Analiză Imobiliare.ro: Metroul, un tichet câştigător pentru imobiliarele bucureştene

Ce înseamnă o locuinţă perfectă pentru un bucureştean? Dincolo de calitatea finisajelor, modul în care este amenajată, dotări sau chiar şi de preţ, cei mai mulţi cumpărători se pot pune de acord cu faptul că o locuinţă ideală în Capitală se află în proximitatea unei staţii de metrou, conform unui comunicat transmis redacţiei.

Accesul la reţeaua de transport în comun prin subteran a devenit tot mai important pentru cei care prospectează piaţa în vederea realizării unei achiziţii. De ce? Pentru că poţi pierde săptămânal ore în şir blocat în trafic, iar metroul îţi oferă singura variantă prin care te poţi asigura că ajungi la destinaţie rapid şi, mai ales, la timp.

Extinderea reţelei de metrou a reprezentat, pe parcursul ultimilor ani, o oportunitate de dezvoltare pe segmentul rezidenţial nou şi a atras atenţia cumpărătorilor către zone mai puţin explorate anterior. Discuţiile din spaţiul public cu privire la noi staţii de metrou care ar putea fi inaugurate în anii ce urmează, atât în Bucureşti, cât şi pe raza judeţului Ilfov, aduc în atenţie noi poli de dezvoltare imobiliară.

Imobiliare.ro a realizat o analiză cu scopul de a evidenţia impactul avut de extinderea reţelei bucureştene de metrou la nivelul segmentului rezidenţial, din perspectiva cumpărătorilor şi a dezvoltatorilor.

Apropierea de metrou poate creşte preţul unei locuinţe şi cu 30%

Două locuinţe care dispun de caracteristici asemănătoare şi se află în acelaşi cartier pot fi scoase la vânzare cu preţuri foarte diferite, atunci când una dintre acestea se află în imediata proximitate a unei staţii de metrou şi cealaltă nu, potrivit comunicatului.

Să luăm ca exemplu un apartament nou, aflat într-un bloc finalizat în ultimii cinci ani, cu 2 camere. Dacă locuinţa este localizată în cartierul Bucureştii Noi, la o distanţă de cel mult 500 de metri de o staţie de metrou, atunci este listată la vânzare, conform datelor Imobiliare.ro, cu un preţ mediu cu aproape 10% mai mare faţă de o proprietate similară care nu le oferă potenţialilor cumpărători opţiunea de a ajunge în centru în câteva minute.

Cumpărătorilor li se solicită un preţ cu 30% mai mare pentru o locuinţă nouă cu acces la metrou din zona Ozana-Theodor Pallady în contrast cu o proprietate asemănătoare localizată la mai bine de 500 de metri de o staţie.

Diferenţa ajunge la 18% în cazul unui apartament vechi cu 2 camere din Militari şi este de 7% pentru o locuinţă similară din Berceni.

"Într-un oraş de multe ori sufocat de trafic, accesul la metrou devine un factor cheie pe piaţa rezidenţială. Localizarea cu toate beneficiile ei a devenit, treptat, principalul criteriu de achiziţie pentru cumpărători, surclasând chiar şi preţul. Principalul atribut în Bucureşti este proximitatea faţă de metrou", a declarat Daniel Crainic, Director de Marketing Imobiliare.ro.

Lucrări în plină desfăşurare în nordul Bucureştiului. Promisiunea metroului are deja efecte vizibile pe piaţa imobiliară

Proiectul Magistralei 6 de metrou a fost unul îndelung discutat pe parcursul ultimilor ani, acesta oferind atât cartierului Băneasa, care este deja unul dintre cele mai scumpe şi mai "vânate" din nordul Capitalei, cât şi oraşului Otopeni din judeţul Ilfov perspective excelente de dezvoltare pe segmentul rezidenţial nou.

Demararea lucrărilor pentru noile staţii a început la finele anului 2023, iar primele efecte se văd deja la nivelul pieţei imobiliare. Observăm până în prezent o creştere cu 15% a preţurilor în cazul apartamentelor noi din Băneasa, dar şi mai mult interes venit din partea celor care vor să facă o achiziţie imobiliară.

Corelând cererea cu oferta existentă în piaţă, putem spune că dacă în ultima parte a anului 2023 pentru fiecare apartament nou aflat în cartierul Băneasa listat la vânzare pe Imobiliare.ro îşi arătau interesul doi potenţiali cumpărători, în momentul de faţă competiţia a crescut la şase potenţiali cumpărători pe proprietate.

Pentru a achiziţiona un apartament nou în Băneasa ai nevoie, în momentul de faţă, de un buget mediu de 185.000 de euro.

Promisiunea metroului a fost utilizată de ani de zile în promovarea locuinţelor din Otopeni pentru care se căutau cumpărători. La nivelul oraşului de lângă Bucureşti activitatea pe segmentul rezidenţial nou a început să accelereze în 2015. Pe atunci, ai fi putut deveni proprietarul unei case plătind 800 euro/mp util. Abia în ultima parte a anului 2019 s-a depăşit pragul de 1.000 de euro/mp util, pentru ca ulterior scumpirile să fie realizate într-un ritm mai rapid. Doar de la momentul începerii lucrărilor pentru staţiile de pe Magistrala 6 şi până la finele lunii martie am putut observa o majorare a preţurilor caselor cu 16%, se precizează în comunicat.

Pentru fiecare proprietate nouă scoasă la vânzare pe Imobiliare.ro, în primele trei luni ale anului 2025, au existat aproape cinci potenţiali cumpărători care au avut nevoie de un buget mediu de 245.000 de euro pentru a deveni proprietari.

Preţurile au crescut puternic şi în cazul apartamentelor din Otopeni. Dacă la începutul anului 2015 o astfel de locuinţă putea fi cumpărată, în medie, cu 63.000 de euro, la primele trei luni ale acestui an costa 105.000 de euro. Interesul pentru astfel de proprietăţi este unul ridicat raportat la oferta din piaţă, fiecare apartament listat la vânzare atrăgând şase potenţiali cumpărători.

Extinderea "magistralei corporatiştilor" încurajează inclusiv dezvoltarea zonei periurbane în sudul Capitalei

Magistrala 2 de metrou, supranumită şi "magistrala corporatiştilor", uneşte sudul şi nordul oraşului, iar pe traseul său se găsesc unele dintre staţiile cu cel mai mare trafic anual de călători. În zona de sud a oraşului, aceasta a reprezentat de-a lungul anilor un important factor care a stimulat dezvoltarea oraşului Popeşti-Leordeni, o alternativă ieftină pentru cei care îşi doreau să cumpere o casă sau un apartament nou la periferie, dar să aibă şi o conexiune bună cu Bucureştiul.

Diverse proiecte rezidenţiale se află în prezent în construcţie în apropierea staţiilor Dimitrie Leonida sau Berceni (fostă IMGB), atât în Sectorul 4, cât şi în Popeşti-Leordeni, iar în viitor vechea platformă industrială Doosan ar putea să lase loc blocurilor moderne şi magazinelor.

În noiembrie 2023 a fost dată în folosinţă cea mai nouă staţie a acestei magistrale, Tudor Arghezi, aceasta fiind edificată în urma unei colaborări dintre Metrorex, Primăria Sectorului 4 şi Ministerul Transporturilor şi Infrastructurii. Două noi staţii ar urma să fie construite, în anii următori, pe raza comunei Berceni din judeţul Ilfov, iar promisiunea unui astfel de viitor şi-a pus deja amprenta pe modul în care se dezvoltă atât această localitate, cât şi cele din împrejurimi.

Comuna Berceni îi atrage pe cumpărători cu un număr mare de case noi. Amplitudinea dezvoltării rezidenţiale este cu adevărat impresionantă aici, în contextul în care în primul trimestru al anului 2020 cumpărătorii aveau la dispoziţie doar 80 de proprietăţi, iar în perioada similară a anului 2025 au putut alege din aproape 1.000 de case. Până în momentul de faţă, aici nu au fost construite blocuri, o particularitate care deosebeşte Berceniul de cele mai multe dintre localităţile aflate în zona periurbană a Capitalei, potrivit comunicatului.

Preţurile au crescut puternic în acest timp. Dacă la începutul lui 2020 casele se vindeau, în medie, cu puţin peste 700 euro/mp util, în prezent achiţi 1.242 euro/mp pentru o astfel de proprietate. O casă în comuna Berceni se vinde, în medie, cu suma de 135.000 de euro.

"În ultimii ani, zonele aflate în proximitatea Bucureştiului, precum Popeşti-Leordeni, Berceni sau Vidra, au cunoscut o dezvoltare urbană accelerată, vizibilă cu ochiul liber. Această expansiune se datorează unui cumul de factori, însă un rol esenţial îl joacă infrastructura de transport - mai exact, conexiunea existentă sau promisă cu reţeaua de metrou a Capitalei. Din ce în ce mai mulţi locuitori aleg aceste localităţi pentru a se stabili, iar perspectivele mobilităţii urbane eficiente contribuie semnificativ la această tendinţă.

Accesul la transportul subteran reprezintă un avantaj competitiv major pentru orice zonă periurbană. În cazul comunei Berceni, de exemplu, realizarea unei staţii de metrou ar însemna nu doar o alternativă rapidă şi comodă la aglomeraţia din trafic, ci şi o conexiune directă cu centrul Bucureştiului. Astfel, naveta zilnică, care în prezent poate deveni un coşmar din cauza cozilor interminabile la intrările în oraş, ar putea fi înlocuită cu un drum scurt, eficient şi previzibil. Acest lucru nu doar că îmbunătăţeşte calitatea vieţii locuitorilor, dar stimulează şi interesul pentru mutarea în astfel de zone.

De asemenea, perspectiva extinderii metroului are un efect catalizator asupra dezvoltatorilor imobiliari. Aceştia investesc masiv în proiecte rezidenţiale şi comerciale în localităţile aflate în apropierea viitoarelor staţii, anticipând creşterea valorii terenurilor şi a cererii pentru locuinţe. Popeşti-Leordeni este un exemplu grăitor în acest sens - de la o comună modestă, s-a transformat într-o zonă urbană în plină expansiune, cu blocuri moderne, centre comerciale şi infrastructură nouă, avand cea mai mare dezvoltare urbana din ultimii ani, din Romania. Acesta este exemplul suprem al faptului că infrastructura de transport subterană este determinantă pentru cei care aleg mutarea în Capitală, în raport cu alte potenţiale alegeri", a declarat Bogdan Ivan, secretar general al Asociaţiei Dezvoltatorilor Imobiliari din România - Urbanis.

Noi oportunităţi se întrevăd şi la celălalt capăt al magistralei, aflat în prezent într-una dintre cele mai scumpe zone ale oraşului - Pipera. Ultimii ani au adus aici o creştere semnificativă a numărului de proiecte rezidenţiale noi, în special în apropierea staţiilor Aurel Vlaicu şi Pipera. Magistrala 2 ar urma să fie extinsă până în zona Petricani, planurile autorităţilor implicând construirea unui nod intermodal de transport, completat cu un pasaj peste calea ferată, o staţie a trenului metropolitan şi o parcare de tip park&ride.

Cum au evoluat alte cartiere bucureştene, după conectarea la reţeaua de transport prin subteran

• Transformare spectaculoasă în zona Pallady

Periferia de est a Bucureştiului a trecut, după 2007, printr-una dintre cele mai spectaculoase transformări care au putut fi observate până în prezent la nivelul întregului oraşul. Această "schimbare la faţă" a fost susţinută iniţial de deschiderea traficului pe Autostrada Soarelui şi de inaugurarea ultimelor staţii de metrou de pe Magistrala 3.

Noile staţii, puse în funcţiune în noiembrie 2008, au oferit o conexiune directă acestei zone cu centrul şi cu vestul oraşului. La acea dată, oferta pe segmentul rezidenţial nou era extrem de limitată în cartier, iar preţurile destul de ridicate, aşa cum se practica în întreaga ţară înainte de declanşarea crizei imobiliare. Un apartament putea fi achiziţionat, în medie, cu suma de 70.000 de euro, potrivit datelor centralizate şi analizate de Imobiliare.ro.

Gradual, zonele libere din proximitatea staţiilor Nicolae Teclu şi Anghel Saligny au fost ocupate de numeroase magazine. Extinderea pe segmentul comercial a stimulat, la rândul său, dezvoltarea rezidenţialului şi, implicit, creşterea puternică a numărului de locuitori din această parte a oraşului. Atractivitatea zonei a fost crescută, în plus, de investiţiile făcute de-a lungul anilor de Primăria Sectorului 3 în infrastructură rutieră şi de învăţământ.

Interesul cumpărătorilor pentru apartamentele noi situate în zona Pallady a crescut sistematic din 2015. Preţurile au avansat şi ele, dar într-un ritm destul de lent şi se menţin în continuare la un nivel accesibil în comparaţie cu cele solicitate în alte cartiere bucureştene, acesta fiind o altă mare "bilă albă" în faţa cumpărătorilor. Abia în ultimul an majorările au accelerat.

Dacă la începutul lui 2015 un apartament nou putea fi achiziţionat cu un preţ mediu de 59.000 de euro, în primul trimestru din 2025 o proprietate similară a ajuns să coste 101.950 de euro.

Tot în intervalul ianuarie-martie 2025, s-au pus în vânzare aproape 1.000 de apartamente, conform datelor Imobiliare.ro. Circa cinci potenţiali cumpărători şi-au arătat interesul pentru fiecare locuinţă nouă disponibilă în zona Pallady.

"Accesul rapid la reţeaua de metrou este unul dintre cele mai importante criterii de alegere pentru cumpărătorii de locuinţe din Bucureşti, iar acest lucru se reflectă direct în succesul şi dinamica de vânzare a proiectelor rezidenţiale.

Observăm că proiectele rezidenţiale dezvoltate în proximitatea metroului beneficiază de un interes constant din partea cumpărătorilor, atât pentru uz personal, cât şi din perspectivă investiţională, având o valoare percepută mai stabilă în timp.

Un exemplu recent este zona Republica, unde staţia de metrou şi nodul de infrastructură terană, aflate în proximitatea noilor dezvoltări imobiliare, au contribuit la transformarea fostelor platforme industriale într-un nou pol rezidenţial.

De semenea, zona Theodor Pallady se conturează ca fiind una dintre cele mai dinamice din Capitală, tocmai datorită combinaţiei dintre infrastructura existentă, stocul de apartamente finalizate şi interesul continuu al dezvoltatorilor de a extinde oferta locală", a declarat Bogdan Bălaşa, General Manager HILS Development.

• Bucureştii Noi, un important pol de dezvoltare rezidenţială în ultimii ani

Cartierul Bucureştii Noi a avut mult de câştigat de pe urma punerii în exploatare a Magistralei 4 Gara de Nord-Străuleşti. Inaugurarea ultimului tronson de metrou a cărei construcţie a fost începută înainte de Revoluţie, care implica extinderea magistralei până în zona Parcului Bazilescu, s-a făcut în vara anului 2011 pentru ca în 2017 să fie deschise circulaţiei şi staţiile Laminorului şi Străuleşti. Un an mai târziu, la capătul magistralei a fost deschis şi primul terminal multimodal de tip Park&Ride din Bucureşti.

În 2011, la inaugurarea noilor staţiile de metrou, un apartament nou putea fi cumpărat în Bucureştii Noi cu un preţ mediu de 70.000 de euro. Până la finalizarea tuturor lucrărilor pe M4, costul unei locuinţe de acest tip a crescut la 87.000 de euro. Cererea începea deja să fie ridicată, dacă ne raportăm la oferta disponibilă atunci la nivelul pieţei. Existau circa 8 potenţiali cumpărători pentru fiecare apartament nou scos la vânzare.

Accesul la reţeaua de metrou a atras atenţia dezvoltatorilor, numeroase proiecte de mari dimensiuni fiind demarate pe parcursul ultimilor ani. Doar în 2024 s-a putut observa o majorare cu 12% la nivelul preţurilor.

La începutul lui 2025, cumpărătorii au putut achiziţiona apartamente noi în Bucureştii Noi cu un preţ mediu de 159.000 de euro. Competiţia este una acerbă - nouă potenţiali cumpărători îşi arată interesul pentru fiecare locuinţă finalizată în ultimii cinci ani scoasă la vânzare în această zonă a Capitalei.

"Legătura cu metroul este un criteriu esenţial în procesul de achiziţie pentru tot mai mulţi cumpărători, mai ales în contextul actual, în care timpul şi mobilitatea au devenit resurse extrem de valoroase.

O conexiune bună la reţeaua de transport subteran înseamnă mai mult decât un avantaj de localizare - înseamnă acces facil la zone cheie ale oraşului, predictibilitate în ceea ce priveşte durata deplasărilor şi, implicit, un plus semnificativ de confort în viaţa de zi cu zi.

Pentru un dezvoltator, apropierea de o staţie de metrou aduce un avantaj competitiv clar şi o accelerare a deciziilor de cumpărare. În cazul Akcent City, inaugurarea noilor tronsoane de pe magistrala M5 a dus la o creştere vizibilă a interesului pentru zonă, atât din partea clienţilor finali, cât şi din partea altor investitori, validând astfel alegerea noastră strategică de a construi într-un perimetru bine conectat urban.

Accesul la metrou nu mai este de mult un "nice to have", ci un "must have", iar proiectele care îl integrează devin rapid repere în dezvoltarea urbană", a declarat Laurenţiu Afrasine, CEO AKCENT City.

• Preţurile apartamentelor din Drumul Taberei s-au dublat

Metroul s-a lăsat aşteptat în Drumul Taberei. Inaugurarea noilor staţii de pe Magistrala 5 Râul Doamnei-Eroilor, a avut loc cu întârziere, în septembrie 2020.

În anticiparea acestui moment, s-a putut observa un interes din ce în ce mai mare arătat de potenţialii cumpărători pentru apartamentele noi situate în acest cartier. În trimestrul III al anului 2020, cererea depăşea cu 72% nivelul înregistrat în perioada similară a anului anterior. Până la finele lui 2020, interesul cumpărătorilor pentru apartamentele noi se dublează. Deja în primele luni din 2021 se atinge un nivel record pe plan local.

Oferta se extinde la rândul său ajungându-se de la circa 300 de locuinţe noi listate la vânzare la finele lui 2020 la 440 în prima parte a anului 2023. În prezent, numărul proprietăţilor finalizate în Drumul Taberei în ultimii cinci ani de pe piaţă este semnificativ mai redus. Discutăm mai exact de 140 de apartamente. Cererea se menţine însă la un nivel foarte ridicat, dacă ne raportăm la ofertă - pentru fiecare apartament nou de vânzare îşi arată interesul 21 de potenţiali cumpărători.

Preţurile apartamentelor noi din Drumul Taberei au început, de asemenea, să crească în ultima parte a anului 2019, în anticiparea inaugurării noilor staţii de metrou. Pe atunci, găseai locuinţe de vânzare cu un preţ de 1.026 euro/mp util, potrivit datelor Imobiliare.ro, şi puteai face o achiziţie cu o sumă medie de 61.000 de euro. În perioada în care bucureştenii au avut pentru prima oară acces la Magistrala 5, preţul mediu solicitat pentru apartamentele noi din Drumul Taberei ajungea deja la 1.078 euro/mp util.

În primele trei luni ale anului în curs, proprietarii şi dezvoltatorii le-au solicitat cumpărătorilor interesaţi de locuinţele finalizate în ultimii cinci ani un preţ mediu de 117.750 de euro.

Desigur, Drumul Taberei este cunoscut ca fiind unul dintre vechile cartiere-dormitor ale oraşului, primele blocuri fiind construite aici în anii '50. Nu este, astfel, de mirare faptul că cele mai multe locuinţe situate în imediata proximitate a staţiilor de metrou sunt vechi.

În perioada inaugurării Magistralei 5 pe piaţă existau circa 2.000 de apartamente vechi la vânzare, care puteau fi achiziţionate cu un preţ mediu de 1.132 euro/mp util. În primul trimestru din 2025, oferta este mai scăzută, căutându-se cumpărători pentru circa 1.400 de unităţi, dar preţul cu care acestea ajung în piaţă este semnificativ mai mare, respectiv de 1.723 euro/mp util, se mai menţionează în comunicat.