul similar al anului 2022.

• Oportunităţi şi riscuri ale unei investiţii în obligaţiuni Impact

Oportunităţi

- Atractivitate: Posibil să fie cel mai mare cupon de la BVB.

- Evaluare foarte atractivă: Capitalizarea de piaţă a companiei este de aproximativ de 120 de milioane de euro, cu un nivel al acţiunii de 0,25 lei. Conform standardelor EPRA (European Public Real Estate Association), preţului acţiunii este evaluat la 0,59 lei.

- Portofoliu: Banca de terenuri a Impact este una dintre cele mai mari din regiune, cu 86 de hectare evaluate la 176 de milioane de euro. Nu numai că banca de terenuri reprezintă o sursă de valoare care nu este încă pe deplin surprinsă de preţul acţiunilor companiei, dar investiţiile în active imobiliare oferă, de asemenea, o protecţie naturală împotriva inflaţiei.

- Perspective bune: Multe proiecte în pipeline - Aria Verdi: (proiect lângă ONE Verdi Park- pe acelaşi segment de clienţi), a obţinut autorizaţie de urbanism anul trecut. Valoare de piaţă de 350 de milioane de euro; Greenfield Copou: cel mai mare proiect rezidenţial din Iaşi, autorizaţia de construire a fost obţinută, urmează asigurarea finanţării; Greenfield Băneasa: urmează aprobarea unei noi faze, în valoare de 81 de milioane de euro.

Riscuri

- Expunerea la categoria de clienţi mai riscantă: Aproximativ 40% dintre clienţii companiei apelează la credit bancar pentru finanţare. Acest risc s-a observat în ultimii doi ani, când creditele au fost mai scumpe şi au impactat vânzările. Compania vizează diversificarea clienţilor prin oferirea de locaţii premium, precum Aria Verdi.

- Conflicte cu legislaţie: Conform risco.ro, compania a avut 215 dosare din 2014 până în prezent.

- Riscurile aferente obligaţiunilor: Într-un climat caracterizat de multiple instanţe recente în care emitenţii nu au reuşit să îşi achite la timp cuponul sau întreaga valoare a obligaţiunii, investitorii trebuie să îşi asume un risc calculat, luând în considerare că aceste obligaţiuni nu sunt garantate. Lipsa de lichiditate din piaţă i-ar putea împiedica să îşi lichideze poziţia integrală înainte de finalul perioadei din prospect.