Notarea unor drepturi, fapte şi raporturi juridice

Drepturile, faptele sau alte raporturi juridice prevăzute la art. 876 alin. (2) devin opozabile terţelor persoane exclusiv prin notare, dacă nu se dovedeşte că au fost cunoscute pe altă cale, în afara cazului în care din lege rezultă că simpla cunoaştere a acestora nu este suficientă pentru a suplini lipsa de publicitate. Prin terţi se înţelege orice persoană care a dobândit un drept real sau un alt drept în legătură cu imobilul înscris în cartea funciară.

În afara altor cazuri prevăzute de lege, sunt supuse notării în cartea funciară:

1. punerea sub interdicţie judecătorească şi ridicarea acestei măsuri;

2. cererea de declarare a morţii unei persoane fizice, hotărârea judecătorească de declarare a morţii şi cererea de anulare sau de rectificare a hotărârii judecătoreşti de declarare a morţii;

3. calitatea de bun comun a unui imobil;

4. convenţia matrimonială, precum şi modificarea sau, după caz, înlocuirea ei;

5. destinaţia unui imobil de locuinţă a familiei;

6. locaţiunea şi cesiunea de venituri;

7. aportul de folosinţă la capitalul social al unei societăţi;

8. interdicţia convenţională de înstrăinare sau de grevare a unui drept înscris;

9. vânzarea făcută cu rezerva dreptului de proprietate;

10. dreptul de a revoca sau denunţa unilateral contractul;

11. pactul comisoriu şi declaraţia de rezoluţiune sau de reziliere unilaterală a contractului;

12. antecontractul şi pactul de opţiune;

13. dreptul de preempţiune născut din convenţii;

14. intenţia de a înstrăina sau de a ipoteca;

15. schimbarea rangului ipotecii, poprirea, gajul sau constituirea altei garanţii reale asupra creanţei ipotecare;

16. deschiderea procedurii insolvenţei, ridicarea dreptului de administrare al debitorului supus acestei măsuri, precum şi închiderea acestei proceduri;

17. sechestrul, urmărirea imobilului, a fructelor ori veniturilor sale;

18. acţiunea în prestaţie tabulară, acţiunea în justificare şi acţiunea în rectificare;

19. acţiunile pentru apărarea drepturilor reale înscrise în cartea funciară, acţiunea în partaj, acţiunile în desfiinţarea actului juridic pentru nulitate, rezoluţiune ori alte cauze de ineficacitate, acţiunea revocatorie, precum şi orice alte acţiuni privitoare la alte drepturi, fapte, alte raporturi juridice în legătură cu imobilele înscrise;

20. punerea în mişcare a acţiunii penale pentru o înscriere în cartea funciară săvârşită printr-o faptă prevăzută de legea penală.

Se vor putea nota în cartea funciară, fără însă ca opozabilitatea faţă de terţi să depindă de această înscriere:

1. incapacitatea sau restrângerea, prin efectul legii, a capacităţii de exerciţiu ori de folosinţă;

2. declaraţia de utilitate publică în vederea exproprierii unui imobil;

3. orice alte fapte sau raporturi juridice care au legătură cu imobilul şi care sunt prevăzute în acest scop de lege .

Proprietarul unui imobil poate cere ca intenţia sa de a înstrăina sau de a ipoteca în folosul unei anumite persoane să fie notată, arătând în acest din urmă caz şi suma ce corespunde obligaţiei garantate. Dacă înstrăinarea sau ipotecarea se realizează în termen de 3 luni de la notarea intenţiei de a înstrăina sau de a ipoteca, dreptul înscris va avea rangul notării.

Notarea intenţiei de a înstrăina sau de a ipoteca îşi pierde efectul prin trecerea unui termen de 3 luni de la data înregistrării cererii. Anul, luna şi ziua în care notarea îşi pierde efectul vor fi menţionate atât în notare, cât şi în încheierea ce a dispus-o.

Un element de noutate în cadrul legislativ actual în materie este adus în art.905 Cciv., prin care este reglementată procedura şi condiţiile de notare în cartea funciară a antecontractelor şi a pactelor de opţiune. Astfel, pentru a putea opera notarea unui antecontract ce are ca obiect dreptul de proprietate se impune, pe de o parte, condiţia referitoare la înscrierea în prealabil în cartea funciară a promitentului în calitate de titular al dreptului ce face obiectul notării, iar pe de altă parte termenul în care urmează a fi încheiat contractul. Neîndeplinirea acestei ultime condiţii atrage după sine respingerea cererii de notare. În ceea ce priveşte termenul în care se poate realiza notarea, aceasta poate fi efectuată oricând în termenul prevăzut în antecontract pentru executarea sa, dar nu mai târziu de 6 luni de la expirarea lui. Notarea antecontractului poate fi radiată din cartea funciară atunci când fie promitentul-cumpărător nu a solicitat instanţei în termen de 6 luni de la momentul la care contractul ar fi trebuit încheiat pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, fie un terţ, care nu este ţinut de obligaţiile promitentului-vânzător, a obţinut imobilul pe calea vânzării silite. De asemenea, radierea notării va putea fi dispusă şi din oficiu atunci când în 6 luni de la data la care contractul ar fi trebuit încheiat nu s-a solicitat înscrierea ce a făcut obiectul promisiunii, exceptând situaţia în care promitentul-cumpărător a efectuat notarea acţiunii prin care a solicitat instanţei pronunţarea unei hotărâri care să suplinească contractul. Însă, în situaţia în care imobilul a fost adjudecat de un terţ, străin de obligaţiile promitentului-vânzător, în mod definitiv pe calea vânzării silite, iar acţiunea în faţa instanţei a promitentului-cumpărător nu a fost soluţionată definitiv, va fi dispusă din oficiu radierea notării din cartea funciară.

În aceste condiţii, efectul principal al notării constă în asigurarea opozabilităţii acestor situaţii juridice faţă de terţi, chiar dacă există pot exista şi cazuri de notare cu efect pur informativ.

Pe cale de consecinţă, din cele expuse anterior reiese necesitatea unei priviri de ansamblu asupra înscrierilor în cartea funciară. Departe de a fi catalogate drept simple modificări determinate de noua "haină" pe care a îmbrăcat-o Codul Civil, normele novatoare implică o nuanţare a textelor anterioare şi o adaptare a conţinutului legislativ la realitatea socială aflată într-o permanentă schimbare. Totodată, corespondenţa dintre Legea 7/1996 privită ca o lege specială şi Titlul VII al Noului Cod Civil trebuie privită sub aspectul unei interdependenţe specifice pentru două momente istorice şi sociale diferite atât sub aspect juridic, cât şi sub aspect instituţional.

Av. Laura Dinaci

Casa de Avocatură Coltuc