Mai poate fi oprită căderea pieţelor imobiliare din Europa?

"Dobânzile scăzute au reprezentat o subvenţie pentru sectorul imobiliar comercial timp de 15 ani, iar acum asistăm la o resetare uriaşă pentru industrie". (Ron Dickerman, preşedinte Madison International Realty)

Creşterea accelerată a costurilor de finanţare şi prognozele privind încetinirea semnificativă a economiilor europene au condus la căderea puternică a acţiunilor companiilor din sectorul imobiliar. Atât segmentul rezidenţial cât şi cel comercial sunt afectate, însă pesimismul este mai mare în ultimul caz.

Bloomberg a publicat recent informaţii dintr-o analiză de la Citigroup, unde se arată că valoarea acţiunilor din sectorul imobiliar european poate înregistra scăderi de 50% până la sfârşitul anului viitor.

Acestea se vor adăuga scăderilor masive din ultimele luni, care au trimis un indice de referinţă, Stoxx Europe 600 Real Estate Index, la valorile din perioada crizei financiare din 2011 (vezi graficul).

Indicele include 27 de acţiuni ale companiilor din sectoarele imobiliare ale Marii Britanii (34,4% din componenţa indicelui), Germaniei (16,9%), Suediei (13,4%), Franţei (13,1%), Elveţiei (9,4%), Belgiei (7,5%), Spaniei (3,6%) şi Finlandei (1,7%).

Declinul indicelui a depăşit 40% în ultimul an, echivalentul unei pierderi de peste 100 de miliarde de euro a valorii de piaţă a acţiunilor componente.

Datele de la Bloomberg mai arată şi creşterea masivă a poziţiilor short faţă de companiile imobiliare, în special faţă de cele cu expunere mare faţă de sectorul imobiliar comercial.

Bloomberg mai subliniază că nu doar acţiunile companiilor din sectorul imobiliar european au înregistrat scăderi masive, ci şi valoarea de piaţă a obligaţiunilor emise de acestea.

"Randamentele obligaţiunilor emise de companiile imobiliare au crescut semnificativ, iar în anumite cazuri au ajuns la un nivel care conduce la instabilitate pe termen lung", se arată în analiza de la Citigroup, unde se mai precizează că dobânzile ridicate reduc cererea pentru creditele ipotecare, în condiţiile în care "gradul mare de îndatorare al sectorului imobiliar îl face direct vulnerabil la înăsprirea politicii monetare".

Agenţia de ştiri americană a mai preluat ulterior şi avertismentele analiştilor de la Goldman Sachs, în opinia cărora "stresul recent din sectorul bancar a alimentat îngrijorările legitime privind efectele de contagiune în sectorul imobiliar comercial".

Analiza de la GS mai accentuează că sectorul se confruntă cu scăderea gradului de ocupare, dar şi cu restanţe tot mai mari la plata chiriilor. "Costurile de finanţare mai mari, nevoile de finanţare ridicate şi standardele de creditare mai stricte implică o creştere substanţială a dificultăţilor pentru sectorul imobiliar în lunile următoare", mai subliniază economiştii de la Goldman Sachs.

Despre efectul de contagiune a scris recent şi Financial Times, iar efectul imediat va fi restricţionarea condiţiilor de creditare.

Paul Ashworth, economist-şef pentru SUA la Capital Economics, consideră că se poate ajunge, în cel mai pesimist scenariu, la amorsarea unei "bucle a distrugerii" între băncile comerciale mai mici şi proprietăţile imobiliare comerciale. Scenariul porneşte de la retragerea depozitelor, pe fondul îngrijorărilor legate de solvabilitatea şi lichiditatea băncilor, ceea ce va obliga instituţiile financiare să ceară rambursarea anticipată a creditelor imobiliare comerciale.

FT mai arată că un alt etalon al pieţei imobiliare europene, indicele MSCI Europe Real Estate, care include companiile cu capitalizare mare şi medie, a înregistrat o scădere de 24% în luna martie 2023 şi a ajuns la nivelul de la începutul anului 2009.

În opinia analiştilor citaţi de FT, sectorul imobiliar din Europa trebuie să se pregătească pentru noi majorări ale dobânzilor, deoarece "BCE pare să nu fie descurajată de stresul financiar şi este încrezătoare că băncile din regiune sunt bine capitalizate şi lichide".

Publicaţia financiară mai arată că "îngrijorările legate de sectorul imobiliar au început să se cristalizeze după prăbuşirea Silicon Valley Bank", în condiţiile în care aşteptările de pe piaţă indică apropierea unei crize a creditării.

Pe fondul declaraţiilor de la Moody's, conform cărora riscul de refinanţare al sectorului imobiliar a crescut semnificativ, o analiză de la Andromeda Capital Management subliniază că "sectorul imobiliar din Ţările Nordice este dependent de dobânzile zero", iar bula imobiliară poate exploda odată ce dobânzile mai mari vor fi luate în calcul la evaluarea proprietăţilor.

Ron Dickerman, preşedintele Madison International Realty, a declarat pentru FT că "dobânzile scăzute au reprezentat o subvenţie pentru sectorul imobiliar comercial timp de 15 ani, iar acum asistăm la o resetare uriaşă pentru industrie".

Un aspect deosebit de important subliniat în analiza de la Citi este că avansul dobânzilor din a doua jumătate a anului trecut încă nu este reflectată în valorile de pe pieţele imobiliare europene.

Probabil că investitorii şi companiile imobiliare consideră că actuala etapă de majorare a dobânzilor de către BCE este tranzitorie, iar autoritatea monetară a zonei euro va fi obligată să treacă, din nou, la reducerea dobânzilor.

Din păcate, o reducere masivă a dobânzilor nu va rezolva problema supraîndatorării sectorului imobiliar, care se va confrunta cu reducerea cererii şi scăderea veniturilor din chirii pentru o perioadă mai lungă.

Conform declaraţiilor oficiale de la BCE, chiar dacă se va opri procesul de majorare a dobânzilor de politică monetară, acestea vor fi menţinute la un nivel ridicat până la la revenirea inflaţiei către ţinta de 2%.

Nu trebuie să uităm că BCE a prezentat mereu reducerea dobânzilor până la zero şi în teritoriul negativ ca măsură de politică monetară necesară pentru asigurarea stabilităţii preţurilor. Aceasta însemna atunci că rata inflaţiei trebuia să crească de la valori negative sau foarte apropiate de zero către ţinta de 2%.

Forţarea reducerii dobânzilor de referinţă va fi, oricum, inutilă, în condiţiile în care inflaţia se află încă aproape de maximul istoric pentru zona euro, iar programele de tranziţie energetică vor "asigura" preţuri ridicate şi foarte ridicate pe termen mediu şi lung.

Opinia Cititorului ( 24 )

1. fără titlu
(mesaj trimis de anonim în data de 31.03.2023, 00:56)
Da, bineinteles
2. fără titlu
(mesaj trimis de anonim în data de 31.03.2023, 07:21)
Imobiliarele nu au scazut cu 50%, poate dezvoltatorii imobiliari, cum a scazut in China Evergrande, si cu 80% dar preturile la imobiliare au scazut sub 2%.
Imobiliarele comerciale pot fi o problema, poate in Europa, ca in Romania vad ca duduie piata se fac investitii in noi mall uri noi cladiri de birouri chiar si anul asta f multe.
Si oricum avem inflatie deci inclusiv preturile la imobiliare cresc, nu scad(desi a fost o mica scadedere in unele zone anul trecut). In inflatie, din experientele din trecut stim ca imobiliarele isi mentin bine valoarea sau chiar cresc, indiferent dc e recesiune sau nu.
1. 2.1. fără titlu (răspuns la opinia nr. 2)
  (mesaj trimis de antonim în data de 31.03.2023, 18:35)
  Analfabeții economic spuneau la fel în 2008.
3. fără titlu
(mesaj trimis de anonim în data de 31.03.2023, 08:37)
Nu știu dacă vor scădea, în România se pare că trăim în altă lume, unde 60% din tranzacții se fac cu cash. Poate pe comercial posibil să pice. Dar asta va afecta oricum pe toată lumea, vor fi antrenate multe falimente cu efecte în toată economia. Iar apoi când e criză nu știu cine mai investește în imobiliare când nu are ce pune pe masă.
1. 3.1. nu te mai (răspuns la opinia nr. 3)
  (mesaj trimis de anonim în data de 31.03.2023, 22:46)
  uita in gura lu caruta fara bani
4. acum incepem
(mesaj trimis de Ban.Cher.Vali în data de 31.03.2023, 08:59)
"Mai poate fi oprită căderea pieţelor (...)" ?
nu.
punct multiplu de reversare in piete : secventa temporala 3-10 aprilie 2023.
noroc baieti! ...
1. 4.1.  fără titlu (răspuns la opinia nr. 4)
  (mesaj trimis de anonim în data de 31.03.2023, 09:40)
  secventa temporala 3-10 aprilie 2023 ora 14.25 minute, secunda 44... :)
  4.2.  fără titlu (răspuns la opinia nr. 4.1)
  (mesaj trimis de anonim în data de 31.03.2023, 11:44)
  Faci tu caterinca dar Vali e tare pe astea ... Fa caterinca din 11 aprilie de el dacă nu are dreptate
  4.3.  fără titlu (răspuns la opinia nr. 4.2)
  (mesaj trimis de anonim în data de 31.03.2023, 13:55)
  Am facut tot timpul, ca prea a dat-o in bara cu toate predictiile.
  Problema e ca nu-si mai recunoaste greseala dupaia.
  4.4.  fără titlu (răspuns la opinia nr. 4.3)
  (mesaj trimis de anonim în data de 31.03.2023, 14:47)
  Bine, incanta-ne cu vederea ta asupra situației macro, pe imobiliare și pe piețe de capital atunci facă ești mai tare că tipul ăsta
5. fără titlu
(mesaj trimis de Om în data de 31.03.2023, 09:17)
Cum ar putea sa scadă chiriile din Marea Britanie când azi au un randament de 2%? Doar prețul imobiliarelor poate sa scadă. Oricum, în ziua de azi este mai rentabil sa închiriezi decât sa cumperi în GB.
6. fără titlu
(mesaj trimis de anonim în data de 31.03.2023, 09:51)
Eu cred că prețurile o să scadă în diferite zone ale țării. Oamenii se muta in capitală și în orașele mari unde sunt corporațiile, funcționează industria, comerțul , acolo o sa fie probabil o mică corecție. Dar cum restul orașelor se golesc, se scufunda economic, acolo o sa fie corecții mult mai mari sau o sa rămână apartamentele goale, ca la mine in bloc. Din 20 de apartamente 4 sunt goale și în 5 apartamente trăiesc oameni cu vârsta de peste 70, care se vor duce "goli" în curând.
1. 6.1. fără titlu (răspuns la opinia nr. 6)
  (mesaj trimis de anonim în data de 31.03.2023, 13:57)
  Si in orasele mari sunt apartamente goale destule, eu dau exemplul Clujului.
  In blocurile contruite in ultimii ani, jumatate din ap. sunt goale!
  6.2. O sa fie o nebunie cum n,a fost da' o sa fie.. (răspuns la opinia nr. 6)
  (mesaj trimis de Tot.io în data de 31.03.2023, 20:15)
  La mn in bl. din 20 doar 10 locuite permanent si din aceste 10 ,5 locuite de persoane de peste 70 ani .
7. fără titlu
(mesaj trimis de anonim în data de 31.03.2023, 10:48)
nu scade nimic inca pe ro!!!
totate se vor scumpii!
ca sa crape imobiliarele trebuie sa crape productivitatea generatiei actuale 30-40 … productivitate ce nu are concurenta inca in piata pe salarii mici!!
youthul actual e bleg… nu produce doar consuma si deci pune presiune nominala in sus la salarii parinti..!!
cand intra youthul la cautate de munca atunci vb de crapat piata!!!
momentan nu avem de crapat nimic… avem scumpiri pe lant simultan freacangeala yoc munca in unele cartiere … simyltan distractione … simultan speculatie cat cuprinde…
Piata crapa real dupa 2025-2027 pam pam… iar deflatia urmatoare nu se mai declanseaza asa rapid!
Plus ca nu intelegeti ciclul creditului la dobanzi nominale sus = va arde banutii de la saltea!!! pam pam..
Intrati naiba in bursa si stati pe ea daca va este fricuta sau cumparati titluri … gume de mestecat … creioane… caiete studentesti … cv… orice
carnea se duce la 100 lei kg… va pupa janel…
e politica gov si banci centrale schema… asa ca sa nu dea naiba sa dati vina pe rusia china extraterestrii la scumpirile din fata …. DA?!
toti cu cazane 4 roti “lux” la executari silite start in 4-5 ani!!!
Promit; JUR sa va anunt eu cand cade piata imobiliara din ROMANIA!! Va anunt .. ati vazut ca nu v-am mintit nici un 2019-2020 cu criza si corectia!!! primit sa nu va mint nici cu aia din fata!
s c cret
1. 7.1.  fără titlu (răspuns la opinia nr. 7)
  (mesaj trimis de anonim în data de 31.03.2023, 11:22)
  Ca argument solid atat am de spus: cauta pe google:
  “ Harmonized Index of Consumer Prices: All Items for Romania “ - ne loveste in fata de “dracii” ne ia.
  La jumatea distantei crapa imobiliarele iar in varf crapa lesinat pe burta actuala generatie productiva; in plansete, lacrimi si disperari… cu mana lunga a executarilor silite in piete.
  Va pup si va iubesc… sau poate nu! :D
  Sa nu dati vina pe RUSI!!! Va rog frumos!!
  PS: cate kg de carne de porc 1 mp in crash cate in bula? intreb pentru un prieten:).
  s c cret
  7.2.  Așa să fie (răspuns la opinia nr. 7)
  (mesaj trimis de Keynes în data de 31.03.2023, 13:43)
  Dacă juri și încalci jurământul e sper-jur (în promisiuni nu mai cred în ultima vreme):
  ,,Promit; JUR sa va anunt eu cand cade piata imobiliara din ROMANIA!! Va anunt .. ati vazut ca nu v-am mintit nici un 2019-2020 cu criza si corectia!!! primit sa nu va mint nici cu aia din fata! "
  Deflație vom avea după ce se va sparge bula (Dar menținerea prețurilor actuale, necorelate cu rata inflației generează o scădere reală):
  ,,Piata crapa real dupa 2025-2027 pam pam… iar deflatia urmatoare nu se mai declanseaza asa rapid! "
  7.3.  fără titlu (răspuns la opinia nr. 7.2)
  (mesaj trimis de anonim în data de 31.03.2023, 14:12)
  am mai pus un coment mai jos.. dar vad ca iar se tin de farse moderatorii....
  nu era reclama... nu era... vrajeala...
  Producer price index all items for romania... cauta pe net.
  de ce au sters comentu?
  Am vazut ca unele comenturi scrise mai la misto le lasa ca sa arate ei cat de prost sunt eu... altele cu dovezi clare le sterg cat ai clipii...
  nu e bai...
  s c cret
  7.4.  fără titlu (răspuns la opinia nr. 7.2)
  (mesaj trimis de anonim în data de 31.03.2023, 14:14)
  sacul de rafie a sarit de la 90 bani la 1,6 1,7 lei... in 2 ani... asa roi e bomba..
  urmeaza painea, laptele, ciorba...
  s c cret
  7.5.  fără titlu (răspuns la opinia nr. 7.4)
  (mesaj trimis de antonim în data de 31.03.2023, 18:55)
  Ai înjumătățire tranzacții imo din credite, deși acum cumpără cei mai fricky gușteri. La vestea că scad, nu mai dau băncile credite. :)
8. Titlu
(mesaj trimis de Protaru în data de 31.03.2023, 11:49)
De ce ar trebui oprita o presupusa cadere? Pentru nationalizarea pierderilor?
"Caderile" astea sunt realocari ale resurselor la nivelul capitalistoizilor si nimic altceva. Gloatele proletare vor munci mai mult si vor manca mai putin (pierderile se vor disipa in gloata), iar capitalismul se va perpetua dupa fiecare criza pentru ca mereu apar alti escroci si alti fraieri care descopera in fiecare zi lucruri deja stiute.
9. fără titlu
(mesaj trimis de Vasile în data de 31.03.2023, 12:18)
Iancu Guda likes this :)
10. fără titlu
(mesaj trimis de anonim în data de 31.03.2023, 21:30)
Pana nu trece "psihoza" de razboi si marea inarmare NU
11. fără titlu
(mesaj trimis de anonim în data de 31.03.2023, 23:03)
Ce vine acum nu va fi criza. Ce vine se numeste "noua ordine mondiala". Sist financiar va face implozie, la fel si crypto si bursa si tot ce e specula. Moneda digitala va fi introdusa cu paritate buna ptr cei ce tin fraiele si proasta ptr cei amarati.
Va fi la ordinea zilei furtul digital. Ctrl se va face de la distanta iar cei inoculati cu vaccin vor fi terenul pe care se va lucra cel mai bine. Semnul fiarei fiind deja in ei e locul de joaca al controlorilor. Va fi prigoana ptr cei liberi si multi vor cadea ptr in colt de paine.
Casele, terenurile, masinile si orice proprietare va reveni statului prin legi care nu mai apartin RO.
As putea continua...cutremurul care va schimba radical fata pamantului, razboiul care va veni peste noi, etc.
Dar la carma sta Dumnezeu. Si ptr asta eu sunt linistit orice va veni. Restul...mila Domnului !