"Century 21 România": Lipsa de transparenţă sporeşte riscul de prăbuşire a pieţei imobiliare

• Administraţiile financiare pot întocmi, cu uşurinţă, o bază de date cu valoarea reală a tuturor tranzacţiilor

• Băncile trebuie să-şi informeze mai bine clienţii, iar cumpărătorii să fie mai prudenţi cu gradul de îndatorare

Piaţa noastră imobiliară nu va trece curând printr-o criză a creditelor ipotecare cu grad de risc ridicat (subprime) precum cea din Statele Unite ale Americii, apreciază Gabriel Alexandru, vicepreşedintele reţelei imobiliare "Century 21" în România. În ţara noastră, nu exis­tă, practic, o piaţă a derivativelor şi obligaţiunilor ipotecare. În SUA, colapsul a intervenit mai întâi pe această piaţă, după ce o parte din cei trei milioane de americani, ce au apelat la credite subprime, nu au mai putut să-şi plătească ratele pentru împrumuturile contractate, susţine domnia sa. Numărul americanilor care au intrat în incapacitate de plată nu a fost mare, dar neîncrederea în piaţa cre­ditelor ipotecare a grăbit pră­buşirea de pe piaţa pro­duselor financiare deri­vative.

În cazul României, riscul unui colaps vine din faptul că piaţa noastră imobiliară nu este transparentă, nu există un registru al tranzacţiilor, care să poată fi consultat public, ne-a mai spus Gabriel Alexandru. Cum nu există date publice despre valoarea la care s-au încheiat tranzacţiile cu locuinţe, evaluarea imobilelor la contractarea de credite se face, în lipsa datelor relevante despre piaţă, prin comparaţie cu preţul de listare al locuinţelor scoase la vânzare în zona res­pectivă.

Domnul Alexandru apreciază: "Din punc­tul meu de vedere, administraţiile financiare pot constitui acest registru de date privind valorile reale de tranzacţionare, oda­tă ce se anunţă schim­barea proprietarului unui imobil sau teren. Declararea preţului real al tranzacţiei se poate asigura prin recunoaşterea cheltuielilor cumpărătorului ca deductibile fiscal. În alte state, accesul la aceas­tă bază de date este liber. Oricine poate afla preţul real de piaţă din zona de care este interesat. La noi, evaluatorii îşi fac treaba bine, cu metode recunoscute pe plan internaţional. Numai că ei nu au repere certe în legătură cu valoarea reală de piaţă a unei proprietăţi.

Aşa că nu au altă soluţie decât să compare preţul solicitat pentru proprietatea evaluată cu preţurile de vânzare solicitate pentru imobilele similare sau se limitează la informaţiile privind câteva tranzacţii imobiliare".

Potrivit vicepreşedintelui "Century 21 România", preţurile de listare (n.r. de vânzare solicitate în anunţuri) sunt umflate artificial fie de proprietari care speră să aibă marjă de negociere sau să obţină un preţ cât mai bun, fie de agenţiile imobiliare care lucrează neprofesionist şi care vor un comision cât mai mare, cu includerea acestuia în preţul cerut de proprietar.

În plus, băncile acordă cu foarte mare uşurinţă credite ipotecare, iar cei care îşi cumpără locuinţe se mai împrumută şi pentru amenajările ulterioare, mobilare şi dotare cu aparatură electrocasnică modernă. Sunt mulţi cumpărători de locuinţe care se îndatorează cu peste 80% din venituri, ignorând riscuri precum fluctuaţiile valutare sau scumpirea creditelor din diverse alte motive.

Gabriel Alexandru ne-a explicat: "Băncile au început să acorde credite ipotecare cu dobândă fixă în primul an, mai mică decât dobânda din anul II. Eligibilitatea clienţilor este calculată numai în funcţie de dobânda din primul an. Astfel că ratele cresc considerabil din anul II. Băncile ar trebui să calculeze eligibilitatea în funcţie de o medie ponderată a dobânzilor pentru ca solicitanţii de credite să aibă o imagine mai aproape de adevăr a ratelor pe care trebuie să le plătească cel puţin în primii ani. Şi cei care solicită credite trebuie să fie prudenţi, să se documenteze bine şi să ia în calcul toate riscurile îndatorării pe termen lung cu procente care depăşesc 50% din venituri".

Gabriel Alexandru consideră că piaţa noastră imobiliară se va putea dezvolta într-un ritm de creştere susţinut de acum înainte dacă se calculează bine riscurile investiţionale şi dacă se iau măsuri care să prevină un colaps. În orice caz, cererea de locuinţe este în continuare foarte mare, iar piaţa creditelor ipotecare este abia la început. Semne de "încetinire" există deja de ceva timp în special pe piaţa rezidenţială, care a explodat datorită creditelor. Domnul Alexandru consideră că cel puţin măsurile de transparenţă a tranzacţiilor ar face bine pieţei, care are nevoie de un reglaj, de maturizare şi, în special, de reglementare.