IULIAN CĂLIN, GENERAL MANAGER ALPHA REAL ESTATE SERVICES: "Creşterea gradului de ocupare a Cubic Center, unul dintre principalele noastre obiective"

• "Sunt sigur că vom ajunge cât de curând, poate chiar anul viitor, la un grad de ocupare de 80-85%"• "În 2020, deşi a fost un an complicat, am avut contracte noi de închiriere, chiar şi extinderi de contracte ale chiriaşilor existenţi"

Cubic Center este, în acest moment, cel mai important activ aflat în administrarea Alpha Real Estate Services (ARES), iar principala preocupare a reprezentanţilor companiei este continuarea creşterii gradului de ocupare a imobilului.

Iulian Călin, general manager al Alpha Real Estate Services (ARES), ne-a declarat: "Cubic Center este cel mai important activ de care ne ocupăm în prezent. Este un activ complex, care ne-a adus foarte multe satisfacţii pentru că noi am preluat administrarea clădirii într-un moment în care gradul de ocupare era foarte mic, de 20%, iar în prezent am ajuns la aproximativ 65%. Creşterea gradului de ocupare este în continuare unul dintre principalele noastre obiective. Anul trecut, deşi a fost un an complicat, rezultatele noastre au fost satisfăcătoare deoarece am avut contracte noi de închiriere, chiar şi extinderi de contracte ale chiriaşilor existenţi. Prin urmare, în contextul pandemiei, am fost mulţumiţi de rezultate şi ne aşteptăm ca anul viitor lucrurile să revină oarecum la normal, la starea pre-pandemie".

• "Cred că lucrurile se vor stabiliza anul viitor, iar angajaţii chiriaşilor vor reveni la birou"

Chiar dacă în acest moment valul 4 al pandemiei de Covid a luat prin surprindere ţara noastră, lucrurile se vor stabiliza începând de anul viitor, iar angajaţii chiriaşilor vor reveni în mare măsură la birou, este de părere domnul Iulian Călin, care declară: "Chiar dacă, probabil, vor rămâne în vigoare unele măsuri sau beneficii implementate în perioada pandemiei, cum ar fi câteva zile de lucru de acasă pentru salariaţi - la anumite intervale de timp -, marea majoritate a angajaţilor vor reveni la birou. Din punctul meu de vedere, potenţialele economii de care se discută în cazul în care companiile şi-ar diminua spaţiile de birouri, mi se par minore comparativ cu potenţiala scădere a productivităţii angajaţilor, în cazul în care aceştia ar lucra în sistem «work form home» o perioadă lungă de timp. Dispariţia socializării la birou şi a comunicării directe cu colegii aduce mari dezavantaje companiilor pe termen lung".

În opinia domniei sale, chiar dacă au fost foarte multe discuţii cu privire la o modificare ireversibilă a business-ului de office din România, această schimbare a modului de lucru a fost doar temporară, iar lucrurile vor reveni cât de curând în starea pre-pandemie. "Poate nu 100%, poate vor mai fi sisteme hibrid de lucru, dar nu vor fi modificări care să influenţeze semnificativ zona de office", susţine Iulian Călin.

• "Am investit în protecţia angajaţilor şi ne-am concentrat pe o administrare eficientă a costurilor"

Specificul clădirii Cubic Center a fost de ajutor în perioada pandemiei, spune Iulian Călin, explicând: "Faptul că în toate zonele de office avem ferestre mobile care permit o ventilare naturală a spaţiilor de birouri a fost foarte important. Totodată, avem şase lifturi, ceea ce ne-a ajutat să avem un grad foarte mic de încărcare a acestora cu personal. Avem foarte multe căi de acces (intrare-ieşire), am investit în îmbunătăţirea filtrelor sistemelor de ventilaţie, în dezinfecţie în zonele de birouri, am luat mai multe măsuri care să asigure confortul angajaţilor în clădire".

Reprezentantul ARES adaugă: "Pe lângă măsurile pe care le-am luat şi investiţiile în protecţia sanitară a angajaţilor, ne-am concentrat şi pe o administrare eficientă a costurilor în această perioadă, pentru că ni s-a părut crucial să avem un cost operaţional eficient, în contextul în care mulţi dintre chiriaşii noştri nu foloseau la capacitate maximă spaţiile de birouri. Prin urmare, am încercat să diminuăm din povara acestor costuri asupra chiriaşilor noştri. Am recurs la o administrare mult mai proactivă a sistemelor de ventilaţie şi a celui de iluminat - am monitorizat perioadele «moarte», în care clădirea nu este utilizată, astfel încât am închis mai multe sisteme care consumau energie electrică sau gaz. În plus, am încercat să negociem sau să eficientizăm toate celelalte costuri operaţionale astfel încât să ajungem la un service charge refacturat pentru zona de birouri, pentru toţi chiriaşii. Aceste cheltuieli au ajuns la aproximativ 2,6 euro pe mp, un nivel minim pentru zona de office din Bucureşti. Chiriile pe care le practicăm în clădire sunt de circa 8 euro pe mp. În contextul în care un angajat are nevoie de circa 10-12 mp, service charge-ul şi chiria per salariat generează pentru angajator un cost de aproximativ 150 de euro pe lună".

• "Spaţii pentru chiriaşii mici, care îşi găsesc greu locul într-o clădire de birouri"

În Cubic Center sunt atât chiriaşi mari, precum Agricover, Alpha Bank şi Avitech, dar şi mici, care au nevoie de spaţii de aproximativ 200 - 250 mp.

Iulian Călin afirmă: "Am încercat să ne adresăm şi chiriaşilor mici şi am avut un succes destul de mare. Aceştia îşi găseau greu locul într-o clădire de birouri. Chiar dacă clădirile mari de birouri au fost iniţial gândite pentru chiriaşi mari, de la 1.100 spre 2.000 mp per chiriaş (cam doi pe etaj), am încercat şi am reuşit să compartimentăm etajele mari de open space în zone de office mai mici, de circa 200 mp, astfel încât să asigurăm şi această cerere venită din partea clienţilor mai mici. Putem face partiţii în funcţie de solicitările chiriaşilor, le putem face şi amenajarea spaţiului cu resursele noastre interne. Astfel, chiriaşul poate primi spaţiul la cheie. Lucrurile au mers foarte bine, drept dovadă creşterea semnificativă a gradului de ocupare de la 20%, la cât am preluat noi clădirea în 2016, la 65% acum. Vom avea o creştere semnificativă în continuare, avem în derulare diverse discuţii pentru noi spaţii de închiriat. Sunt sigur că vom ajunge cât de curând, poate chiar anul viitor, la un grad de ocupare de 80-85%. Cred că piaţa de office se va stabiliza anul viitor şi îşi va relua trendul ascendent de dinaintea pandemiei".

• "Lipsa metroului în apropiere, un dezavantaj din ce în ce mai mic"

Clădirea Cubic Center nu are o staţie de metrou în apropiere, dar acest dezavantaj este din ce în ce mai mic pentru că în zonă se dezvoltă foarte multe proiecte rezidenţiale, spune Iulian Călin, menţionând: "Sunt foarte multe proiecte rezidenţiale în curs de construcţie în zonă. Prin urmare, potenţialul chiriaşilor din clădire de a atrage personal din zonă este din ce în ce mai mare".

În plus, spune domnia sa, Cubic Center asigură transportul cu autobuze între clădirea de birouri şi cea mai apropiată staţie de metrou.

"Consider că lipsa metroului va deveni din ce în ce mai puţin deranjantă, iar clădirea va fi din ce în ce mai interesantă pentru chiriaşi", susţine Iulian Călin, adăugând: "Clădirea are un potenţial foarte mare, oferă un pachet de servicii bine agregat, asigurându-le chiriaşilor un proces de instalare sau relocare cât mai facil".

• Răzvan Caracota, director de vânzări ARES: "Nu tratăm bonitatea clientului ca la bancă"

Oferta Cubic Center înseamnă mai mult decât suma care trebuie plătită pentru chirie, întrucât include flexibilitate şi consiliere în privinţa compartimentării spaţiilor în funcţie de nevoi, ne-a spus Răzvan Caracota, explicând: "Ajutăm clientul inclusiv cu partea tehnică. De exemplu, dacă un client este afectat de o indundaţie, ne ocupăm noi de soluţionare".

Răzvan Caracota mai declară: "Pe partea financiară, oferta poate fi negociată în funcţie de perioada de închiriere, de suprafaţa dorită şi de bonitatea clientului, pe care nu o tratăm ca la bancă. O firmă nou înfiinţată este tratată altfel decât una cunoscută în piaţă, care este un brand".

Domnia sa subliniază că gradul de ocupare a clădirii a crescut în baza chiriaşilor mici: "Ne-am axat pe firme mici. Am atras clienţi care au închiriat spaţii între 100 şi 400 mp. Pe lângă aceştia, au fost şi clienţi care au închiriat spaţii mari, de circa 1.000 mp, dar activitatea de bază a fost canalizată pe companiile mici, chiar şi pe start-up-uri. Aşa am ridicat gradul de ocupare până la 65%, astăzi. Avem şi clienţi care au solicitat spaţii suplimentare, în condiţiile în care şi-au extins activitatea şi echipa".

Concluzionând, Răzvan Caracota declară că anul 2021 a fost surprinzător pentru companie, în condiţiile în care lumea s-a mai obişnuit cu ideea pandemiei şi încearcă să-şi găsească o direcţie. Astfel, Cubic Center a închiriat 4.000 de mp anul acesta, ceea ce înseamnă aproape două etaje.

(Articol preluat din Revista BURSA Construcţiilor)