COLDWELL BANKER Rentabilitatea investiţiilor va depinde de modul de administrare a imobilelor

Un administrator bun poate aduce valoare unui imobil. Însă, spre deosebire de un administrator obişnuit de bloc, însărcinat mai degrabă cu recuperarea cheltuielilor de la proprietari, o firmă specializată cunoaşte importanţa controlului costurilor şi a optimizării consumurilor prin programarea întreţinerii echipamentelor şi urmărirea permanentă a furnizorilor. Marcel Alexe Ressler, director al diviziei de property & facility management (PFM) din cadrul "Coldwell Banker Affiliates of Romania", a declarat: "S-a tot vorbit, în 2008, de o piaţă imobiliară matură în România, despre faptul că rentabilitatea investiţiilor imobiliare nu mai are trendul ascendent din anii anteriori. În acest context, rentabilitatea investiţiilor va depinde, în mare măsură de modul în care imobilul este administrat, respectiv valorificat în timp. Optimizarea aces­tor costuri, prin oferirea de programe de property & facility management integrate, duce, în timp, la un plus de valoare investiţional, deoarece perioada de garanţie a unor echipamente nu înseamnă în mod direct costuri zero. Şi nu pentru că aceste costuri de întreţinere sunt mari în mod direct, ci pentru că păstrarea valorii în timp a unui bun înseamnă servicii specializate".

Dacă pe segmentul rezidenţial serviciile de PFM sunt într-un stadiu incipient în România, pe piaţa spaţiilor de birouri se poate vorbi deja de experienţă în domeniu şi există tendinţa de tratare a acestor servicii ca parte integrantă a proiectului investiţional. Potrivit unui comunicat de presă remis redacţiei, majoritatea investitorilor se îngrijesc de acest aspect încă din faza de construcţie.

Specialiştii "Coldwell Banker Affiliates of Romania" estimează că, în 2005, stocul de locuinţe noi în Bucureşti era de doar 1.500 de unităţi. Creşterea pieţei s-a făcut rapid, iar pentru sfârşitul anului 2008 se estimează un stoc de 14.000 de unităţi noi. "De asemenea, dacă luăm în considerare proiectele rezidenţiale anunţate de dezvoltatori a fi livrate până în 2009, acesta se va dubla", arată sursa citată. Astfel, necesarul contractării de servicii specializate de administrare este foarte mare, mai ales că piaţa chiriilor cunoaşte o creştere a ofertei pe segmentul locuinţelor noi.

Dacă la blocurile vechi o pondere mare o reprezintă cheltuielile provenind din reparaţii punctuale, în cazul ansamblurilor rezidenţiale noi, mărimea şi valoarea echipamentelor necesită contract de întreţinere şi service permanent. Apare şi nevoia de altfel de servicii şi facilităţi precum pază, întreţinere spaţii verzi, întreţinere piscină, parcare subterană, terenuri de sport, săli de fitness sau spa etc, cheltuieli care nu se regăsesc în cazul imobilelor vechi.

În ultimii doi ani, s-a observat o dublare a costurilor serviciilor. În cazul administrării de imobile, costul serviciilor de pază a crescut de la 1,5 la 3-3,5 euro pe post/oră, costul serviciilor de curăţenie de la 0,6 la 1,5-2 euro/mp, întreţinerea ascensoarelor de la 80 la 100-120 euro/lună, întreţinerea spaţiilor verzi de la 4-5 euro la 10-12 euro/mp etc. În aceste condiţii, costul lunar al întreţinerii, fără săfie luate în considerare consumurile individuale de apă, gaze şi electricitate, variază între 0,3 şi 3 euro/mp locuibili, în funcţie de facilităţile de care dispune imobilul. Comisionul firmelor de admistrare este între 8 şi 20% din totalul cheltuielilor de întreţinere.