Colliers: Stocul modern de spaţii industriale şi logistice din România ar putea atinge pragul de 8 milioane de metri pătraţi în următorul an

Prima jumătate a lui 2024 s-a încheiat cu un stoc modern de spaţii industriale şi logistice în România de aproximativ 7,3 milioane de metri pătraţi, iar dezvoltatorii au în construcţie peste 700.000 de metri pătraţi în diverse etape, ceea ce indică faptul că s-ar putea atinge pragul de 8 milioane de metri pătraţi în următorul an, conform raportului Colliers privind evoluţia pieţei imobiliare din primul semestru. Cererea totală în primele şase luni a fost de aproximativ 342.000 de metri pătraţi în tranzacţii de leasing, o scădere de 24% faţă de aceeaşi perioadă din 2023, dar un rezultat comparabil cu alte maxime anterioare. Totuşi, aceste cifre nu reflectă pe deplin amploarea pieţei locale, având în vedere că sunt incluse doar informaţiile din surse publice, consultanţii Colliers estimând că cererea reală ar putea fi cu 20-30% mai mare.

Comparativ cu anii anteriori, primul semestru a înregistrat o repartizare aproape egală a activităţii de închiriere între Bucureşti şi restul ţării. Consultanţii Colliers consideră acest lucru mai degrabă o excepţie decât o inversare a trendului anterior, în care închirierile au crescut mult mai rapid în alte regiuni, pe măsură ce angajatorii caută să beneficieze de condiţii mai avantajoase pe piaţa muncii şi de viitoarele îmbunătăţiri ale infrastructurii.

"Deşi în scădere faţă de aceeaşi perioadă a anului trecut, rezultatul în termeni de cerere este departe de a fi unul slab. De fapt, performanţele sunt mai bune decât majoritatea celor din perioada pre-pandemică, cu excepţia anului 2017, care a fost atipic. Concret, în anii buni de dinainte de 2020, cererea anuală de închiriere ajungea la 400.000 - 500.000 de metri pătraţi, iar acum ne apropiem de aceste niveluri într-un singur semestru. De menţionat că raportul nostru include doar tranzacţiile raportate oficial, fie de birourile locale de cercetare, fie prin comunicate de presă sau rapoarte ale companiilor listate. Totuşi, ştim că multe tranzacţii directe - în special reînnoirile de contracte - rămân neraportate, ceea ce sugerează că cererea brută este probabil mult mai mare decât cifra noastră oficială. Luând în considerare factori precum duratele contractelor de închiriere şi schemele BTS neraportate iniţial, estimăm că cererea reală ar putea fi cu cel puţin 20-30% mai mare pe perioade mai lungi de timp", explică Victor Cosconel, Head of Office & Industrial Agencies la Colliers.

Pe sectoare, tranzacţiile care au implicat activităţi de producţie sau manufactură uşoară au reprezentat aproape 40% din totalul închirierilor, o creştere faţă de ponderea din 2023 şi semnificativ mai mare decât cota de 10-15% observată înainte de pandemie.

Rata de neocupare a spaţiilor de depozitare de top a rămas la un nivel de o singură cifră, de obicei în jur de 5%, în majoritatea subpieţelor din România, inclusiv în Bucureşti. Acest lucru indică faptul că pentru chiriaşii care au nevoie de spaţii de o anumită dimensiune, poate fi destul de dificil să găsească depozitul dorit, atât din punct de vedere al costurilor, cât şi al amplasamentului.

În ceea ce priveşte creşterea chiriilor, consultanţii Colliers observă semne de plafonare, dar nivelurile se stabilizează în jurul valorii de 5 euro pe metru pătrat sau puţin sub acest prag pentru un proiect build-to-suit (BTS) într-o locaţie de primă clasă, nu neapărat doar în jurul Bucureştiului. Acest nivel este considerabil mai ridicat decât cel de sub 4 euro pe metru pătrat observat acum doi ani şi jumătate. Consultanţii Colliers menţionează că unii proprietari încearcă, şi uneori reuşesc, să depăşească 5 euro pe metrul pătrat cu chiriile cerute, însă aceasta nu este o practică frecventă, cu excepţia dezvoltărilor moderne cu destinaţia de in-city logistics.

Perspectivele rămân optimiste pentru piaţa locală industrială şi logistică şi există încă un spaţiu semnificativ de creştere în comparaţie cu alte ţări din Europa Centrală şi de Est. Deşi a crescut de peste trei ori comparativ, de exemplu, cu 2014,, stocul României de depozite moderne pe cap de locuitor este mult mai mic decât cel al Poloniei, de peste 30 de milioane de metri pătraţi, sau cel al Republicii Cehe, de peste 11 milioane de metri pătraţi. Cu alte cuvinte, în timp ce România are niveluri de consum privat similare (pe indici de volum) cu cele din Polonia sau Cehia, stocul de depozite pe cap de locuitor este de 2-3 ori mai mic decât în aceste ţări. Acest lucru înseamnă că este de aşteptat ca atât cererea de spaţii logistice, cât şi expansiunea să rămână solide în viitor, chiar şi dacă se ia în considerare faptul că atât Polonia, cât şi Cehia acţionează ca centre de distribuţie regionale într-o măsură mult mai mare decât România.

"Cu îmbunătăţiri majore ale infrastructurii în desfăşurare şi unele tendinţe externe favorabile (în special relocarea producţiei), alături de diferenţa avantajoasă dintre costurile forţei de muncă şi productivitatea din România, sectorul industrial şi logistic este pregătit pentru o creştere consistentă pe termen lung. Schimbările majore de infrastructură vor influenţa semnificativ piaţa, având în vedere că drumurile de mare viteză Piteşti - Sibiu, Ploieşti - Paşcani şi noua centură a Bucureştiului sunt programate pentru finalizare în următorii 4-5 ani. Privind strict la 2024, considerăm că va fi un an solid în ceea ce priveşte cererea generală de închirieri", conchide Victor Cosconel, Head of Office & Industrial Agencies la Colliers.