TradeVille: One United Properties lansează estimări optimiste pentru 2024

One United Properties şi-a dezvăluit recent previziunile bugetare pentru anul 2024, proiectând o creştere de două cifre a tuturor indicatorilor financiari, vizând maxime istorice. Această perspectivă optimistă subliniază traiectoria robustă de creştere a dezvoltatorului şi poziţionarea strategică pe piaţa imobiliară de lux, potrivit unui raport elaborat de Departamentul de Analiză al TradeVille.

În plus, intrarea unui nou fond de pensii în structura acţionariatului companiei semnifică o bază lărgită de investiţii indirecte din partea a peste trei milioane de români în One United Properties.

One United Properties este un dezvoltator imobiliar cu sediul în România, fondat în 2011 de Victor Căpitanu şi Andrei Diaconescu. Compania a devenit rapid una dintre cele mai influente în ţară, cunoscută pentru proiectele sale de lux şi designul inovator, construcţiile sale fiind situate în locaţii exclusiviste din Bucureşti şi de pe litoral. Expertiza principală a dezvoltatorului constă în proiecte rezidenţiale, de birouri şi comerciale de înaltă clasă, cu o puternică orientare către sustenabilitate, tehnologie şi calitate. Portofoliul său cuprinde unele dintre cele mai iconice clădiri din Bucureşti.

Echipa de management este formată din cei doi directori generali, Victor Căpitanu şi Andrei Diaconescu. Aceştia şi-au început cariera la Alpha Bank, în urmă cu aproximativ 20 de ani, şi sunt acţionarii majoritari ai dezvoltatorului. Tot ei sunt cunoscuţi pentru fondarea companiei de investiţii Capital Partners, ulterior vândută către Banca Transilvania.

Pe lângă cei doi acţionari principali, care deţin împreună aproximativ 56% din companie, restul de acţiuni sunt împărţite între persoane fizice (24%) şi persoane juridice (20%). Fondul de pensii private Vital, administrat de Carpathia Pensii, care deţine active de 13,3 miliarde de lei în numele a un milion de angajaţi români, a intrat în acţionariatul dezvoltatorului imobiliar One United Properties, conform presei locale. Astfel, trei fonduri de pensii private din Pilonul II au investiţii în One United Properties, după BCR Pensii şi Metropolitan Pensii, care au luat poziţii la listarea companiei, pe 12 iulie 2021, când ONE era evaluată la 2,8 miliarde de lei.

• Sectorul imobiliar în 2024

- Imagine macro

Economia românească s-a confruntat cu o încetinire la sfârşitul anului 2023, cu o uşoară contracţie în trimestrul al patrulea, care a continuat în primele luni ale anului 2024. În pofida acestor provocări, economia a dat semne de rezilienţă, determinată de creşterea robustă a salariilor, de o piaţă a forţei de muncă puternică şi de investiţiile semnificative ale statului în proiectele mari de infrastructură din perioadele anterioare. Prognoza pentru 2024 sugerează o creştere economică modestă, de 2,6%, o îmbunătăţire faţă de cea de 2% din 2023, susţinută de consum şi de un impuls fiscal. Se aşteaptă ca fondurile europene şi subvenţiile să joace un rol crucial în această creştere.

Presiunile inflaţioniste rămân o preocupare, estimându-se că inflaţia va încetini la 4,3% până în decembrie 2024, faţă de 6,6% în decembrie 2023. Se anticipează că Banca Naţională a României (BNR) va începe un ciclu de relaxare a politicii monetare pe la mijlocul anului 2024, urmând să reducă rata dobânzii de politică monetară în etape graduale până la 5,75% în decembrie 2024.

- Rezilienţa pieţei pe fondul contextului economic nefavorabil

Numărul de tranzacţii a scăzut în comparaţie cu maximele record din anii precedenţi, dar piaţa a început să îşi revină spre sfârşitul anului 2023 şi în 2024. Această rezilienţă se datorează în parte cererii robuste, determinată de o piaţă a muncii solidă şi de creşterea salariilor, care susţine puterea de cumpărare a consumatorilor. În primele luni ale anului 2023 s-a înregistrat o contracţie a tranzacţiilor, atribuită incertitudinii economice şi impactului înăspririi financiare asupra accesibilităţii creditelor ipotecare. Piaţa a început să dea semne de redresare spre sfârşitul anului 2023, o tendinţă care pare să persiste şi în 2024, bazată pe o cerere fundamentală puternică pentru proprietăţi rezidenţiale.

- Schimbări în preferinţele consumatorilor

A devenit evidentă o schimbare notabilă în preferinţele consumatorilor în ceea ce priveşte calitatea şi locaţia, cu o preferinţă accentuată pentru proprietăţile din partea de nord a Bucureştiului. Această zonă, cunoscută pentru dezvoltările sale de lux, a atras o parte semnificativă a noilor proiecte şi tranzacţii, ceea ce indică o cerere de spaţii de locuit premium. Această tendinţă subliniază importantă locaţiei, a dotărilor şi a caracteristicilor proprietăţii în stimularea investiţiilor imobiliare.

- Perspective pentru sector

În ciuda provocărilor pe termen scurt, perspectivele pe termen lung pentru sectorul imobiliar din România rămân pozitive. Creşterea economică continuă, împreună cu investiţiile strategice şi accentul pus pe dezvoltarea durabilă, prezintă oportunităţi semnificative. Dezvoltatorii şi investitorii sunt din ce în ce mai atenţi la impactul asupra mediului, ceea ce duce la o creştere a proiectelor ecologice şi durabile. Această tendinţă nu numai că se aliniază la obiectivele globale de sustenabilitate, dar răspunde şi cererii tot mai mari a consumatorilor pentru spaţii de locuit ecologice.

Schimbările fiscale programate pentru 2024, inclusiv eliminarea unor facilităţi fiscale şi modificarea regimului TVA, marile proiecte de infrastructură în desfăşurare şi lipsa forţei de muncă în sector vor spori considerabil costurile de construcţie, făcând probabilă o rată anuală de creştere de peste 10%, fapt ce se va traduce în preţuri mai mari pentru apartamente şi chirii.

• Vânzările de apartamente One United Properties au crescut cu 59% în 2023

În 2023, în ciuda unei scăderi atât a pieţei imobiliare din Bucureşti, cât şi a celei europene, One United Properties a înregistrat o creştere remarcabilă de 59% a vânzărilor de apartamente. "A fost un an foarte, foarte bun pentru noi", declară CFO-ul companiei, Cosmin Samoilă.

În 2023, compania a finalizat şi livrat 1.430 de apartamente, marcând un volum record în istoria sa, 95% dintre aceste unităţi fiind deja vândute. One United Properties a înregistrat performanţe financiare în creştere, cu venituri de peste 1,5 miliarde de lei, iar vânzările de apartamente au contribuit cu peste 1,1 miliarde de lei la această cifră. Profitul brut s-a situat la 524 de milioane de lei.

• One United Properties aşteaptă creşterea cifrei de afaceri

Pentru anul 2024, compania ţinteşte o cifră de afaceri brută consolidată de 1,7 miliarde de lei, ceea ce reprezintă o creştere de 15% faţă de performanţa din 2023. Această creştere este anticipată să provină dintr-un rezultat operaţional care se aşteaptă să crească cu 22% faţă de anul precedent, totalizând 687,6 milioane de lei, în principal datorită creşterii vânzărilor de unităţi rezidenţiale.

Ţinta de profit brut consolidat a companiei este de 617,5 milioane de lei, marcând o îmbunătăţire de 16% faţă de 2023. În plus, profitul net pentru 2024 este proiectat la 525,2 milioane de lei, ceea ce ar reprezenta o creştere de 17% faţă de anul precedent, cu o marjă netă anticipată de 30%.

Veniturile din vânzările de proprietăţi rezidenţiale sunt vizate să ajungă la 1,4 miliarde de lei în 2024, înregistrând o creştere de 26% faţă de 2023. Veniturile nete din proprietăţi rezidenţiale sunt prognozate la 535,6 milioane de lei, o creştere de 70%, în timp ce marja netă din vânzările rezidenţiale ar urma să crească cu aproximativ 10 puncte procentuale, la 37,6%. Această creştere este atribuită vânzărilor din construcţiile aflate în curs de finalizare, ceea ce are un impact pozitv, în conformitate cu politica de recunoaştere a veniturilor grupului.

One United Properties se pregăteşte să livreze încă 4.347 de unităţi în construcţie, cu planuri pentru încă 4.300 de unităţi. În ciuda unei uşoare scăderi a marjei de profit, în principal din cauza vânzărilor din fazele iniţiale de construcţie, compania îşi propune să menţină o marjă relativă minimă de 35% pentru dezvoltările rezidenţiale.

Veniturile din chirii, inclusiv din chirii şi servicii către chiriaşi, sunt estimate să crească cu 37%, până la 176,4 milioane de lei în 2024, cu venituri nete din chirii anticipate să urce cu 16%, până la 100,5 milioane de lei. Extinderea activităţii de închiriere se datorează în principal chiriaşilor care se mută în One Cotroceni Park Phase 2, livrat la începutul anului 2023, care se preconizează că va fi închiriat în totalitate în cursul anului. De asemenea, compania plănuieşte ca One Cotroceni Park Phase 1 să fie închiriat în totalitate înainte de sfârşitul anului 2024. Rata de creştere a veniturilor din chirii este moderată în comparaţie cu anii anteriori, ca urmare a vânzării/pre-vânzării a patru clădiri în 2023, datorită alinierii la strategia companiei de a se concentra pe dezvoltări mixte de mari dimensiuni.

În general, perspectivele One United Properties pentru 2024 sunt structurate în jurul creşterii atât în sectorul rezidenţial, cât şi în cel de office, cu accent strategic pe finalizarea şi închirierea integrală a proiectelor sale din dezvoltările actuale. Această abordare este în concordanţă cu concentrarea sa asupra dezvoltărilor mixte la scară largă.

• Oportunităţi şi riscuri ale unei investiţii în One United Properties

Oportunităţi

- Piaţă subevaluată: în ciuda faptului că este a doua cea mai mare economie din regiune, preţurile proprietăţilor din România rămân mai mici decât cele ale omologilor săi din Europa Centrală şi de Est, ceea ce indică un potenţial de creştere semnificativ. Preţurile locuinţelor sunt în prezent încă sub nivelul din 2009, în timp ce o comparaţie cu 2015, considerat bottom-ul sectorului, arată o creştere globală de aproximativ 25% a preţurilor medii ale locuinţelor din ţară la sfârşitul anului 2020, una dintre cele mai mici creşteri din Uniunea Europeană.

- Ritm rapid de construcţie: One United Properties a fost recunoscută pentru ritmul său rapid de construcţie, în special în partea de nord a oraşului, cu o eficienţă remarcabilă în ceea ce priveşte finalizarea a două-trei etaje pe lună. Această performanţă este rezultatul unui efort susţinut. "Angajăm foarte multe resurse, de la furnizori, noi facem project management intern, nu îl externalizam .[...] şi coordonăm foarte bine aceste funcţiuni aşa încât ele să meargă destul de rapid şi să avem un ritm de construcţie foarte susţinut", potrivit conducerii companiei.

Riscuri

- Schimbările fiscale: creşterea TVA de 5% pentru achiziţiile rezidenţiale, eliminarea facilităţilor fiscale în industria de construcţii precum şi ratele ridicate ale dobânzilor bancare au un impact negativ asupra accesibilităţii locuinţelor. Cu toate acestea, cererea pentru produse rezidenţiale rămâne ridicată. În mod neaşteptat, hotelurile sunt pe ultimul loc în topul atractivităţii claselor de active, conform unui sondaj BREC, în ciuda creşterii numărului de vizitatori.

- Contextul politic: principalele provocări provin din contextul geopolitic şi politic local. În acest an, percepţia economiei româneşti şi evoluţia pieţei imobiliare ar putea fi ameninţate de războiul din Ucraina şi de alegerile din România. One United Propreties a fost unul dintre ţintele administraţiei locale, din punct de vedere al litigiilor. Totuşi, compania a câştigat toate aceste procese până în prezent.

- Evoluţie subperformantă a acţiunii: perfomanţa acţiunii nu a excelat, în contextul îmbunătăţirii operaţionale şi financiare a companiei, de anul trecut, acţiunile companiei au crescut cu doar 16%, procent identic cu cel de la listare. În 2024, preţul acţiunii a scăzut cu 3%, în timp ce indicele BET a crescut cu 10%. Referindu-se la performanţa acţiunilor One United Properties, Cosmin Samoilă, CFO, a recunoscut, la conferinţa Quarterly Report, decalajul acţiunilor faţă de rezultatele operaţionale ale companiei, dar şi-a exprimat optimismul cu privire la viitorul industriei, mai ales în contextul unor potenţiale schimbări în politicile băncilor centrale care favorizează sectorul imobiliar.