Cumpărarea unei locuinţe, între scumpirea creditelor şi cota redusă de TVA

După intrarea în vigoare a legii care extinde aplicarea cotei reduse de TVA de 5%, faţă de cea standard de 19%, pentru achiziţia de locuinţe de până la 700.000 de lei, autorităţile au publicat recent şi norme de implementare. Calificarea locuinţelor pentru cota redusă de TVA a fost de-a lungul anilor un subiect de interes atât pentru dezvoltatorii imobiliari, cât şi pentru persoanele fizice interesate de o casă nouă. Dar rămâne de văzut în ce măsură noua regulă va avea efectul scontat asupra preţurilor.

Piaţa locuinţelor este influenţată de numeroşi factori la acest început de an. Pe de o parte, avem semnalul de scumpire a creditelor transmis de Banca Naţională a României prin majorarea dobânzii de politică monetară peste aşteptări, care ar putea avea ca efect temperarea cererii, şi lărgirea sferei de aplicare a cotei reduse de TVA pentru achiziţia de locuinţe, care ar trebui să conducă la scăderea preţurilor, cel puţin pe segmentul vizat de această măsură. Pe de altă parte, presiunile inflaţioniste, tensiunile din piaţa muncii, dar şi cererea ridicată pun sub semnul întrebării direcţia preţurilor pe această piaţă în perioada următoare.

Revenind la majorarea plafonului pentru aplicarea TVA de 5% de la 450.000 de lei la 700.000 de lei, trebuie menţionat faptul că măsura este aplicabilă pentru o singură achiziţie. Cu alte cuvinte, orice persoană fizică, individual sau în co-proprietate cu o altă persoană fizică, poate să cumpere o singură locuinţă cu TVA 5%, dacă preţul de achiziţie este cuprins între 450.000 de lei şi 700.000 de lei (fără TVA). Nu este relevant dacă respectiva persoană a mai cumpărat locuinţe cu cotă redusă şi în anii anteriori, când plafonul maxim era de 450.000 de lei.

• Cum se verifică aplicarea corectă a facilităţii?

Pentru a ţine evidenţa acestor tranzacţii, autorii legii au prevăzut înfiinţarea registrului achiziţiilor de locuinţe cu cota de TVA 5%, iar modelul acestuia a fost publicat oficial la începutul lunii februarie.

Registrul se completează şi se verifică de către notarii publici la data autentificării contractelor de vânzare-cumpărare ce au ca obiect transferul dreptului de proprietate pentru locuinţe cu cotă redusă de TVA. Acesta se completează atât pentru locuinţele cu o valoare mai mică de 450.000 de lei, fără TVA (caz în care nu este relevant numărul achiziţiilor efectuate), cât şi pentru cele cu o valoare cuprinsă între 450.000 de lei şi 700.000 de lei, fără TVA (unde intervine limitarea la o singură achiziţie).

Accesul la registru este permis online, în baza unui certificat digital, întrucât acesta va fi organizat în format electronic şi gestionat cu ajutorul aplicaţiei informatice puse la dispoziţie de Ministerul Finanţelor.

Facilitatea fiscală oferită pe acest segment de preţ are potenţialul de a impulsiona achiziţiile, atât ca locuinţă personală, cât şi în scop investiţional. Aici intervine, însă, şi efectul scumpirii creditelor, care ar putea afecta cererea, dat fiind că, pe acest segment de preţ, finanţarea prin credit ipotecar este mai prezentă.

În concluzie, actualul context macroeconomic este dominat de inflaţie, cu efect inclusiv asupra preţurilor materialelor de construcţie, şi de deficit de forţă de muncă. Dar cazul României nu este singular, situaţii similare se regăsesc în majoritatea economiilor lumii, în sectorul imobiliar. Pe de altă parte, în România, cererea de locuinţe este pe un trend ascendent de mai mulţi ani, iar oferta este subdimensionată, aşa că rămâne de văzut cum va evolua piaţa în perioada următoare.