Colliers: În 2022 s-a înregistrat cel mai mic volum de proiecte de retail livrate din 2014 încoace

Anul 2022 a fost marcat de puţine livrări de noi proiecte moderne de retail, completând suprafaţa totală existentă cu doar 77.000 de metri pătraţi, ceea ce reprezintă aproximativ jumătate din livrările estimate iniţial şi o scădere substanţială comparativ cu cei 102.000 de metri pătraţi înregistraţi în 2021, arată raportul anual publicat de Colliers.

Dar 2023 se prefigurează a fi un an cu un ritm susţinut de proiecte noi. Cu livrări programate de aproximativ 260.000 de metri pătraţi, anul acesta s-ar putea dovedi a fi cel mai efervescent în materie de noi proiecte din 2011 încoace. În ceea ce priveşte vânzările, majoritatea categoriilor de retail au înregistrat rezultate bune în 2022, iar nivelul de profitabilitate din România rămâne unul dintre cele mai ridicate din Uniunea Europeană.

Cel mai mare proiect livrat în 2022 a fost extinderea Colosseum Mall din Bucureşti (16.500 de metri pătraţi), urmată de Scallier's Funshop Retail Park din Timişoara (10.800 de metri pătraţi). Cea mai mare parte a livrărilor a constat în scheme de tipul parcurilor de retail, iar aproape jumătate din suprafaţa totală a spaţiilor noi a rezultat din extinderea proiectelor de retail existente.

În prezent, România are un stoc total de retail modern de aproximativ 4 milioane de metri pătraţi, din care peste 2,7 milioane de metri pătraţi sunt centre comerciale tradiţionale, iar restul preponderent parcuri de retail. Peste 60% din suprafaţa totală de retail modern este concentrată în primele 10 cele mai mari oraşe, cu peste 200.000 de locuitori, deşi ne aşteptăm ca decalajul dintre oraşe să se reducă odată cu livrarea proiectelor anunţate pentru următorii 2 ani, majoritatea fiind parcuri de retail în oraşe mici şi mijlocii.

"În ciuda aşteptărilor noastre precaute şi a multor factori de nesiguranţă care au planat asupra pieţei anul trecut, precum creşterea dobânzilor, a inflaţiei, a costului energiei, am văzut un consum robust, o piaţă a muncii puternică şi un interes crescut de angajare din partea companiilor. Chiar numărul de angajaţi din economie a atins anul trecut un nivel record, au fost creşteri salariale de două cifre, ceea ce s-a reflectat în mod pozitiv asupra pieţei şi a încrederii consumatorilor, implicit asupra performanţei retailerilor şi a cererii pe piaţa de retail. În plus, perioada Crăciunului a fost una foarte profitabilă, care a compensat cu mult lunile anterioare. Este de remarcat faptul că luna decembrie reprezintă, de obicei, între 20 şi 30% din veniturile anuale ale multor retaileri. În ceea ce priveşte obiceiul de consum, oamenii au continuat să achiziţioneze acelaşi volum de produse şi servicii (sau chiar mai mare) în comparaţie cu anii precedenţi", subliniază Simina Niculiţă, Partner & Head of Retail Agency la Colliers.

Totuşi, consultanţii Colliers observă că, deşi sentimentul general în piaţă, pornind de la clienţi şi retaileri şi până la proprietari, este pozitiv, consumatorii par să fi devenit mai atenţi, aşa cum se întâmplă de obicei în perioadele de incertitudini accentuate, iar unii dintre ei s-au orientat către o categorie de bunuri cu preţuri mai mici.

Altfel, randamentele mari pe care le oferă piaţa locală retailerilor, printre cele mai mari din UE, plus revenirea rapidă a consumului odată cu venirea verii, după ridicarea restricţiilor provocate de pandemie, au repus România pe harta retailerilor. După o perioadă de doi ani de linişte în contextul pandemiei, anul 2022 a fost marcat de o serie de noi intrări pe piaţa românească, o diversitate de branduri care, fie şi-au deschis primul magazin (Primark, TEDi, Foot Locker, JD Sports sau Bath & Body Works), fie au anunţat deschideri noi în viitorul apropiat. Alţi retaileri, cum ar fi Holland & Barrett sau Uniqlo, sunt de asemenea cu ochii pe piaţa locală, dar şi alte concepte/mărci vizează România, de la produse alimentare la modă şi frumuseţe, de la discounteri până la diferite categorii de produse de lux.

În ceea ce priveşte gradul de ocupare, centrele comerciale dominante şi parcurile de retail bine poziţionate îşi păstrează gradul de ocupare ridicat, unele dintre ele având chiar o listă constantă de companii care aşteaptă să îşi deschidă magazinul acolo. Mai mult, în timp ce nivelul de bază al chiriilor a rămas neschimbat, vânzările au depăşit nivelul din 2019 în multe cazuri, ceea ce demonstrează consolidarea pieţei de retail.

"Perspectivele pe termen scurt pentru piaţa de retail depind de gradul în care creşterea vânzărilor estimată pentru 2023 va compensa creşterea inflaţiei şi a costurilor mai mari cu serviciile de administrare a proprietăţilor. Faptul că cea mai mare parte a proiectelor care urmează să fie realizate în următorii ani sunt parcuri de retail, un tip de proiecte care oferă o flexibilitate mai mare în procesul de dezvoltare, asigură un grad mai mare de încredere că aceste proiecte se vor realiza în pofida creşterii costurilor de construcţie. Parcurile de retail anunţate rămân în mare parte concentrate în oraşele medii şi mici, chiar oraşe cu o populaţie mai mică de 50.000 de locuitori, dar cu o economie activă şi fără proiecte moderne de retail. În ceea ce priveşte centrele comerciale de mari dimensiuni, NEPI Rockcastle va livra, spre sfârşitul anului, Promenada Mall Craiova, cu aproape 64.000 de metri pătraţi, acesta fiind cel mai mare proiect livrat în România de la deschiderea ParkLake Bucureşti, din 2016", adaugă Liana Dumitru, Director Retail Agency la Colliers.

Totuşi, chiar şi cu aceste noi livrări, care ar putea începe să depăşească 200.000 de metri pătraţi pe an, România, cu cei peste 4,1 milioane de metri pătraţi de centre comerciale şi parcuri de retail, rămâne în urma ţărilor din Europa Centrală şi de Est şi chiar în urma ţărilor din Europa de Vest. Pentru un nivel de consum/ capita similar cu cel din Cehia şi Polonia (în termeni de volum de produse şi servicii achizitionate), stocul modern de retail pe cap de locuitor din România este de două ori mai mic decât cel din Cehia şi cu peste 40% mai mic decât cel din Polonia.

În perspectivă, consultanţii Colliers păstrează o abordare prudent-optimistă în ceea ce priveşte evoluţia economică a României, în funcţie de care vom vedea şi evoluţia pieţei de retail în 2023. Atâta timp cât economia locală rămâne suficient de solidă, iar pe piaţa muncii nu vom vedea disponibilizari masive, veniturile şi implicit nivelul consumului vor rămâne la un nivel ridicat. Un lucru pozitiv pentru piaţă, concluzionează consultanţii Colliers, este că în ultimii 2-3 ani, diferite proiecte de retail, precum centrele comerciale Cora, Vitantis sau River Plaza Râmnicu Vâlcea, au intrat în administrarea unor noi proprietari, ceea ce ar putea duce, în timp, la o reechilibrare a portofoliilor în piaţă.