Începutul sfârşitului pentru bula imobiliară din Canada?

Un puternic sector al resurselor naturale şi o piaţă imobiliară "alimentată" de politica ultrarelaxată a băncii centrale a creat pentru economia Canadei o traiectorie prea puţin afectată de criza financiară globală.

Declanşarea acesteia a determinat banca centrală să reducă accelerat dobânda de politică monetară, de la 4,25% în decembrie 2007, până la 0,25% în aprilie 2009. Între septembrie 2010 şi decembrie 2014, dobânda de politică monetară a fost menţinută la 1%, iar din iulie 2015 aceasta a rămas neschimbată la 0,5%.

Efectele asupra pieţei imobiliare rezidenţiale au fost dramatice. Tendinţa negativă a preţurilor din 2008 a fost inversată rapid, iar creşterea lor accelerată din ultimii 7 ani a "beneficiat" şi de cererea externă, în special din partea "investitorilor" chinezi.

În aceste condiţii, indicele agregat al preţurilor din cele mai importante 11 zone urbane a explodat (vezi graficul 1), conform datelor de la Teranet-National Bank of Canada (n.a. National Bank of Canada este o bancă comercială; banca centrală este Bank of Canada).

Ultimul raport lunar al preţurilor de pe piaţa imobiliară arată o creştere anuală de 13,5% în martie 2017, cea mai mare din noiembrie 2006, pe fondul unei creşteri lunare de 0,9%. O creştere anuală record, de 24,8%, s-a înregistrat în Toronto, care a preluat ştafeta de la Vancouver în ultimul an, după ce autorităţile locale au impus o taxă de 15% la achiziţiile imobiliare, pentru a stăvili "entuziasmul" cumpărătorilor străini.

După cum se observă în grafic, efectul a fost doar temporar. Creşterea preţurilor din Vancouver s-a reluat după introducerea unor măsuri administrative suplimentare, destinate sprijinirii cumpărătorilor autohtoni.

Nimic nu pare că ar putea opri această euforie, mai ales în condiţiile în care Bank of Canada a semnalat recent că nu va creşte dobânda de politică monetară, în ciuda unei creşteri anuale medii de peste 2% a indicelui core al inflaţiei de la începutul anului 2015. Banca centrală a preferat să menţină ţinta de inflaţie la 2%, dar a schimbat semnificativ modul în care se măsoară atingerea ţintei (n.a. vezi articolul "Ţintirea inflaţiei, un alt experiment eşuat al băncilor centrale?", BURSA, 31.10.2016).

Dar a venit, la sfârşitul lunii trecute, un comunicat al instituţiei de reglementare a pieţei de capital din Ontario (Ontario Securities Commission), în care se arată că Home Capital Group (HCG), cel mai mare creditor ipotecar nebancar din Canada, a încălcat legea pieţei de capital şi a indus în eroare acţionarii prin falsificarea documentaţiei de acordare a creditelor ipotecare. Ancheta a durat mai bine de doi ani, iar în acest interval acţiunile HCG s-au aflat sub o presiune constantă.

Prăbuşirea valorii acestora cu 65% la Bursa din Toronto, până la un minim istoric de 6 dolari canadieni, a avut loc în 26 aprilie 2017 (vezi graficul 2).

Fuga depozitelor a continuat în ciuda acordului de finanţare încheiat cu Healthcare of Ontario Pension Plan (HOPP, fondul de pensii al angajaţilor din sistemul de sănătate al statului Ontario), care a acordat HCG un credit de 2 miliarde de dolari canadieni. Bloomberg scrie că Jim Keohane, preşedintele şi directorul executiv al fondului de pensii, este atât membru al Consiliului de Administraţie al HCG, cât şi acţionar al creditorului ipotecar. Nimic neobişnuit, nu-i aşa, mai ales când au fost puse la "bătaie" contribuţiile a 321.000 de angajaţi?

Finanţarea a fost acordată pentru un an la o dobândă de 10%. Mult mai interesantă, din punct de vedere al perspectivelor pieţei imobiliare, este garanţia acestei finanţări. Cele două miliarde de dolari canadieni sunt garantate cu un portofoliu de credite ipotecare din bilanţul HCG a căror valoare nominală este de 4 miliarde, adică HOPP a luat măsuri de "apărare" împotriva unei scăderi cu 50% a valorii acestor credite.

Depozitele din pasivul HCG au mai mult un caracter investiţional şi se împart în două categorii: conturi de economii cu dobândă mare (HISA, high-interest savings accounts) şi certificate garantate de investiţii (GIC, guaranteed investment certificates). Raportul anual din 2016 arată că "depozitele sunt oferite prin intermediul brokerilor şi planificatorilor financiari".

Valoarea depozitelor HISA era de circa 2 miliarde CAD la sfârşitul lunii martie 2017, dar de atunci au scăzut cu peste 75%. Finanţarea atrasă prin intermediul GIC este de circa 13 miliarde de dolari canadieni şi nu a fost afectată de retrageri masive, din cauza condiţiilor contractuale. Depozitele din această categorie sunt garantate până la 100 de mii CAD, iar o mare parte va ajunge la maturitate în viitorul apropiat.

Acelaşi raport mai arată că valoarea totală a activelor HCG a fost de 20,53 miliarde dolari canadieni la sfârşitul anului trecut, pe fondul unei valori a creditelor de 18,04 miliarde. Rata de adecvare a capitalului a fost de 16,97%, în condiţiile unor active ponderate la risc de 8,64 miliarde CAD şi a unei rate a creditelor neperformante de 0,3%.

La prima vedere, HCG este o instituţie financiară solidă. Atunci de unde vine panica şi efectul de contagiune care afectează şi alţi creditori ipotecari din Canada? Să fie de vină gradul de îndatorare extrem de ridicat al gospodăriilor şi companiilor nefinanciare din Canada sau, pur şi simplu, neîncrederea în "standardele" de creditare din ultimii ani, a căror "diluare" a fost necesară pentru menţinerea bulei imobiliare şi a aparenţei stabilităţii economice?

Datele de la BIS (Bank for International Settlements) arată că raportul dintre creditul acordat companiilor nefinanciare şi gospodăriilor şi PIB a atins un nou record în T3 2016, de 219,8%, fiind echivalent cu 3,356 trilioane de dolari americani.

În acest context, Banca Canadei nu poate creşte dobânda de politică monetară în viitorul apropiat, indiferent de evoluţia presiunilor inflaţioniste, deoarece ar amorsa implozia generalizată a sistemului bancar.

Deoarece creditele ipotecare din Canada se acordă cu un avans de cel puţin 10%, iar debitorii trebuie să le plătească până la stingerea completă a datoriei, chiar dacă renunţă la casă în favoarea băncii, evoluţia bulei imobiliare de acolo va oferi, probabil, şi o altă lecţie importantă pentru toate băncile centrale: aşa-numitele măsuri macroprudenţiale nu au nicio eficienţă când dobânzile sunt menţinute artificial aproape de zero

Grupul Home Capital va fi, probabil, "salvat", indiferent prin ce mijloace, deoarece trebuie oprit, chiar şi temporar, efectul de contagiune. Salvarea HCG nu va fi suficientă, însă, pentru continuarea iluziei.

Oare ironia unei noi "încălziri globale a pieţelor financiare" ar fi prea mare dacă ar veni tocmai din tundra canadiană?