Colliers: Piaţa de birouri din Bucureşti a înregistrat o suprafaţă record de tranzacţii de leasing în 2023, dar livrările au fost la cel mai scăzut nivel din 2015 încoace

În perioadele de incertitudine este nevoie de prudenţă, iar acest lucru a fost evident în toate aspectele pieţei de birouri în 2023, un an mixt din prisma activităţii. Pe de-o parte cererea totală a înregistrat o creştere de aproximativ 44% faţă de 2022, până la aproximativ 400.000 de metri pătraţi, depăşind cu uşurinţă recordul anterior de 365.000 de metri pătraţi atins în 2019, arată raportul anual publicat de Colliers, conform unui comunicat remis redacţiei.

Conform comunicatului, pe de altă parte, 2023 a marcat cel mai scăzut nivel al livrărilor din 2015 încoace şi, de asemenea, o scădere cu 42% faţă de media ultimilor 5 ani. Perspectivele pe termen scurt rămân însă favorabile pentru anumite zone ale pieţei, iar consultanţii Colliers estimează că, în cazul clădirilor de bună calitate în ceea ce priveşte eficienţa energetică şi destul de bine conectate la infrastructura oraşului, rata de ocupare ar continua să se îmbunătăţească. Acest lucru va înclina şi mai mult balanţa în favoarea proprietarilor în anumite subpieţe, crescând decalajul dintre birourile bine poziţionate care respectă standardele ESG şi cele mai vechi.

Anul trecut au fost livraţi doar 110.000 de metri pătraţi de spaţii noi de birouri moderne în Bucureşti, stocul total ajungând astfel la aproape 3,4 milioane de metri pătraţi. Cele mai importante proiecte noi au fost a doua fază a One Cotroceni Park din portofoliul One United (34.500 de metri pătraţi), a doua fază a U-Center deţinut de Forte Partners (32.500 de metri pătraţi) şi a doua fază a @Expo din portofoliul Atenor (28.000 de metri pătraţi). Alte două proiecte cu suprafeţe sub 10.000 de metri pătraţi care au fost de asemenea finalizate sunt Arghezi 4 din portofoliul Strabag şi Muse din portofoliul Primavera Development. Volumul livrărilor se va atenua şi mai mult având în vedere că activitatea de construcţii a încetinit şi doar un singur proiect semnificativ este preconizat să fie finalizat în Bucureşti în 2024 - AFI Loft (aproximativ 16.000 de metri pătraţi).

"Temperarea livrărilor a fost însoţită de o încetinire a cererii noi, în scădere cu aproximativ 6% în 2023, până la 115.000 de metri pătraţi. Această cifră este destul de aliniată cu media anuală înregistrată în ciclul anterior. Este de remarcat, pe de altă parte, că tranzacţiile de leasing generate de cereri noi, adică acele contracte care îmbunătăţesc gradul de ocupare, deci excluzând relocările din stocul competitiv sau reînnoirile, au reprezentat mai puţin de 30% din totalul tranzacţiilor de leasing, faţă de 40-50% în anii dinaintea pandemiei. În mod normal, ne-am aştepta la o astfel de prevalenţă a reînnoirilor în detrimentul cererii noi în pieţe mature, nu în cele emergente cum este cea din Bucureşti", explică Victor Coşconel, Head of Leasing | Office & Industrial Agencies la Colliers.

Cea mai importantă tranzacţie a anului a fost realizată de Oracle, cunoscut drept unul dintre cei mai mari chiriaşi din Bucureşti, care şi-a redus spaţiul total de birouri la aproximativ jumătate, mai exact la 26.000 de metri pătraţi distribuiţi în două proiecte distincte din zona Floreasca - Barbu Văcărescu. Consultanţii Colliers subliniază că dimensiunea unor chiriaşi poate determina schimbări semnificative, având în vedere că numai spaţiile eliberate de Oracle reprezintă un sfert de punct procentual din suprafaţa întregii pieţe de birouri din Bucureşti.

Nu se pot trage, însă, concluzii în funcţie de un singur contract de leasing. Spre exemplu, în cea mai mare tranzacţie distinctă a anului, Honeywell şi-a reînnoit contractul de închiriere pentru 24,000 de metri pătraţi, fără a face vreo modificare în sus sau în jos asupra suprafeţei ocupate. Un alt exemplu notabil este Adobe, care aproape şi-a dublat suprafaţa ocupată anterior până la 17.500 de metri pătraţi.

"Una dintre tendinţele de remarcat din piaţa imobiliară în 2023 este preferinţa chiriaşilor mai mici pentru spaţii de birouri moderne de Clasa A. În urmă cu câţiva ani, această cerere ar fi fost mai degrabă orientată vile sau clădiri de birouri mai vechi. O altă observaţie importantă este legată de instituţiile de stat, care, deşi au o prezenţă limitată în clipa de faţă pe piaţa de birouri modern, sunt aşteptate să îşi crească cererea, în special în linie cu obiectivele ESG susţinute de UE. O tranzacţie notabilă este şi cea a Infineon, o companie IT, pentru un proiect build-to-suit (BTS) din portofoliul One United, închiriat pe o perioadă de 15 ani. Tranzacţia este unică dacă ţinem cont că majoritatea contractelor de închiriere acoperă perioade de 5-7 ani şi, ocazional, de până la 10 ani. Această evoluţie semnalează o schimbare pozitivă, indicând atât creşterea încrederii în piaţa locală a unora dintre companii, cât şi maturizarea pieţei de birouri", adaugă Victor Coşconel.

În ceea ce priveşte chiriile, situaţia s-a schimbat destul de mult în condiţiile în care în precedentul deceniu, acestea au fost puţin schimbate în Bucureşti. Anul trecut, însă, consultanţii Colliers au observat o creştere cu aproximativ 16% a chiriilor în zona CBD (Central Business District), până la 22 de euro pe metru pătrat. O creştere similară a fost observată, în general, în clădirile de bună calitate din punct de vedere al eficienţei energetice, care sunt, de asemenea, bine conectate la infrastructura oraşului. În paralel, clădirile mai vechi sau cele din locaţii mai puţin atractive pierd chiriaşi şi, prin urmare, nu pot justifica chirii mai mari, contribuind astfel la decalajul semnificativ dintre birourile care respectă standardele ESG şi sunt bine poziţionate şi cele din clădiri mai vechi.

Rata de neocupare a urcat puţin până la 15,5%, cea mai mare parte a evoluţiei ascendente fiind determinată, cel mai probabil, de o singură tranzacţie menţionată anterior - înjumătăţirea suprafeţei de birouri ocupată de Oracle. Clădirile de top au o rată de neocupare mult mai mică decât media generală a pieţei, ajungând chiar la valori de o singură cifră, comparativ cu media de peste 15% pentru Bucureşti în ansamblu.

Cu o suprafaţă închiriabilă de aproximativ 3,4 milioane de metri pătraţi în clădiri moderne de birouri, Capitala pare să fie într-o poziţie favorabilă în eventualitatea unei încetiniri puternice a economiei globale. Stocul pe cap de locuitor este relativ scăzut în comparaţie cu nivelurile vest-europene. În plus, transformarea oraşului într-un centru de servicii a devenit tot mai proeminentă în ultimii ani. Împreună cu directivele UE, este de aşteptat ca această tendinţă să genereze o cerere substanţială de leasing în viitor, în special din partea guvernului sau a altor instituţii de stat, care au fost relativ absente de pe scena birourilor.

"Traversăm un moment cheie în dinamica pieţei. Pe de o parte, cererea nouă a fost relativ redusă în comparaţie cu perioada pre-pandemică. Temerile privind lucrul de la distanţă au determinat mulţi dezvoltatori să pună multe proiecte noi în aşteptare. Pe de altă parte, este important să recunoaştem că modelul de lucru hibrid se va menţine şi, deşi nu există o abordare universală, este din ce în ce mai clar că birourile sunt în continuare importante chiar dacă oamenii lucrează de la distanţă o parte din săptămână sau în majoritatea timpului. Sondajul nostru de la finalul anului trecut întăreşte această idee, arătând că marea majoritate a respondenţilor consideră în continuare că biroul reprezintă un element crucial al culturii corporative, în timp ce opiniile respondenţilor privind beneficiile legate de productivitate sunt mult mai nuanţate", subliniază Victor Coşconel, Head of Leasing | Office & Industrial Agencies la Colliers.

Colliers inovează şi răspunde provocărilor actuale şi nevoilor viitoare pe piaţa de birouri prin intermediul Office 360°, o abordare holistică a spaţiilor de lucru şi impactul acestora asupra oamenilor. Pornind de la identificarea nevoilor fiecărei companii, se continuă cu maparea soluţiilor disponibile şi a implicaţiilor mergând până la implementarea proiectului de amenajare, pentru a răspunde nevoilor şi planurilor strategice ale companiilor. Mecanismul Colliers de control al costurilor în fiecare etapă a transformării biroului generează reduceri suplimentare care depăşesc de multe ori 10-15% în raport cu valorile obţinute de obicei de la contractori, în cadrul negocierilor din etapa de licitaţie.

În perspectivă, cu numai câteva proiecte de birouri la orizont în 2024 - suprafaţa preconizată pentru acest an în Bucureşti însumează doar aproximativ 16.000 de metri pătraţi, iar în 2025 ar putea fi livraţi numai aproximativ 33.000 de metri pătraţi, context la care se adaugă stocul deja limitat de spaţii de birouri libere în clădiri bune din unele subpieţe - astfel, segmentul birourilor pare pregătit să se transforme într-o piaţă a proprietarilor pe termen mediu, dacă activitatea de leasing va creşte puţin, deşi pe termen scurt s-ar putea observa o posibilă înclinaţie înspre o piaţă a chiriaşilor în unele zone în care marii chiriaşi pot elibera o suprafaţă închiriabilă substanţială de spaţii de birouri.