Piaţa imobiliară - în pericol: Vom lua credite mai mici şi din ce în ce mai greu!

• A fost publicat noul regulament

După ce noul regulament după care băncile pot acorda credite populaţiei a fost publicat în Monitorul Oficial, analiştii continuă să fie pesimişti cu privire la viitorul pieţei imobiliare. Ei spun că riscurile unei scăderi semnificative a pieţei sunt din ce în ce mai mari şi că dezvoltatorii sunt în pericol să nu îşi mai poată finaliza proiectele.

Ion Radu Zilişteanu, purtător de cuvânt al Asociaţiei Române a Agenţiilor Imobiliare (ARAI), apreciază că noul regulament va diminua cererea solvabilă. Acest lucru, alături de situaţia incertă de pe pieţele internaţionale şi majorarea dobânzii de politică monetară, va afecta serios piaţa imobiliară, a adăugat Ion Radu Ziliştea­nu. Domnia sa anticipează, astfel, că numărul tranzacţiilor va fi din ce în ce mai mic.

La rândul său, Dan Ostahie, preşedintele grupului Altex, este de părere că modificarea regulamentului se va resimţi pe piaţa imobiliară întrucât aceasta va afecta mai mult creditele cu valori mai mari. Piaţa electrocasnicelor nu va fi afectată întrucât circa 20 - 25% din totalul vânzărilor s-au realizat din creditele clienţilor, a adăugat Dan Ostahie. Ion Radu Zilişteanu consideră că acest regulament pune în pericol dezvoltatorii imobiliari. Spre deosebire de cei din ţările dezvoltate care contractează un credit şi îşi finalizează lucrarea, cei din ţara noastră cumpără terenul şi se bazează pe creditele ipotecare ale clienţilor, a explicat purtătorul de cuvânt al ARAI. Domnia sa a mai spus că totuşi este mult prea devreme pentru a estima efectul asupra preţurilor de vânzare a locuinţelor. Potrivit ultimei forme a regulamentului, băncile vor trebui să calculeze un grad maxim de îndatorare şi să se asigure că acesta nu este depăşit până la scadenţa împrumutului. Gradul de îndatorare trebuie să fie stabilit ţinând cont de cele mai mari dobânzi şi cel mai mare nivel al aprecierii monedei în care se acordă creditul faţă de leu din statisticile BNR din ultimele 18 luni. Băncile vor trebui să ţină cont şi de cele mai mari comisioane din ultimele 18 luni. Până acum băncile calculau gradul de îndatorare al clientului folosind dobânda practicată în acel moment. Întrucât cele mai multe dintre ele aveau dobânzi fixe pe o anumită perioadă de timp, dobânzile care ulterior se majora,u clientul se supraîndatora.

Întrucât noul regulament s-a publicat vineri în a doua parte a zilei, bancherii nu au avut timpul necesar ca să-l studieze şi să-şi formeze o idee clară despre efectul acestuia. Ei spun că eforturile Băncii Naţionale de a încetini ritmul de creştere al creditării sunt justificate şi apreciază că actuala formă este mai bună comparativ cu forma iniaţială. Potrivit datelor din Monitorul Oficial, ei au la dispoziţie un timp foarte scurt pentru a-şi pune la punct normele de creditare proprii pentru a se adapta la noile condiţii. Băncile care aveau deja reglementări proprii validate de BNR trebuie să realizeze modificările necesare pentru îndeplinirea prevederilor noului regulament în cel mult 45 de zile de la data publicării. Cele care nu aveau norme interne au la dis­poziţie cel mult 30 de zile pentru a trimite normele spre aprobare direcţiei de supraveghere din BNR. Răzvan Munteanu, vicepreşedinte al Raiffeisen Bank pentru Retail Banking, consideră că modificarea regulamentului nu va provoca o încetinire semnificativă la nivelul creditelor acordate de bănci.

Domnia sa apreciază că modificarea regulamentului va avea un efect deosebit asupra împrumuturilor acordate în alte monede faţă de euro şi leu. Domnia sa apreciază că impactul va fi diferit de la un client la altul în funcţie de profil şi de moneda în care solicită creditul. Vicepreşedintele Raiffeisen Bank speră că modificarea regulamentului va favoriza clienţii cu un profil de risc mai redus. Mihai Bogza, preşedintele Consiliului de Administraţie al Bancpost, este de părere că, la prima vedere, pare evident că BNR a încercat într-adevăr să preia din sugestiile băncilor, astfel încât regulamentul, chiar atingându-şi scopul de moderare a dinamicii creditării retail, să nu creeze poveri birocratice excesive care nu sunt necesare pentru bănci şi clienţi. Băncile trebuie să vadă cât de mare este impactul rgulamentului, a subliniat Mihai Bogza. "Acum că avem textul final, vom putea încerca să facem unele simulări, dar şi acestea vor avea un grad semnificativ de relativitate", a explicat preşedintele Bancpost. Domnia sa a adăugat că un alt aspect al regulamentului şi poate cel mai important este că accentuează discriminarea băncilor persoane juridice române faţă de sucursalele băncilor străine care operează în România, influenţând negativ climatul concurenţial din sistemul bancar. "Sucursalele băncilor străine, care nu sunt nevoite să aplice acest regulament, vor câştiga fără efort cota de piaţă în dauna băncilor româneşti", a explicat Mihai Bogza. Ţinând cont de ultimul motiv preşedintele Bancpost speră ca noul regulament va rămâne în vigoare un timp foarte scurt. Banca Naţională a României a menţinut cerinţa ca băncile să solicite clienţilor fişe fiscale şi să analizeze capacitatea de rambursare luând în calcul venituri care să nu depăşească cu mai mult de 20% venturile declarate fiscal anul anterior. În situaţia în care nu există obligaţii legale de punere la dispoziţia clientului a fişei fiscale de către angajator sau de depunere de către client a documentului fiscal la unităţile administraţiei financiare, băncile pot stabili venitului aferent anului anterior pe baza adeverinţei de venit sau a altor documente justificative. Adrian Chira, director executiv al Bancpost, apreciază că forma finală a regulamentului este mai bună faţă de cea iniţială întrucât BNR a reuşit să aducă clarificări atât în ceea ce priveşte documentele necesare pentru demonstrarea caracterului de continuitate a veniturilor precum şi a paşilor ce trebuie întreprinşi de fiecare bancă după publicarea regulamentului. La rândulsau, Dan Ostahie, preşedintele grupului Altex, este de părere că aspectul birocratic al fişei fiscale va încetini procesul de creditare şi va avea un impact semnificativ asupra creditelor ipotecare.

Băncile fără norme proprii de creditare validate de BNR sunt obligate să accepte un grad maxim de îndatorare a clienţilor de 35% din venituri. Adrian Chira consideră că efectul acestui nou regulament asupra creditelor va fi diferit de la o banca la alta. Astfel, creditele oferite de băncile care nu şi-au validat normele de creditare conform regulamentului iniţial vor fi afectate relativ puţin (până la validarea normelor) datorită reducerii gradului de îndatorare, a explicat directorul Bancpost. Un aspect favorabil al ultimei forme a regulamentului este că băncile pot lua în calcul venituri peste nivelul stabilit în cazul în care clientul dovedeşte cu documente că va obţine venturi mai mari cu caracter de continuitate în viitor. Documentele trebuie să dovedească modificarea veniturilor în sensul schimbării încadrării în funcţie, schimbarea locului de muncă sau modificări cu impact semnificativ asupra creşterii volumului afacerilor persoanelor care obţin venituri din activităţi independente precizează regulamentul BNR.