iO Partners: Creştere lentă pe piaţa birourilor din regiunea CEE în 2024, pe fondul unei rate de neocupare de peste 10%

În prima jumătate a acestui an, stocul de birouri din regiunea Europei Centrale şi de Est (CEE) a crescut cu 213.000 mp, cea mai mare creştere fiind înregistrată în capitala ungară Budapesta, respectiv de 78.300 mp. Majoritatea pieţelor continuă totuşi să înregistreze o evoluţie redusă a construcţiilor, deoarece ratele de neocupare rămân peste 10%, relevă o analiză a tendinţelor pe piaţa regională realizată de iO Partners în cooperare cu JLL. În Bucureşti, din cauza limitării noilor oferte, chiriaşii de top vor avea în curând ca singură opţiune pre-închirierea, arată specialiştii iO Partners, conform unui comunicat transmis redacţiei.

Potrivit comunicatului, proiectele de dezvoltare sunt în mare parte impulsionate de contracte de pre-închiriere, fiind lansate puţine proiecte speculative. O excepţie notabilă este Praga, unde volumul spaţiilor de birouri aflate în construcţie aproape s-a dublat comparativ cu sfârşitul anului 2023. Rata generală de neocupare în capitalele CEE a înregistrat o creştere minimă în prima jumătate a anului, ajungând la 11,6%, în uşoară creştere faţă de procentul de 11,5% înregistrat în ultimul trimestru din 2023. Pe termen mediu, este de aşteptat ca activitatea redusă de construcţie să scadă ratele de neocupare. Cea mai semnificativă scădere va apărea probabil pe piaţa de birouri premium, pe măsură ce chiriaşii prioritizează "migrarea către calitate".

Bucureşti: scădere a cererii cu 5%

În primul semestru din 2024, cererea brută în Bucureşti a fost de aproximativ 156.400 mp, reflectând o scădere de 5% comparativ cu aceeaşi perioadă din 2023. Cererea netă a scăzut, de asemenea, cu 8%, totalizând 78.100 mp. Reînnoirile şi renegocierile au reprezentat 50% din volumul total al tranzacţiilor, marcând o uşoară creştere, comparativ cu procentul de 48,5%, din primul semestru al anului trecut. Bucureştiul continuă să arate rezilienţă, în ciuda scăderii cererii nete, deoarece chiriaşii rămân prudenţi în faţa incertitudinilor pieţei.

"Cererea continuă să crească lent, pe măsură ce companiile îşi clarifică strategiile de relocare şi extindere. Cu mai puţine proiecte noi livrate pe piaţă, chiriaşii trebuie să îşi accelereze procesele de luare a deciziilor", arată arată Laura Ene, Consultant în Consilierea de Birouri la iO Partners.

Majoritatea spaţiilor care revin pe piaţă se află în clădiri trecute de al doilea ciclu de închiriere. Acest lucru oferă chiriaşilor o gamă largă de opţiuni, iar cei care caută cea mai nouă tehnologie şi proiecte noi trebuie să acţioneze rapid. Acest echilibru asigură oportunităţi pentru chiriaşi în diverse tipuri de clădiri, satisfăcând preferinţe şi nevoi diferite de afaceri, se menţionează în comunicat.

Pe măsură ce noile oferte vor rămâne limitate, pre-închirierea va deveni în curând singura opţiune viabilă pentru chiriaşii de top.

"Zona de Nord-Vest Expoziţiei devine din ce în ce mai atractivă ca opţiune de relocare, fiind singura subpiaţă unde majoritatea spaţiilor libere se află în clădiri nou construite. Această dinamică poziţionează zona ca o destinaţie cheie pentru companiile care caută spaţii moderne, de înaltă calitate, cu chirii cu 20-25% mai mici în comparaţie cu zona centrală de afaceri", mai arată specialista companiei iO Partners.

În Varşovia, cererea brută în prima jumătate a acestui an a atins 316.400 mp, menţinând niveluri similare cu perioada corespunzătoare din 2023. Reînnoirile de contracte au reprezentat 51% din totalul ocupării. Dezvoltatorii au livrat peste 60.000 mp, fiind de aşteptat ca noile livrări să fie reduse pentru restul anului, respectiv de aproximativ 100.000 mp.

Tranzacţiile de închiriere în primul semestru 2024 din Bratislava au totalizat 105.700 mp, depăşind media pe cinci ani, de 95.400 mp pe semestru. Zona centrală de afaceri rămâne cea mai activă subpiaţă, oferind servicii excelente şi accesibilitate pentru angajaţi.

În Budapesta, cererea brută a atins 238.200 mp, reflectând o creştere de 22% de la an la an. Cererea netă a fost de 128.400 mp, reînnoirile de contracte reprezentând 46% din activitatea totală, urmate de noile contracte de închiriere, la nivelul de 34%.

Cererea puternică de birouri înregistrată la Praga a dtip us la închirierea a 327.300 mp de spaţiu în primul semestru, cu o cerere netă de 183.000 mp, respectiv o creştere de 33% de la an la an. Această creştere a fost impulsionată de un contract important de tip owner occupation semnat de una dintre cele mai mari bănci din Cehia.

"Condiţiile actuale ale pieţei de birouri din regiunea CEE reflectă o abordare prudentă, dar strategică, atât din partea dezvoltatorilor, cât şi a chiriaşilor. Cu ratele de neocupare care rămân peste 10% şi cu o ofertă nouă limitată, anticipăm o restrângere graduală a pieţei. Acest lucru va duce probabil la o creştere a chiriilor premium, în special în spaţiile bine localizate şi de înaltă calitate. Cu toate acestea, redresarea generală a pieţei va fi moderată de incertitudinile economice în curs şi de dinamica evoluţiei modelelor de lucru hibride", comentează Charles Boudet, CEO iO Partners, se precizează în comunicat.