KPMG: Împrumuturile imobiliare câştigă importanţă în perioada pandemică

Investiţiile în proprietăţi imobiliare în Europa Centrală şi de Est (CEE) în primul semestru al anului 2021 au scăzut cu 22% în comparaţie cu aceeaşi perioadă a anului anterior, ceea ce nu reprezintă o surpriză având în vedere repercusiunile economice semnificative ale crizei sanitare internaţionale cauzate de COVID-19 în majoritatea sectoarelor economice, conform unui comunicat remis redacţiei.

Potrivit sursei citate, dezvoltarea imobiliară, investiţiile şi împrumuturile în acest sector au fost afectate de efectele pandemiei asupra economiei mondiale, dar, conform rezultatelor ultimei ediţii a Barometrului KPMG privind Creditarea Imobiliară ("KPMG's Property Lending Barometer" - PLB), un studiu anual care cuantifică apetitul băncilor în ceea ce priveşte creditarea pe pieţele imobiliare ale CEE, împrumuturile imobiliare au avut o importanţă sporită pentru bănci în 2021, întrucât, pe de o parte, portofoliile de credite imobiliare se deteriorează, iar, pe de altă parte, condiţiile de piaţă continuă să se îmbunătăţească treptat. În plus, perioadele mai dificile au condus la situaţia în care instituţiile de credit din regiune sunt capabile să selecteze şi să aleagă căror tipuri de proiecte de dezvoltare şi investiţii să acorde împrumuturi, în condiţii mai stricte.

Ediţia din acest an a studiului KPMG a inclus peste 40 de instituţii de credit care activează pe 11 pieţe din CEE şi au răspuns la întrebări cu privire la nivelul împrumuturilor depreciate, importanţa proprietăţilor imobiliare ca parte a strategiei de creditare a unei bănci, precum şi mărimea medie a împrumuturilor acordate şi preferinţele avute, printre altele. Pentru a 12-a ediţie a PLB, KPMG a colectat date prin chestionare online şi prin interviuri aprofundate cu reprezentanţii băncilor în lunile mai şi iunie ale anului 2021.

Pe lângă furnizarea de informaţii detaliate privind tendinţele de finanţare şi pieţele imobiliare ale CEE, în ansamblu, ediţia din 2021 a Barometrului include, de asemenea, profiluri naţionale individuale care oferă informaţii pentru fiecare dintre pieţele examinate, precum şi o secţiune dedicată analizei dezvoltatorilor pentru a afla modul în care aceştia sunt capabili să asigure finanţare pentru proiectele avute într-o perioadă de incertitudine fără precedent.

COVID continuă să exercite influenţă asupra pieţelor imobiliare

Tranzacţiile imobiliare în CEE s-au ridicat la 4,9 miliarde de euro pentru primul semestru al anului 2021, 80% din acestea provenind din trei ţări din regiune: mai mult de jumătate din sumă provine din Polonia (53%), urmată de Republica Cehă şi de Ungaria, cu 18% şi, respectiv, 13%. Slovacia, România şi Ungaria au continuat să crească în primul semestru al anului 2021, în timp ce Bulgaria şi Republica Cehă au înregistrat cele mai accentuate scăderi ale activităţii de investiţii, de la an la an.

Potrivit participanţilor la studiul PLB, nu numai că pandemia globală continuă să afecteze acordarea de împrumuturi imobiliare, dar, în topul celor mai importante aspecte care afectează acordarea de împrumuturi bancare imobiliare, participanţii au menţionat faptul că pandemia a surclasat condiţiile macroeconomice locale. Aceasta exercită cea mai mare influenţă asupra modului în care se desfăşoară acordarea de împrumuturi pentru proiecte imobiliare, influenţând, de exemplu, determinarea tipurilor de proiecte imobiliare care sunt susceptibile/puţin susceptibile să primească finanţare.

Totodată, reprezentanţii băncilor au evidenţiat că, deşi sustenabilitatea este în prezent un subiect de mare interes în rândul profesioniştilor din domeniul imobiliar, menţionat frecvent în cadrul evenimentelor care se concentrează pe viitorul industriei imobiliare, acesta nu este încă un factor-cheie atunci când se ia în considerare finanţarea unui proiect imobiliar.

Clasa de active rezidenţiale depăşeşte segmentul industrial/logistic

Între timp, potrivit respondenţilor studiului, clasa de active rezidenţiale a devenit cea mai atractivă pentru majoritatea băncilor din regiune la un an după izbucnirea pandemiei de COVID-19, depăşind segmentul industrial/logistic, care, în plină pandemie, devansase clasa de active reprezentând spaţii de birouri în anul 2020.

Andrea Sartori, KPMG Head of Real Estate în Europa Centrală şi de Est, care a iniţiat Barometrul, explică faptul că, deşi dezvoltarea imobiliară în Europa se desfăşoară într-un mediu nesigur din cauza efectelor persistente ale crizei sanitare mondiale, majoritatea băncilor din regiune care au participat la studiu s-au concentrat mai mult asupra împrumuturilor imobiliare, comparativ cu anul trecut. În cele din urmă, acest lucru se traduce în căutarea de către bănci a unor "proiecte mai sigure" atunci când vine vorba de ceea ce sunt dispuse să finanţeze.

Continuând: "În comparaţie cu rezultatele de anul trecut, nu numai că vedem o deschidere continuă pentru finanţarea proiectelor generatoare de venituri, dar mai multe bănci din regiunea CEE sunt dispuse să finanţeze noi proiecte de dezvoltare; firesc şi în concordanţă cu studiile anterioare, proiectele generatoare de venituri primesc de obicei termeni mai favorabili, ceea ce demonstrează importanţa eliminării riscului de dezvoltare şi de intrare pe piaţă."

Potrivit lui Sartori, o altă schimbare majoră înregistrată în studiul din acest an este apariţia segmentului rezidenţial ca fiind cea mai populară clasă de active într-o serie de ţări, în timp ce industria/logistica ocupă locul 2, potrivit reprezentanţilor băncilor care au răspuns la studiul KPMG.

"Poate că nu este o surpriză", spune el, "deoarece este evident o consecinţă a pandemiei asupra modului în care oamenii fac afaceri - atât în regiunea noastră, cât şi în întreaga lume: fie complet de la domiciliu, fie lucrând de la birou în mod neregulat. Nu numai că a fost un şoc pentru segmentul spaţiilor de birouri, dar a însemnat că locuinţele sunt în centrul atenţiei la nivelul societăţii. În ansamblu - toate casele noastre au acum un dublu scop: să servească atât viaţa de familie, cât şi viaţa profesională."

Anul trecut, notează Sartori, segmentul logistic a avut parte de un impuls uriaş (şi a fost în vârful PLB de anul trecut) ca urmare a perioadei de carantină din timpul pandemiei, când consumatorii îşi comandau acasă orice putea fi livrat, în loc să viziteze magazine în mod fizic. Ceea ce trebuie încă evaluat este dacă anumite tendinţe recente, cum ar fi munca de acasă şi înlocuirea cumpărăturilor fizice cu cele online, cel puţin parţial, vor deveni obiceiuri obişnuite ale persoanelor care trăiesc în CEE.

Într-o secţiune specială a studiului din acest an, dezvoltatorii din şapte ţări din regiunea CEE au comunicat perspectivele privind finanţarea imobiliară în aceste vremuri dificile. În ceea ce priveşte modul în care aceştia selectează o ofertă de la două bănci care oferă condiţii de finanţare similare, dezvoltatorii au indicat că viteza procesului este criteriul cel mai important.

În plus faţă de aceste constatări, Barometrul privind Creditarea imobiliară include informaţii detaliate ale respondenţilor privind aşteptările acestora referitoare la indicatorii raportului împrumut - cost ("loan-to-cost") şi împrumut - valoare ("loan-to-value"), la aşteptările lor privind gradul de pre-închiriere şi rata de acoperirea a datoriei, precum şi în privinţa marjelor de dobândă.

Tendinţe ale împrumuturilor imobiliare şi bancare în România

În ceea ce priveşte evoluţiile recente în domeniul imobiliar şi al împrumuturilor imobiliare în România, Ori Efraim, Partener, Head of Real Estate, KPMG în România spune: "Anticipând recuperarea post-COVID, piaţa imobiliară din România a câştigat teren nou, alimentat de optimism şi de o îmbunătăţire generală a economiei. Conducând avansul, piaţa logistică şi industrială şi-au menţinut rata de creştere, în timp ce apetitul crescând pentru proprietăţi rezidenţiale premium a încurajat un avans semnificativ pe piaţă. Privind în perspectivă, investitorii şi-au recâştigat încrederea pierdută în 2020 şi ar putea relua proiectele întrerupte în timpul pandemiei, stimulând o tendinţă ascendentă pentru piaţa imobiliară din România".

Ionuţ Măstăcăneanu, Director în Departamentul de Consultanţă Fiscală, KPMG în România a declarat: "În România, tendinţa în rândul creditorilor este oarecum în concordanţă cu cea de anul trecut, având în vedere că o treime dintre băncile respondente şi-au sporit într-o oarecare măsură interesul pentru acordarea de credite imobiliare comparativ cu anul precedent. La fel ca anul trecut, băncile sunt deschise să finanţeze atât proiecte noi de dezvoltare imobiliară, cât şi proprietăţi generatoare de venituri, cu o uşoară preferinţă pentru acestea din urmă. Perspectivele pentru viitor au fost optimiste, deoarece marea majoritate a celor chestionaţi consideră că întregul portofoliu de credite imobiliare al sectorului bancar va creşte sau va creşte semnificativ în următoarele 12-18 luni".

Daniel Pană, Partener Consultanţă Fiscală, KPMG în România, a adăugat: "Având în vedere contextul mai larg al pieţei imobiliare din regiunea Europei Centrale şi de Est (ECE), România este printre puţinele ţări care au înregistrat creştere în prima jumătate a anului 2021, comparativ cu perioada similară din 2020, inclusiv în ceea ce priveşte randamentele din sectorul clădirilor de birouri premium. Va fi interesant de urmărit dacă România va păstra trendul pozitiv pe termen mediu sau dacă se va alinia la evoluţia preponderentă din ECE".