Colliers: Sectoarele logistice şi industriale se menţin la un nivel ridicat de cerere pentru tranzacţiile cu proprietăţi comerciale

Stocul modern de spaţii industriale şi logistice din România a ajuns la 7,1 milioane de metri pătraţi anul trecut, ceea ce reprezintă a treia cea mai mare piaţă I&L dintre 13 cele mai mari economii din zona Europei Centrale şi de Est, iar dezvoltatorii au în construcţie încă peste 500.000 de metri pătraţi de spaţii moderne, potrivit raportului "ExCEEding Borders | Navigating the Industrial Landscape and Workforce in CEE-13" publicat de Colliers.

Pe lângă îmbunătăţirile aduse infrastructurii şi oferta încă insuficientă în comparaţie cu creşterea rapidă a economiei, consultanţii Colliers atribuie creşterea puternică a pieţei rolului României ca hub regional de distribuţie pentru companiile care vizează Europa de Sud-Est. Deşi activităţile logistice rămân dominante, sectorul manufacturier înregistrează, de asemenea, o creştere în ceea ce priveşte închirierea.

"Piaţa proprietăţilor industriale din România a crescut semnificativ după pandemie, aproape dublând nivelurile de închiriere dinainte de 2020. Creşterea economică, îmbunătăţirea infrastructurii şi reshoring-ul sunt factori cheie în această dinamică. Având în vedere oferta mai redusă de spaţii moderne pe cap de locuitor comparativ cu Cehia sau Polonia, România are un potenţial puternic de creştere. Investiţiile în clădiri verzi şi în respectarea standardelor ESG sunt în creştere, unul din trei certificate verzi în 2023 fiind atribuit proiectelor industriale, aliniindu-se astfel directivelor UE şi aşteptărilor chiriaşilor", explică Victor Cosconel, Head of Office & Industrial Agencies la Colliers.

De altfel, regiunea ECE-6 (Bulgaria, Republica Cehă, Ungaria, Polonia, România şi Slovacia) este lider în implementarea standardelor ESG, cu aproape 90% din spaţiile industriale şi logistice moderne dispunând de certificări de mediu de înaltă calitate. Republica Cehă şi Slovacia au de mai mulţi ani clădiri certificate BREEAM la nivelul "Outstanding", iar Ungaria s-a alăturat acestora în 2022. În 2023, Polonia şi România au obţinut, de asemenea, cel mai înalt nivel de certificare în mai multe parcuri industriale şi logistice. Se preconizează că, în următorii ani, tot mai multe facilităţi din toate ţările ECE-13 vor primi astfel de certificări.

Chiriile solicitate în regiune variază între 3,4 euro pe metru pătrat pe lună în Polonia şi 7,7 euro pe metru pătrat pe lună în Republica Cehă. România se situează la mijloc, cu chirii brute de aproximativ 4,5-5 euro pe metru pătrat pentru depozite de primă clasă. Evoluţiile recente au dus la scumpiri ale chiriilor în România, cu majorări de aproximativ 25-30% în ultimii doi ani, deşi ritmul de creştere pare să încetinească. Randamentele investiţionale pentru proiectele industriale şi logistice de top variază între 5,25% în Republica Cehă (cel mai mic din regiunea ECE) şi 8,5% în Bulgaria, iar România se situează şi ea la mijloc, în jurul valorii de 7,5%. Gradul de ocupare variază semnificativ, de la 1,75% în Republica Cehă la 7,7% în Ungaria, cu România situându-se în jurul valorii de 5%.

În regiunea ECE-6, volumul mediu anual de investiţii depăşeşte 10 miliarde de euro, conform ultimelor date disponibile, iar investiţiile în sectorul industrial şi logistic reprezintă aproximativ 27%, adică 14 miliarde de euro, în ultimii cinci ani. În 2023, volumul investiţiilor în I&L a fost de aproximativ 1,5 miliarde de euro, semnificativ sub media pe cinci ani. Acest declin se datorează în principal marilor dezvoltatori, cum ar fi CTP, GLP, Prologis şi Segro, care deţin proprietăţi pe termen lung, limitând astfel volumul disponibil, chiar dacă unii dezvoltatori se implică în tranzacţionarea activelor. Prin urmare, în România şi în mare parte din regiunea ECE, volumul investiţiilor în I&L nu reflectă cu exactitate cererea reală.

"Sectorul industrial şi logistic continuă să fie un domeniu de interes principal pentru investiţiile din ECE, în ciuda provocărilor economice şi geopolitice. Regiunea ECE-6 a înregistrat o comprimare semnificativă a randamentelor şi creşteri notabile ale ratelor de închiriere datorită ofertei limitate şi cererii ridicate, menţinând o perspectivă optimistă în ciuda presiunilor economice. Considerentele investiţionale includ acum costurile de finanţare, conformitatea ESG şi factorii economici care afectează pieţele chiriaşilor. Ratele actuale de finanţare variază între 5% şi 5,75%, fiind influenţate de creşterea ratelor dobânzilor şi de respectarea criteriilor ESG. În ultimii ani, sectorul I&L a devenit esenţial pentru creşterea economică în Europa Centrală şi de Est, inclusiv în ţările baltice şi în Balcani. Această creştere este alimentată de cererea tot mai mare de facilităţi logistice moderne, de poziţionarea geografică strategică şi de fundamentele economice solide", notează Victor Cosconel.

În regiunea ECE-13, se înregistrează variaţii semnificative ale salariilor, cu creşteri importante în special în ECE-6, datorită tendinţelor de nearshoring şi de automatizare, care stimulează expansiunea afacerilor în Europa Centrală. Modelele de migraţie din Balcanii de Vest au fost, de asemenea, considerabile, oferind industriilor oportunitatea de a recruta angajaţi cu abilităţi şi experienţe diverse.

Stimulată de industrii precum 3PL, retail şi distribuţie, oferta totală de spaţii industriale şi logistice moderne pe pieţele capitalelor din ECE-13 se ridică la aproape 25 de milioane de metri pătraţi, şi la peste 67 de milioane de metri pătraţi la nivel de ţară, în ciuda scăderii cererii în 2023 din cauza factorilor economici şi geopolitici. Regiunea ECE-6, care este lider în ceea ce priveşte dezvoltarea industrială şi logistică în cadrul ECE-13, deţine aproape 90% din stocul total de peste 60 de milioane de metri pătraţi. Până la sfârşitul lui 2023, aproape 4 milioane de metri pătraţi se aflau în construcţie în întreaga regiune.

În perspectivă, sectorul industrial şi logistic (I&L) va reacţiona la inflaţie şi la schimbările economice, existând potenţial pentru întreruperi determinate de modificările în cererea chiriaşilor şi de expansiunea comerţului electronic. Se preconizează că activităţile de nearshoring vor creşte pe măsură ce lanţurile de aprovizionare se diversifică. În ciuda acestor provocări, sectorul I&L din regiunea ECE este bine poziţionat să îşi menţină stabilitatea.