OPINII: Noi reguli de impozitare a proprietăţilor

Începând din 2023, impozitarea proprietăţilor imobiliare se schimbă radical. Principalele modificări constau în majorarea cotei de impozitare, atât pentru clădirile rezidenţiale, cât şi pentru cele nerezidenţiale, şi în ajustarea valorii impozabile la care se aplică aceste cote de impozit.

Astfel, se elimină diferenţierea impozitului în funcţie de tipul de proprietar - persoană fizică sau juridică. De altfel, revizuirea regimului de impozitare a clădirilor este unul din principalele obiective din zona de politică fiscală asumate de România prin Planul Naţional de Redresare şi Rezilienţă (PNRR).

Conform PNRR, reforma fiscală din România trebuie să cuprindă măsuri cu privire la alinierea valorii impozabile la cea de piaţă.În plus, prin intermediul unui raport publicat în luna iunie a acestui an, Fondul Monetar Internaţional (FMI) transmite autorităţilor din ţara noastră un set de recomandări pentru îmbunătăţirea veniturilor aferente taxelor pe proprietate. Printre acestea se numără aplicarea cotei de impozitare asupra valorii de piaţă, atât pentru clădirile rezidenţiale, cât şi pentru cele nerezidenţiale, şi includerea preţului terenului în valoarea impozabilă a clădirii - o măsură de altfel logică, întrucât valoarea construcţiei se desparte doar în mod artificial de valoarea terenului.

Pornind de la acest obiectiv şi de la recomandările raportului FMI, guvernul a introdus în ordonanţa de modificare a Codului Fiscal, adoptată în vara acestui an,noile modalităţi de calcul pentru impozitul pe clădiri, aplicabile din 2023.

Deşi mai sunt încă elemente neclare privind modalitatea de aplicare, pare a fi o certitudine că va exista o majorare sau, în cel mai bun caz, în situaţii excepţionale, se va aplica acelaşi impozit ca în 2022.

Cota maximă de impozitare se elimină

În prezent, cotele de impozitare au valori maximale - 0,2% pentru clădirile rezidenţiale şi 1,3% pentru clădirile nerezidenţiale -, autorităţile locale având posibilitatea să aplice cote mai mari de impozitare, dar care nu pot depăşi limita maximă cu mai mult de 50%.

Începând de anul viitor, impozitul pe clădiri va fi diferenţiat doar în funcţie de natura clădirii, iar cotele minime vor creşte, fără a mai exista un prag maxim. Pentru clădirile rezidenţiale, cota minimă va fi de 0,1%, iar pentru cele nerezidenţiale, de 0,5%. Prin urmare, va fi la latitudinea autorităţilor locale valoarea cotelor de impozit, fiecare administraţie locală din ţară putând alege o cotă de impozitare conform propriilor necesităţi.

Cum se va calcula valoarea impozabilă a clădirilor?

În prezent, valoarea impozabilă a unei clădirise determină în mod diferit în funcţie de tipul proprietarului şi de natura clădirii. Mai exact, în cazul unei clădiri rezidenţiale deţinutede o persoană fizică, această valoare este calculată în funcţie de zona în care se află, de tipul construcţiei şi de anumiţi coeficienţi prevăzuţi în legislaţie. Pentru o persoană juridică, indiferent de tipul clădirii, valoarea se determină în funcţie de devizul final al lucrărilor de construcţie, de preţul de achiziţie sau de valoarea din ultimul raport de evaluare întocmit de un evaluator autorizat.

Începând de anul viitor, indiferent de tipul proprietarului sau de natura clădirii, valoarea impozabilă a unui imobil se va determina în funcţie de datele cuprinse în studiile de piaţă administrate de Uniunea Naţională a Notarilor Publici din România, cunoscute şi sub denumirea de "grile notariale". În plus, la valoarea clădirii se va adăuga şi cea a terenului pe care este construită, preluată din aceleaşi studii.Prin excepţie, dacă valorile din aceste studii sunt mai mici decât cele actuale, din baza de date a autorităţilor locale, respectiv cele determinate conform regulilor în vigoare la 31 decembrie 2022 pentru clădirile rezidenţiale, impozitul pentru anul 2023 se va calcula ţinând cont de valoarea cea mai mare.

Astfel, în principiu, impozitul pe clădiri va creşte de anul viitor, atât pentru persoanele fizice, cât şi pentru cele juridice, şi, doar în anumite cazuri excepţionale, acesta va rămâne neschimbat faţă de 2022.

Exemplu de calcul pentru un apartament din Bucureşti

De exemplu, pentru un apartament de trei camere cu destinaţie rezidenţială din Bucureşti, construit după anul 2011, din zona staţiei de metrou Politehnica, dacă se va aplica aceeaşi cotă de 0,1%, valabilă anul acesta,impozitul va creşte anul viitor cu cel puţin 50%, de la 250 de lei pe an, la aproximativ 375 de lei, folosind valoarea din grilele notariale. Dar o estimare corectă va fi posibilă abia după ce va fi anunţată cota de impozitare aplicabilă pentru 2023.

Şi pentru persoanele juridice care deţin centre comerciale sau clădiri de birouri vor fi majorări ale impozitului pe clădiri, dar, în cazul clădirilor comerciale, de regulă impozitul este un cost transferat către chiriaşi.

În concluzie, este de aşteptat decizia fiecărei autorităţi locale privind cota de impozit şi raportarea proprietăţilor imobiliare la grilele notariale, pentru a determina un cost estimat cu impozitul începând cu anul 2023.