COLLIERS:  Scumpirea materialelor de construcţie şi a utilităţilor influenţează valoarea de piaţă a proprietăţilor imobiliare comerciale

Într-un context volatil generat de scumpirea materialelor de construcţie şi a utilităţilor, de creşterea inflaţiei, dar şi de conflictul la graniţă şi de efectele pandemiei, piaţa locală imobiliară ar putea înregistra, totuşi, pe termen scurt şi mediu, o creştere a valorii de listare a proprietăţilor imobiliare comerciale de tip mall, clădiri de birouri şi centre logistice, spun consultanţii Colliers, potrivit unui comunicat de presă.

Interesul investitorilor în ceea ce priveşte produsele de retail a fost în continuă creştere în ultimul an, concentrându-se pe diverse categorii de produse, precum retail park-uri sau galerii comerciale, centre comerciale din oraşe secundare terţiare care necesită o repoziţionare sau boxuri închiriate către supermarketuri sau DIY. Centrele comerciale de tip mall nu sunt disponibile în piaţă în vederea tranzacţionării, astfel încât investitorii s-au reorientat către produse similare alternative.

Consultanţii Colliers estimează însă un interes ridicat pentru orice proprietate de acest timp ce ar fi disponibilă în piaţă.

Încetarea acordării de reduceri de chirie ca urmare a restricţiilor COVID are un impact de până la 0.5% în evoluţia valorilor de piaţă ale proprietăţilor comerciale de tip shopping malls, arată consultanţii Colliers, tendinţa pozitivă fiind susţinută şi de închirierile stabilite în funcţie de cifra de afaceri. Deşi datele INSSE arată o creştere a vânzărilor în retail de 8% în primul trimestru al acestui an, comparativ cu perioada similară a anului trecut, creşterea încasărilor din chirii procentuale din marile centre comerciale a fost mai mare, arătând o revenire chiar şi peste cifrele aferente anului 2019. Astfel, pe termen scurt, putem vorbi despre o creştere a valorii proprietăţilor comerciale, însă rămâne de analizat cum va influenţa consumul sfârşitul de an, când efectele compresiei economice se vor resimţi mai puternic.

"Alţi factori principali ce pot aduce schimbări asupra valorilor proprietăţilor imobiliare de tip mall ţin de evoluţia creditării, a dobânzilor, a inflaţiei şi a costurilor cu utilităţile. Creditele de consum au crescut în primul trimestru al acestui an cu aproximativ 12%, faţă de aceeaşi perioadă a anului trecut, ceea ce ar fi aproape în linie cu inflaţia. Şi ROBOR la 3 luni a crescut anul acesta de la 3,19% până la 5,5% şi este de aşteptat ca ratele bancare să crească şi mai mult în viitorul apropiat, ceea ce ar putea pune o presiune suplimentară pe partea de creditare şi consum. Însă cel mai probabil creşterea se va realiza gradual, cu efecte vizibile la sfârşitul acestui an sau începutul anului viitor", explică Raluca Buciuc, Director and Partner of Valuation and Advisory Services în cadrul Colliers.

În România, excluzând preţurile volatile şi controlate, precum cele la alimente şi energie, rata inflaţiei de bază este de 6-7%, iar această valoare ridicată sugerează efecte pe termen lung, punctează consultanţii Colliers, cu completarea că rata inflaţiei va reveni greu la nivelul perioadei pre-pandemie, ceea ce va afecta din nou consumul.

Mai mult, în următorii 2-3 ani, proprietarii de clădiri comerciale, birouri şi industrial vor avea cheltuieli suplimentare şi pentru a se alinia la cerinţele ESG din Europa, care asigură îndeplinirea criteriilor legate de mediu, sociale şi de guvernanţă.

Creşterea costurilor de construcţie va influenţa şi ritmul livrărilor noilor proiecte de birouri în piaţă, mulţi dezvoltatori preferând să amâne construcţiile pentru a vedea în ce măsură costul suplimentar va putea fi absorbit de un nivel mai ridicat al chiriilor, observă consultanţii Colliers. Astfel, valoarea de piaţă a clădirilor va începe să se diferenţieze şi mai mult, fluctuând în intervale destul de generoase. Concret, dacă în zona Floreasca-Barbu Vacarescu valorile pot depăşi 3.000 de euro pe metrul pătrat închiriabil pentru clădiri nu mai vechi de 5 ani, în zona emergentă Centru-Vest, valorile se situează la o medie de 2.500 euro pe metrul pătrat închiriabil.

O nouă diferenţiere suplimentară în piaţa de birouri este legată de adaptabilitatea clădirilor la ESG. În cazul clădirilor mai vechi, arată consultanţii Colliers, investiţia necesară pentru atingerea standardelor specifice ar putea să fie mult prea mare raportat la valoarea de piaţă a clădirii, stabilită pe baza contractelor de închiriere curente, şi greu de acoperit din potenţiale creşteri viitoare ale chiriei. Prin urmare, clădirile din prima categorie vor avea rate de ocupare mai bune şi un nivel al chiriei mai ridicat şi mai stabil. Consultanţii Colliers observă deja că în anumite zone se face trecerea de la o piaţă a chiriaşilor la o piaţă a proprietarilor, chiria brută crescând în unele situaţii cu 5-7%, în ciuda faptului ca s-a înregistrat o scădere generală a chiriei efective cu 10% la nivelul întregii pieţe din Bucureşti.

Stocul de spaţii industriale şi logistice moderne din România, care ar putea depăşi în curând pragul de 6 milioane de metri pătraţi, a crescut de peste 2 ori în ultimii 5 ani, dar există încă un decalaj semnificativ între România şi alte pieţe din Europa Centrală şi de Est, pe cap de locuitor. În consecinţă, există premise pentru dezvoltarea în continuare a unor astfel de proprietăţi, subliniază consultanţii Colliers.

Creşterea vertiginoasă la care asistăm în ceea ce priveşte preţurile de construcţie şi costurile cu utilităţile, pune presiune pe nivelul chiriei pentru facilităţile nou construite şi poate conduce la scăderea competitivităţii în raport cu ţări limitrofe care vor oferi subvenţii mai ridicate sau nu vor participa în aceeaşi măsură la aplicarea de sancţiuni economice Rusiei, cum sunt Serbia şi Ungaria.

"Cu toate acestea, perspectivele pentru piaţa industrială şi logistică din România sunt cât se poate de optimiste prin prisma oportunităţii ca România să devină un centru regional pentru zona balcanică (Serbia, Bulgaria, Bosnia&Hertegovina, Macedonia, Muntenegru, Albania şi chiar Grecia) şi a faptului că în continuare comerţul electronic rămâne un motor important al cererii viitoare de spaţii industriale şi logistice, pentru că necesită un volum de depozitare mai mare. O oportunitate de creştere este şi relocarea facilităţilor de producţie din China, din cauza creşterii costurilor cu forţa de muncă şi a costului transportului, şi, mai nou, din Rusia şi Ucraina, ca o consecinţă a războiului", completează Mihai Pană, Director Valuation and Advisory Services în cadrul Colliers.

Pe termen scurt, consultanţii Colliers sunt de părere că variaţiile în valori determinate atât de oportunităţi cât şi de provocări, par a se echilibra, dar pe termen mediu şi lung, rămâne de văzut cum se vor concretiza în economie provocările menţionate. În plus, pentru proprietarii de clădiri comerciale este tot mai stringentă nevoia de a se alinia la cerinţele ESG europene. Pentru început, această aliniere va presupune o investiţie suplimentară cu obiectivul de scădere a amprentei de carbon şi utilizarea energiei sustenabile, care ar putea fi recuperată într-o perioadă de 3-4 ani prin scăderea costurilor cu utilităţile şi vânzarea energiei suplimentar obţinute.