CLAUDIU CAZACU, XTB:  "Piaţa imobiliară este ameninţată de spectrul recesiunii"

După ani de creştere şi o perioadă neaşteptat de dinamică din punct de vedere al preţurilor în timpul pandemiei şi imediat după, piaţa imobiliară din mai multe colţuri ale lumii dă semne vizibile de "răcorire", conform unui comunicat remis redacţiei.

"Dincolo de diferenţele uneori foarte pronunţate între regiuni, piaţa imobiliară din ţările dezvoltate pare pregătită să iniţieze sau, în jurisdicţiile mai avansate, să continue ajustarea preţurilor, în special acolo unde avântul înregistrat în anii anteriori a fost mai pronunţat.", estimează Claudiu Cazacu, Consulting Strategist în cadrul XTB România.

Potrivit sursei citate, în Suedia, unde preţurile au crescut de peste trei ori din 2005 până la vârful de la începutul anului acesta, potrivit indicelui Nasdaq OMX Valueguard - KTH, s-a instalat o altă direcţie: în termeni nominali, preţurile au coborât cu 15% din vârf. Pe seria ajustată sezonier, scăderea este de 12%.

Tendinţa nu este izolată în grupul economiilor ţărilor dezvoltate: Noua Zeelandă, Canada sau Australia înregistrează scăderi. Peste 12 ţări dezvoltate au marcat deja sau sunt pe cale să înregistreze cel puţin două trimestre de scăderi consecutive.

Din vârf (decembrie 2021) Noua Zeelandă are în medie locuinţe cu 11,3% mai ieftine în octombrie, iar Canada, cu 7% până în septembrie, potrivit celor mai recente date disponibile pe platforma Bloomberg.

Pentru multe din pieţe, scăderile înseamnă, deocamdată, doar ,,returnarea" unei părţi din avansul acumulat în ultimii aproape 3 ani: pentru Suedia, preţurile sunt, chiar şi după scăderi, cu 11% peste cele dinaintea pandemiei, în Danemarca cu 15,6%, în Norvegia cu 15,8%, în Marea Britanie cu 27,6%, în Noua Zeelandă cu 30,5%, în Canada cu 32,2%, iar în SUA cu 43%.

Diferenţele între momentul de atingere a vârfului (Noua Zeelandă a acţionat ca un ,,lider de grup"), panta anterioară (mai ridicată în cazul Noii Zeelande, SUA sau Canadei) sau forma graficului sunt numeroase, dar povestea pare a fi una globală.

Variaţiile, mai ales când raportarea se face la anii anteriori, sunt încă la niveluri ridicate, însă trendul ar putea continua, potrivit estimărilor observatorilor din ţările nordice sau Germania.

În cazul Germaniei, preţurile ar urma să scadă cu 3,5% anul viitor, potrivit unui sondaj realizat de Reuters, în revizuire pronunţată după ce varianta din august dădea mai probabilă o creştere de 0,5%.

Aşteptările sunt de a înregistra o scădere de 10% din vârf, potrivit medianei aceluiaşi sondaj, sub nivelul de 20% necesar pentru a face locuinţele accesibile unei mari părţi a populaţiei.

În Germania preţurile au crescut cu aproximativ 10% anul trecut şi sunt aşteptate a creşte cu 3% anul acesta.

Pieţele supraîncălzite în perioada banilor ieftini resimt acum ,,iarna" costurilor mai mari ale creditului, care se suprapune peste diminuarea venitului net disponibil.

"Modelul suedez" stârneşte îngrijorare printre investitori

Autoritatea bancară centrală suedeză este astfel, pe bună dreptate, îngrijorată de riscul celei mai severe recesiuni din UE.

Şi cum, în Suedia, nivelul îndatorării la nivelul gospodăriilor e ridicat, 90% în raport cu PIB-ul, condiţiile ar putea deveni şi mai grele. Dobânda de referinţă ar urma să crească spre 4,7%, aproape 3 puncte peste nivelul actual.

Efectul în piaţa imobiliară se vede cu o întârziere variabilă, dar prudenţa impune estimări ale efectelor agregate, care pot adânci trendul recent descendent, subliniază sursa citată.

Dincolo de caracterul fragmentat şi specific al pieţelor imobiliare din diferite ţări, e posibil ca tiparul suedez să ofere indicii şi pentru alte ţări.

În Europa, unde BCE e aşteptată să mărească rata de dobândă cu 0,5 puncte, la 2,5% în aceste zile, şi să continue tendinţa în şedinţele următoare, situaţia, în medie, este mai bună faţă de unele ţări nordice, dar nu e, totuşi, scutită de presiuni similare ca direcţie.

Având în vedere importanţa preţurilor imobiliare în funcţionarea economiilor, ESRB a avertizat asupra unui punct de inflexiune care ar genera valori mai reduse ale garanţiilor, pierderi pentru unii investitori în domeniul imobiliar şi majora riscul băncilor. ESRB este instituţia care monitorizează riscul sistemic în Europa.

Clădirile de birouri şi segmentul comercial sunt în prim-plan afectate de costurile mai ridicate de operare, în timp ce evaluările în scădere deteriorează indicatorii de acoperire a creditului cu valoarea de piaţă.

Nivelurile acestui indicator sunt, totuşi, în jur de 40% în Europa, sub cele de 60% din timpul crizei financiare, oferind o marjă de siguranţă, pentru moment.

Anumiţi investitori, însă, încearcă să obţină lichiditate. Vonovia, compania germană deţinătoare a unui număr ridicat de proprietăţi rezidenţiale, a anunţat, încă din august, că vrea să vândă active de 13 mld. Euro şi să atragă noi investitori. Capitalizarea sa bursieră a scăzut anul acesta cu 49,7%.

În SUA dobânda de referinţă a fost majorată cu 0,5 puncte, la 4,25 - 4,5%.

Creditarea ipotecară a devenit mai scumpă anul acesta, dobânda medie pentru împrumuturile pe 30 de ani dublându-se la 6,33%, cu toate ieftinirile recente de la niveluri de peste 7% la începutul lui noiembrie, preluând tendinţa dobânzilor la titlurile de stat.

Promisiunea lui Jerome Powell, preşedintele Fed, de a continua cu scumpirea creditării, se adaugă estimărilor Consiliului de politică monetară pentru un nivel de 5,1% al dobânzii de referinţă la finele anului.

Cu toate acestea, piaţa a început să scadă abia în lunile de vară, o dinamică ce s-ar putea accentua în perioada următoare.

Este însă de observat că oferta redusă şi distorsiunile din perioada pandemiei au dus la o piaţă diferită de anii anteriori, limitând scăderile.

În unele state, lipsa unui ritm de construire adaptat necesităţilor (în California, deceniul trecut au fost create 2,5 slujbe pentru fiecare casă nou construită în stat) a generat un deficit de ofertă, în timp ce preferinţa pentru oraşe mai mici şi mai ieftine din timpul pandemiei a dus la un ,,boom" regional, care începe, însă, să vadă sensul inversat.

Iar investitorii devin mai nervoşi în privinţa segmentului comercial al pieţei imobiliare.

Gigantul din industria de administrare de active, Blackstone, a limitat retragerile din fondul său de tip trust imobiliar, onorând doar 43% din solicitările de retragere din luna noiembrie.

Entitatea cu active de 125 mld. dolari şi active nete (fără datorii) de 69 mld. de dolari a întâmpinat un val de solicitări de retragere, 70% din retrageri provin de la investitorii din Asia, care au nevoie, la rândul lor, de lichidităţi.

Pe de altă parte, solicitările de retragere, care depăşesc limita trimestrială de 5%, pot semnala dorinţa de adăpostire, având în vedere creşterea de 9% a valorii fondului privat în primele 9 luni ale anului, pe seama chiriilor în creştere şi a unor dividende încasate, spre deosebire de trendul descendent al sectorului pentru titlurile listate pe bursă.

"Europa, unde intenţiile de cumpărare sau construire din sondaje şi volumele de tranzacţionare au încetinit, cu un trend de creştere a dobânzilor care se adaugă inflaţiei foarte ridicate, ar putea resimţi în trimestrele următoare, în preţurile imobiliare, efectul întârziat al schimbărilor majore din peisajul macro-economic", este concluzia analizei casei de brokeraj XTB România, se mai arată în comunicat.