Presiuni financiare tot mai mari şi acuzaţii de fraudă pentru companii imobiliare din Europa

Companiile imobiliare din Europa au devenit ţinte pentru vânzările în lipsă tot mai agresive, pe fondul creşterii accentuate a presiunilor generate de creşterea costurilor de finanţare, după cum scrie Bloomberg.

Una dintre aceste companii, Vivion Investments, a intrat în atenţia jucătorilor de pe pieţe şi din alte motive, respectiv acuzaţii de fraudă masivă din partea companiei de servicii financiare Muddy Waters.

În raportul de la Muddy Waters (MW), cu titlul "Vivion Investments S.B.r.l.: Un joc alba-neagra de mai multe miliarde de euro", disponibil la adresa www.muddywatersresearch.com/research, acţionarii principali de la Vivion sunt acuzaţi că au folosit banii obţinuţi în urma emisiunilor de obligaţiuni pentru a se îmbogăţi nejustificat.

Muddy Waters este o companie de servicii financiare care îşi concentrează analizele în special asupra cazurilor de fraudă în afaceri şi fraude contabile.

Banii împrumutaţi de Vivion prin emisiuni de obligaţiuni au fost utilizaţi de acţionarii principali pentru a plăti 360 de milioane de euro în contul unor credite pe care ei le-ar fi acordat companiei.

Existenţa acestor credite este însă pusă sub semnul întrebării în analiza de la MW, unde se mai subliniază că Vivion Investments şi-a umflat artificial valoarea portofoliului de proprietăţi imobiliare comerciale, inclusiv prin exagerarea ratelor de ocupare.

Analiştii de la MW mai susţin că Vivion au folosit companii terţe pentru a umfla artificial şi venitul din chirii, în condiţiile în care fiecare euro adăugat unei chirii ar fi permis creşterea capacităţii de împrumut cu 12 euro. După cum scrie Bloomberg, Vivion Investments deţine clădiri de birouri şi hoteluri în Germania şi Marea Britanie.

Pentru proprietăţile din Germania, compania susţine că gradul de ocupare este de circa 90%, însă raportul de la MW arată că valoarea este puternic supraestimată, iar o valoare mai apropiată de realitate ar fi un grad de ocupare de circa 70%. MW susţine că şi valoarea portofoliului de hoteluri din Marea Britanie este puternic supraevaluată.

În concluzia raportului de la Muddy Waters se arată că "aproape tot ceea ce face Vivion utilizează structuri şi mijloace aparent inutil de complexe", iar aceasta arată că "Vivion s-a angajat în jocuri alba-neagra extrem de complicate, în cadrul cărora acţionarii principali adaugă şi scot entităţi din structura companiei, uneori după perioade de deţinere absurd de scurte".

După publicarea raportului de la MW, cotaţia obligaţiunilor emise de Vivion Investments cu maturitatea în august 2022 şi un cupon de 3% (XS2031925840) a scăzut de la circa 90% din valoarea nominală, până la 70% din valoarea nominală la Frankfurt, iar randamentul a depăşit 25% (vezi graficul).

Pe fondul creşterii accelerate a dobânzilor, obligaţiunile emise de alte mari companii imobiliare din Europa, cum sunt Aggregate Holdings sau Corestate Capital Holding, au înregistrat căderi masive ale valorii de piaţă, care a ajuns până la 14% din valoarea nominală în cazul Corestate şi 35% în cazul Aggregate Holdings.

În lista companiilor imobiliare cu dificultăţi financiare semnificative se mai află Adler Group din Germania, Civitas Social Housing din Marea Britanie şi SBB din Suedia.

Bloomberg arată şi cum s-a ajuns aici. "Majoritatea obligaţiunilor au fost emise pe pieţe distorsionate de programele de relaxare cantitativă ale BCE, care au permis menţinerea costurilor la un nivel foarte scăzut şi au încurajat cererea pentru emitenţii mai riscanţi", după cum scrie agenţia de ştiri americană.

Un manager de fonduri de obligaţiuni a declarat pentru Bloomberg că programele de relaxare cantitativă au permis nu doar existenţa sectorului companiilor imobiliare ci şi creşterea puternică a acestuia, în condiţiile în care avansul preţurilor proprietăţilor în fiecare an a permis obţinerea uşoară a creditelor.

Inversarea violentă a tendinţei dobânzilor a pus necesarul de refinanţare al companiilor imobiliare în centrul atenţiei investitorilor, iar consecinţa a fost acumularea masivă a poziţiilor short.

Matt Chessum, director la S&P Global Market Intelligence, a declarat pentru Bloomberg că poziţiile short au crescut puternic în ultima lună la nivelul sectorul imobiliar global, iar acum se plasează pe locul al doilea, în condiţiile în care cele mai multe poziţii short se regăsesc în sectorul serviciilor pentru consumatori.

Agenţia de ştiri mai arată că s-au înregistrat vânzări masive şi pentru acţiunile şi obligaţiunile unor companii imobiliare cu situaţie financiară mult mai bună, printr-un efect de "contaminate" nejustificat.

Deoarece multe dintre companiile imobiliare cu probleme nu mai au acces pe pieţele de capital, singura soluţie pentru rambursarea datoriilor care ajung la scadenţă o reprezintă vânzarea pe scară largă a proprietăţilor din portofolii, iar astfel se poate amorsa o tendinţă masivă de scădere a preţurilor, care se poate extinde foarte uşor la nivelul întregii Uniuni Europene.

În perioada următoare, problemele de refinanţare pot deveni evidente şi la nivelul companiilor imobiliare care au în portofolii mai ales proprietăţi imobiliare rezidenţiale, pe fondul scăderii masive a puterii de cumpărare a populaţiei şi a creşterii masive a preţurilor energiei.

O astfel de tendinţă va fi foarte greu de oprit, chiar dacă BCE va opri majorarea dobânzilor şi nu va trece la reducerea bilanţului prin vânzarea titlurilor cumpărate prin tipărire, deoarece am trecut de era banilor ieftini şi am intrat în era consecinţelor.