REZULTATELE FINANCIARE ÎN 2012 Dividendele NEPI, limitate la 23,29 euro cenţi pe acţiune

• Raport financiar: "NEPI urmăreşte în continuare creşterea atractivă a profiturilor distribuibile recurente în 2013 şi în anii următori"

• La data de 31 decembrie 2012, NEPI a înregistrat împrumuturi de 219 milioane euro de la terţi

Fondul imobiliar de investiţii NEPI a atins niveluri ridicate de creştere a profiturilor pe acţiune distribuibile recurente de-a lungul ultimilor cinci ani, având ca rezultat o rată anuală medie compusă de creştere de 12,15% în distribuţia pe acţiune din 2008 până în 2012, informează un comunicat al companiei despre rezultatele financiare ale anului 2012. În comunicat se mai spune: "NEPI urmăreşte în continuare creşterea atractivă a profiturilor distribuibile recurente în 2013 şi în anii următori".

NEPI va continua să exploreze şi să urmărească alte oportunităţi de achiziţii şi dezvoltare în România şi în alte ţări din regiune. Comunicatul mai precizează că aceste iniţiative, care includ două oportunităţi de dezvoltare de retail în România şi cinci oportunităţi de achiziţii de retail în Europa Centrală şi de Est, se află în stadii diferite de progres.

• Profituri distribuibile

NEPI a realizat profituri distribuibile în valoare de 25,95 euro cenţi pe acţiune pentru anul 2012. Rezultatul se datorează, potrivit unei informări a companiei, performanţelor activelor Fondului, impactului pozitiv al achiziţiei din luna februarie 2012 a City Business Centre, veniturilor suplimentare din chirii generate de investiţiile finalizate spre sfârşitul anului 2011 şi al acordului încheiat cu vânzătorii Promenada Mall Brăila (care a generat un profit distribuibil nerecurent de 7,1 milioane euro). Profitul distribuibil recurent pe acţiune a crescut cu 12,6% în comparaţie cu anul 2011.

• Distribuţie

Consiliul de Administraţie al NEPI a hotărât să limiteze nivelul distribuţiei pentru anul 2012 la 23,29 euro cenţi pe acţiune, reprezentând o creştere de 15% faţă de distribuţia aferentă anului 2011, de 20,25 euro cenţi pe acţiune. Prin urmare, Consiliul de Administraţie a declarat o distribuţie finală de 12,05 euro cenţi pe acţiune pentru cele şase luni încheiate la data de 31 decembrie 2012.

• Opţiunea de a primi rambursare de capital

În ceea ce priveşte distribuţia pentru cele şase luni încheiate la data de 31 decembrie 2012, Consiliul de Administraţie al NEPI a hotărât să ofere acţionarilor posibilitatea de a opta între a primi o restituire de capital printr-o emisiune nouă de acţiuni NEPI considerate plătite integral, la un raport de 2.774 acţiuni noi pentru fiecare 100 de acţiuni deţinute, sau numerar, în concordanţă cu practica introdusă la distribuţia profitului pentru cele şase luni încheiate la 30 iunie 2012 şi luând în considerare strategia de achiziţii şi dezvoltare continuă a Grupului.

• Profituri distribuibile nerepartizate

La data de 31 decembrie 2012, NEPI înregistrează profituri distribuibile nerepartizate în valoare de 8,2 milioane euro (acest sold include şi profituri nerepartizate reportate din anii precedenţi). Profiturile distribuibile nerepartizate vor fi luate în considerare în distribuţiile aferente exerciţiilor financiare 2013 şi 2014, deoarece NEPI urmăreşte dezvoltarea mai multor proprietăţi. Comunicatul spune: "După finalizare, investiţiile vor avea un impact pozitiv asupra distribuţiei pe acţiune. Totuşi, în timpul lucrărilor de construcţii, investiţiile diluează profiturile distribuibile, deoarece dobânzile capitalizate aferente proprietăţilor în dezvoltare sunt la o rată medie a costului de finanţare al Grupului, iar lichidităţile reţinute pentru a fi folosite în finanţarea acestor investiţii oferă un randament scăzut".

• 3.400 de acţionari la sfârşitul anului 2012

Creşterea volumului de tranzacţionare a acţiunilor NEPI a rămas o prioritate pe parcursul ultimilor ani. În cursul anului 2012, NEPI a atras 138 milioane euro prin emisiunea de acţiuni ordinare. În consecinţă, registrul de acţionari înregistra peste 3.400 de acţionari la sfârşitul anului 2012 (în comparaţie cu aproximativ 1.900 de acţionari înregistraţi la sfârşitul anului 2011), iar volumul acţiunilor tranzacţionate zilnic a cunoscut o îmbunătăţire continuă. Activul net ajustat pe acţiune ("NAV") la data de 31 decembrie 2012 este cu 18,5% mai mare în comparaţie cu sfârşitul anului 2011.

Comunicatul NEPI adaugă că se înregistrează o tendinţă de scădere a gradului de neocupare: "Acesta este calculat în funcţie de suprafaţa închiriabilă disponibilă (excluzând spaţiile închiriabile care fac subiectul acordurilor încheiate pentru regularizări ale preţului de achiziţie al City Business Centre, Timişoara) şi este de 4,8% la sfârşitul anului 2012, în comparaţie cu 5,3% la sfârşitul anului 2011, şi a continuat să se reducă în 2013. Venitul nerecuperabil de la chiriaşi a fost în sumă de 72.000 euro în anul 2012, echivalentul a 0,18% din venitul din chirii şi refacturări decosturi pentru acest an".

• Achiziţii, extinderi şi dezvoltări pe retail

NEPI şi-a extins anul trecut portofoliul de proprietăţi de retail, odată cu deschiderea Ploieşti Shopping City şi încheierea mai multor tranzacţii ce asigură dezvoltarea proprietăţilor de retail şi extinderea proiectelor pentru 2013 şi 2014.

În anul 2013, NEPI va beneficia, potrivit raportului financiar, de veniturile din chirii generate de Ploieşti Shopping City. Adiţional, trei proiecte mai mari şi şase proiecte mai mici de dezvoltare şi/sau extindere au început sau se estimează că vor începe în timpul anului 2013.

NEPI s-a retras din dezvoltarea Victoria City Centre din Bucureşti, România, menţionată în raportul anual 2011.

• Ploieşti Shopping City - o a doua fază de dezvoltare este în curs de examinare

NEPI a finalizat şi a deschis prima fază a mall-ului regional, în asociere cu Carrefour Property, la data de 15 noiembrie 2012, în mai puţin de 11 luni de la demararea lucrărilor de construcţie. În ziua deschiderii, Mall-ul, care cuprinde 46.000 metri pătraţi suprafaţă închiriabilă, a avut mai mult de 75 de chiriaşi operaţionali, incluzând Altex, Bershka, Carrefour (al doilea retailer ca mărime din lume), Douglas, Deichmann, Flanco, H&M, Intersport, KFC, Leonardo, New Yorker, Office Shoes, Orsay, Paul, Pull and Bear, Quasi Pronti, Reserved, Segafredo, Sephora, Stradivarius, Takko, Vodafone, Yves Rocher şi Zara. Un complex cinematografic cu 12 ecrane (cel mai mare complex de acest tip din România, în afara capitalei), operat de Cinema City (cel mai mare operator cinematografic din Europa Centrală) a fost deschis în data de 5 decembrie 2012. Începând de la deschidere, vânzările au depăşit aşteptările, se arată în raport. O a doua fază de dezvoltare este în curs de examinare.

• Braşov Shopping City - mall regional dominant

NEPI a finalizat anul trecut achiziţia şi leaseback-ul unei construcţii de retail (incluzând un teren adiţional) de la Mobexpert. Proprietăţile achiziţionate sunt adiacente strip mall-ului dezvoltat de NEPI în anul 2011 şi hipermarketului Carrefour din Braşov, iar achiziţia s-a făcut cu intenţia de a combina şi dezvolta aceste proprietăţi într-un centru comercial regional, în parteneriat cu Carrefour Property.

Braşov se situează pe locul opt ca mărime în România şi este unul dintre cele mai importante centre industriale din ţară.

NEPI precizează că Braşovul nu are un centru comercial modern, iar proprietăţile grupului NEPI şi cele ale grupului Carrefour sunt situate ideal pentru a fi reproiectate într-un mall regional dominant.

Intenţia iniţială a fost de a dezvolta până la 57.000 metri patraţi de suprafaţă închiriabilă. NEPI şi partenerul său de dezvoltare au fost de acord să mărească suprafaţa planificată a mall-ului şi în acest scop sunt în proces de dobândire a altor 7.000 metri pătraţi de teren adiacent proprietăţilor NEPI. Mall-ul regional extins va avea aproximativ 65.000 metri pătraţi suprafaţă închiriabilă şi va fi integrat cu 13.200 metri pătraţi de retail aflaţi în vecinătate. Finalizarea proiectului este supusă aprobării finale a Consiliilor de Administraţie ale NEPI şi Carrefour şi este planificată pentru anul 2014.

• Galaţi Shopping City - 30.000 de metri pătraţi, prima fază

NEPI a încheiat un acord în vederea achiziţiei unui teren de 12.700 metri pătraţi în Galaţi. Locaţia dezvoltării propuse în Galaţi este pe unul din principalele bulevarde din oraş, care beneficiază de acces auto şi al mijloacelor de transport în comun.

NEPI a achiziţionat terenul pentru a dezvolta un centru de retail ancorat de un hypermarket şi mai multe branduri internaţionale.

Procesul de obţinere a autorizaţiilor decurge conform planului. Lucrările de construcţie ale primei faze (aproximativ 30.000 metri pătraţi de suprafaţă închiriabilă) vor începe după obţinerea autorizaţiei de construcţie.

• Vulcan Value Centre: centru comercial cu o suprafaţă închiriabilă de 25.500 metri pătraţi

NEPI a început o colaborare pentru a achiziţiona şi dezvolta locaţia unei foste fabrici aflată într-o zonă slab deservită, dar foarte populată a Bucureştiului. Locaţia beneficiază de un foarte bun acces auto şi al mijloacelor de transport în comun.

NEPI îşi propune să dezvolte un centru comercial cu o suprafaţă închiriabilă de 25.500 metri pătraţi, ancorat de un hypermarket şi mai multe branduri internaţionale. Planul urbanistic zonal a fost aprobat în cursul lunii decembrie 2012, mai târziu decât a fost anticipat. Au fost încheiate contracte de închiriere cu Carrefour (pentru hypermarket) şi KFC (pentru un drive-through).

Raportul NEPI spune: "Discuţiile purtate cu mai mulţi chiriaşi de talie internaţională, în vederea închirierii, decurg bine. Termenii comerciali de bază au fost negociaţi pentru 65% din suprafaţa închiriabilă planificată. Organizarea de şantier a început, iar lucrările de construcţii vor începe când se va obţine autorizaţia de construcţie necesară, deschiderea fiind planificată pentru sfârşitul anului 2013, dacă nu vor exista alte întârzieri datorate procesului de autorizare".

• Kaufland value extensions - la Alexandria şi Sfântu Gheorghe

NEPI a încheiat contracte pentru achiziţia unor terenuri în două oraşe mai mici din România (Alexandria şi Sfântu Gheorghe), lângă supermarketurile Kaufland existente, şi este în proces de achiziţionare a altor trei terenuri similare în alte oraşe, pentru a dezvolta proiecte de retail adiacente supermarketurilor.

NEPI mai spune în raport: "Kaufland a devenit retailerul de top în România pe segmentul alimentar, deţinând şi operând la sfârşitul anului 2012 un număr de 81 de magazine bine localizate, înregistrând vânzări anuale de peste 1,3 miliarde euro în această ţară. Magazinele au o structură standard, cu zone de vânzare de aproximativ 5.000 metri pătraţi pe magazin. Cele cinci dezvoltări propuse vor varia pentru început de la 1.900 la 2.900 metri pătraţi de suprafaţă închiriabilă pe locaţie".

• Promenada Mall Brăila - o nouă extindere

Extinderea zonei de fashion la care NEPI a făcut referire în raportul anual 2011 a fost finalizată în luna mai 2012, odată cu deschiderea H&M şi C&A. De la această extindere, NEPI a mai achiziţionat aproximativ 1.900 metri pătraţi de teren adiacent secţiunii de fashion a mall-ului, cu scopul de a efectua o nouă extindere.

• Achiziţii, extinderi şi dezvoltări ale proprietăţilor de birouri

Având în vedere lipsa relativă a capitalului pentru investiţii pe pieţele pe care operează, NEPI a identificat în România oportunităţi de achiziţii şi dezvoltare atractive de proprietăţi de birouri. Strategia NEPI este de a deţine clădiri de birouri de clasă A, închiriate către chiriaşi multinaţionali. În acest scop, NEPI a achiziţionat City Business Centre (singura clădire de birouri de clasă A în curs de dezvoltare, în centrul Timişoarei) şi un teren central în Cluj-Napoca destinat dezvoltării unui complex de birouri.

NEPI este în proces de negociere pentru achiziţionarea clădirii de birouri The Lakeview din Bucureşti.

• City Business Centre

În luna februarie 2012, NEPI a achiziţionat City Business Centre din Timişoara. Raportul NEPI apreciază: "Oraşul Timişoara înregistrează o creştere a activităţilor şi serviciilor de back-office, oferă forţă de muncă specializată, costuri reduse şi apropierea de Europa de Vest. NEPI a achiziţionat trei clădiri de birouri existente, cu o suprafaţă închiriabilă de aproximativ 27.150 metri pătraţi şi s-a angajat să achiziţioneze alte două clădiri de birouri de aproximativ 20.000 metri pătraţi suprafaţă închiriabilă, care erau în curs de dezvoltare".

În cele trei clădiri de birouri existente sunt chiriaşi precum Alcatel, Deloitte, IBM, Microsoft, PricewaterhouseCoopers, Raiffeisen Bank, UniCredit Ţiriac Bank şi Wipro. Prima clădire din cele două care erau în construcţie la data achiziţiei a fost finalizată în septembrie 2012. Aproape 70% din spaţiile de birouri au fost închiriate către chiriaşi precum Autoliv, EBS, Maerz, SAP şi Unified Post. Clădirea include şi facilităţi pentru conferinţe.

• The Office Cluj-Napoca

În luna iulie 2012, NEPI a achiziţionat un teren de 18.082 metri pătraţi în centrul oraşului Cluj, un joint venture cu omul de afaceri Ovidiu Şandor (dezvoltatorul City Business Centre), pentru a dezvolta, în trei faze, până la 54.200 metri pătraţi închiriabili de birouri de clasă A.

De la data anunţării proiectului, NEPI a primit un număr semnificativ de solicitări din partea potenţialilor chiriaşi pentru ceea ce va deveni prima construcţie de birouri de clasă A din Cluj. Organizarea de şantier a început în luna februarie 2013 şi se aşteaptă ca autorizaţia de construcţie să fie obţinută în curând. Se estimează ca prima fază să fie finalizată în primăvara anului 2014.

• The Lakeview

NEPI poartă negocieri pentru achiziţionarea clădirii de birouri The Lakeview din Bucureşti, România. The Lakeview este un punct de reper în ceea ce priveşte clădirile de birouri de clasă A, constând într-un spaţiu de birouri şi un parter destinat retailului, cu o suprafaţă totală închiriabilă de 25.500 metri pătraţi şi un număr de 485 de locuri de parcare.

The Lakeview este localizat în apropierea proprietăţii Floreasca Business Park a Grupului, în zona de birouri dezvoltată între Calea Floreasca şi Bulevardul Barbu Văcărescu, în nord-estul Bucureştiului. Clădirea este ocupată în totalitate de chiriaşi precum Alcon, Colgate-Palmolive, Huawei, Philips, PricewaterhouseCoopers şi Royal Bank of Scotland.

• Piaţa Victoriei Office

Lucrările de proiectare şi de autorizare pentru dezvoltarea unui proiect de birouri de referinţă pe terenul NEPI din Piaţa Victoriei, Bucureşti, sunt în desfăşurare. Raportul NEPI spune: "Progresul este lent deoarece proprietatea face parte dintr-o zonă istorică şi propunerea de dezvoltare trebuie să fie aprobată de mai multe autorităţi".

• VÂNZĂRI

• Retail Park Auchan Piteşti

NEPI a încheiat cu grupul Auchan un acord pentru vânzarea hypermarketului din Retail Park Auchan Pitesti, pentru o sumă totală de aproximativ 28,7 milioane euro. Se estimează că tranzacţia, care este supusă unei serii de condiţii precedente, se va încheia la începutul anului 2013.

• NEPI va păstra un nivel ridicat de acces la lichidităţi, din cauza instabilităţii de pe pieţele bancare europene

Pe lângă cele 147,4 milioane euro reprezentând numerar şi valoarea netă a investiţiilor mobiliare cotate, NEPI are, potrivit Raportului financiar, o facilitate de credit de la UniCredit Ţiriac Bank de 9,5 milioane euro din care nu au avut loc trageri şi preconizează că va putea efectua o tragere adiţională de 3,25 milioane euro deoarece împrumutul pentru construcţii de la BRD (o subsidiară a grupului Société Générale) în legătură cu Ploieşti Shopping City va fi convertit în împrumut pentru investiţii.

NEPI spune că "va păstra un nivel ridicat de acces la lichidităţi din cauza instabilităţii de pe pieţele bancare europene, pentru a finanţa proiectele de investiţii ale Grupului şi pentru a urmări alte oportunităţi de investiţii". Raportul financiar precizează: "Pentru a atenua efectul de diluare al lichidităţii crescute asupra câştigurilor, o parte din disponibilităţile deţinute pentru îndeplinirea angajamentelor de capital au fost plasate în investiţii mobiliare cotate care au o lichiditate ridicată şi sunt purtătoare de dividende. Expunerea totală în investiţii mobiliare cotate este de 71,5 milioane euro la sfârşitul anului 2012. La data de 31 decembrie 2012 şi la data prezentului comunicat, investiţiile mobiliare cotate se tranzacţionează la o valoare superioară preţului de achiziţie plus dividendul acumulat".

Un împrumut pentru construcţii în valoare de 33,5 milioane euro a fost obţinut de la BRD în luna iulie 2012, pentru dezvoltarea Ploieşti Shopping City. NEPI şi Carrefour Property deţin fiecare 50% din proiect, prin urmare Grupul înregistrează în contabilitate 50% din împrumut. Împrumutul pentru construcţii este în curs de a fi convertit într-un împrumut pentru investiţii, iar valoarea totală a împrumutului va creşte la 40 milioane euro, rambursabili în 10 ani. Împrumutul pentru construcţii poartă o dobândă de Euribor la trei luni plus 4,5%, în timp ce împrumutul pentru investiţii va purta o dobândă de Euribor la trei luni plus 4,0%.

La data de 31 decembrie 2012, NEPI a înre­gistrat împrumuturi de 219 milioane euro de la terţi (197 milioane euro în datorii garantate şi 22 milioane euro în datorii pe termen scurt garantate prin investiţiile mobiliare cotate deţinute). În timpul exerciţiului financiar 2013 sunt scadente împrumuturi la termen în valoare de 79 milioane euro.

NEPI nu întrevede dificultăţi în refinanţarea împrumuturilor scadente. La sfârşitul anului, gradul de îndatorare (diferenţa între împrumuturi şi disponibilităţi raportată la suma dintre imobilizări corporale şi investiţii mobiliare cotate) s-a redus la 25%. Rata medie a dobânzii (incluzând costuri de acoperire a riscului de rată a dobânzii) pentru împrumuturi a fost de aproximativ 4,5% pentru anul 2012.