Achiziţia de locuinţe cu TVA de 5% - ce condiţii trebuie îndeplinite pentru a beneficia de cota redusă în acest an

Regulile fiscale care permit achiziţia de locuinţe cu TVA redus au fost modificate, astfel că de la 1 ianuarie 2023, cota de TVA de 5% se va aplica pentru achiziţia unei singure locuinţe cu un preţ de cel mult 600.000 lei (aproximativ 120.000 EUR), exclusiv TVA. În plus, pentru a beneficia de cota redusă, o locuinţă trebuie să respecte anumite standarde de locuit, introduse şi ele de puţină vreme în Codul fiscal.

De la 1 ianuarie 2023, achizitia unei locuinţe de către o persoană fizică (în mod individual sau în comun cu altă/alte persoane fizice) cu cota de TVA de 5% este supusă unor noi reguli fiscale.

Astfel, locuinţa trebuie să aibă o suprafaţă utilă maximă de 120 mp, exclusiv anexele gospodăreşti, iar valoarea locuinţei, a anexelor şi a terenului pe care sunt construite nu trebuie să depăşească 600 000 lei (aproximativ 120.000 EUR), exclusiv taxa pe valoarea adaugată.

În plus, începând cu anul 2023, numărul de achiziţii imobiliare de până la 600.000 de lei, pe care îl poate face o persoană fizică cu TVA redus, este limitat la una singură, indiferent dacă locuinţa este cumpărată individual sau în comun cu alte persoane.

Pentru a completa şi mai bine tabloul de informaţii despre aplicarea TVA-ului redus la locuinţe în 2023, trebuie precizat că, din 20 noiembrie, au intrat în vigoare şi o serie de clarificări ale sintagmei "locuinţa de poate fi locuită ca atare" eliminându-se astfel incertitudinea în ceea ce priveşte nivelul dotărilor minine pe care trebuie să le aibă o locuinţă pentru a fi eligibilă de cota de TVA de 5%. Astfel, conform Legii nr. 301/2022, sunt considerate locuinţe ce pot fi "locuite ca atare" (şi deci pot fi tranzacţionate cu o cotă redusă de TVA) cele care la data livrării îndeplinesc următoarele condiţii:

- deţinătorii lor au acces liber individual la spaţiul locuibil, fără tulburarea posesiei şi a folosinţei exclusive a spaţiului deţinut de către o altă persoană sau familie;

- au acces la energie electrică şi apă potabilă, evacuarea controlată a apelor uzate şi a reziduurilor menajere;

- sunt formate cel puţin dintr-un spaţiu pentru odihnă, un spaţiu pentru pregătirea hranei şi un grup sanitar, indiferent care sunt dotările existente şi gradul de finisare la data livrării.

Pentru comparaţie, regulile fiscale aplicabile în 2022 TVA-ului la locuinţe erau destul de diferite, în sensul în care legislaţia prevedea două plafoane de preţ care permiteau TVA redus, unul cu număr nelimitat de achiziţii şi altul aplicabil pentru o singură achiziţie.

Mai exact, pentru 2022, TVA de 5% se putea aplica, pentru o singură achiziţie, locuinţelor cu o valoare cuprinsă între 450.000 şi 700.000 de lei, precum şi unui număr nelimitat de achiziţii, dacă locuinţele aveau o valoare de până în 450.000 de lei.

Merită menţionat în context că există şi o serie de măsuri tranzitorii care prevăd că regulile şi condiţiile fiscale ce ţin de cota redusă de TVA valabile în 2022 vor putea fi aplicate şi pentru imobilele livrate în 2023, în cazul tranzacţiilor imobiliare pentru care s-au plătit avansuri în 2022.

Cu alte cuvinte, din interpretarea noastră asupra prevederilor fiscale, reiese că şi în 2023 vor putea fi achiziţionate cu TVA de 5% imobile cu o valoare de până în 700.000 lei, dacă pentru ele s-au plătit avansuri în anul 2022.