Ce este ipoteca?

Ipoteca reprezintă o garanţie reală ce serveşte la garantarea obligaţiilor unui debitor făţă de creditorul său, printr-un imobil din patrimoniul propriu, anume desemnat pe cale legală în acest sens. Conform legii, în România, ipoteca este reglementată de art. 2343 Cod civil şi este definită astfel:

Ipoteca este un drept real accesoriu care are ca obiect un bun imobil al debitorului sau al unei alte persoane, fără deposedare, care conferă creditorului ipotecar dreptul de a urmări imobilul în stăpânirea oricui s-ar afla şi de a fi plătit cu prioritate faţă de ceilalţi creditori din preţul acelui bun.

Din punct de vedere al caracterelor juridice, ipoteca este, prin natura ei, accesorie şi indivizibilă. Ea subzistă cât timp există obligaţia pe care o garantează şi poartă în întregime asupra tuturor bunurilor grevate, asupra fiecăruia dintre ele şi asupra fiecărei părţi din acestea, chiar şi în cazurile în care proprietatea este divizibilă sau obligaţiile sunt divizibile, potrivit art. 2.344 Cod civil.

Drepturile creditorului ipotecar

• Dreptul de ipotecă se menţine asupra bunurilor grevate în orice mână ar trece;

• Creditorul ipotecar are dreptul de a-şi satisface creanţa, în condiţiile legii, înaintea creditorilor chirografari, precum şi înaintea creditorilor de rang superior, conform Codului civil.

Ipoteca poate avea ca obiect bunurile mobile sau imobile, corporale sau incorporale. De asemenea, poate greva bunuri determinate ori determinabile sau universalităţi de bunuri, se menţionează în Codul civil.

Conform art. 2.386, temeiurile pentru instituirea ipotecii legale sunt:

1. vânzătorul, asupra bunului imobil vândut, pentru preţul datorat; această dispoziţie se aplică şi în cazul schimbului cu sultă sau al dării în plată cu sultă în folosul celui care înstrăinează, pentru plata sultei datorate;

2. promitentul achizitor pentru neexecutarea promisiunii de a contracta având ca obiect un imobil înscris în cartea funciară, asupra imobilului respectiv, pentru restituirea sumelor plătite în contul acestuia;

3. cel care a împrumutat o sumă de bani pentru dobândirea unui imobil, asupra imobilului astfel dobândit, pentru restituirea împrumutului;

4. cel care a înstrăinat un imobil în schimbul întreţinerii, asupra imobilului înstrăinat, pentru plata rentei în bani corespunzătoare întreţinerii neexecutate; dreptul de proprietate al debitorului întreţinerii nu se va înscrie în cartea funciară decât odată cu această ipotecă, dispoziţiile art. 2.249 aplicându-se în mod corespunzător;

5. coproprietarii, pentru plata sultelor sau a preţului datorat de coproprietarul adjudecatar al imobilului ori pentru garantarea creanţei rezultând din evicţiune, asupra imobilelor ce au revenit coproprietarului ţinut de o atare obligaţie;

6. arhitecţii şi antreprenorii care au convenit cu proprietarul să edifice, să reconstruiască sau să repare un imobil, asupra imobilului, pentru garantarea sumelor datorate acestora, însă numai în limita sporului de valoare realizat;

7. legatarii cu titlu particular, asupra imobilelor din moştenire cuvenite celui obligat la executarea legatului, pentru plata acestuia.

Din examinarea normelor legale, ipoteca poate fi de două feluri, în funcţie de sursa ori izvorul său:

• convenţională

• legală

Ipoteca convenţională este aceea care ia naştere din convenţia părţilor, în formele prevăzute de lege.

Ipoteca legală este aceea care ia naştere în virtutea unei dispoziţii speciale a legii.

Constituirea ipotecii

Potrivit noului Cod civil, ipoteca legală este instituită prin înregistrarea în Registrul Bunurilor Imobile a unui aviz în care se indică bunul imobil care face obiectul ipotecii, temeiul şi mărimea creanţei.

Contractul de ipotecă se încheie în formă autentică de către notarul public. De asemenea, alături de avizul depus pentru înregistrare se vor anexa dovada că avizul a fost adus la cunoştinţa debitorului ipotecar, precum şi hotărârea instanţei de judecată sau actul ce confirmă creanţele statului faţă de debitorul ipotecar. Creditorul ipotecar care a înregistrat ipoteca legală are dreptul de a urmări bunul imobil ipotecat în condiţiile stabilite de prezenta lege.

Radiererea ipotecii

În urma achitării integrale a datoriei din contractul de credit, garantul ipotecar are dreptul să solicite băncii acordul cu privire la radierea inscripţiei ipotecare. Banca emite o adresă către Oficiul de Cadastru şi de Publicitate Imobiliară, prin care confirmă achitarea integrală a creanţei şi îşi dă acordul cu privire la radierea ipotecii.