English
Reporter: În contextul în care ne aflăm la graniţa dintre o pandemie şi un război şi pe fondul unei creşteri accentuate a inflaţiei, dobânzilor şi preţurilor utilităţilor şi carburanţilor, în ce punct se află piaţa imobiliară din SUA?
Alina Aeby: Piaţa imobiliară rezidenţială din SUA a înregistrat creşteri seminificative, de peste 20%-30% în timpul pandemiei, mai ales în ceea ce priveşte casele. Inventarul redus şi dobânzile mici au dus la situaţii cu oferte multiple şi preţ de cumpărare mult peste preţul cerut.
În momentul de faţă, inventarul este încă scăzut, dar ratele dobânzilor şi scăderea pieţei de valori duc la o decelerare a preţurilor. Lawrence Yun, Economistul-Şef al NAR, a preconizat că, în 2022, volumul vânzărilor de locuinţe va fi cu 13% mai scăzut faţă de 2021 şi preţurile caselor vor creşte cu 11%. Locuinţele de genul condominium/apartamente vor înregistra aprecieri mult mai scăzute. În ceea ce priveşte sectorul, acesta va continua un ritm scăzut de absorbţie, având în vedere ratele ridicate ale dobânzilor şi inflaţiei.
Reporter: Toţi analiştii preconizează că urmează o criză imobiliară. Cât de curând estimaţi că va fi această criză?
Alina Aeby: Schimbările se resimt deja, atât în SUA, cât şi la nivel global, dar nu este o criză comparabilă cu cea din 2008-2009. Criză este alimentată în special de ratele mari ale dobânzilor şi inflaţiei, pe fundalul unei crize de distribuţie de materiale, a războiului din Ucraina şi preţurilor crescute din energie. Este posibil ca preţurile să se stabilizeze şi să rămână reduse în următorii trei ani.
Reporter: Cât de pregătită este piaţa imobiliară din SUA să treacă printr-o nouă recesiune?
Alina Aeby: De data aceasta, mult mai bine echipată financiar. Ultimii zece ani au fost înfloritori pentru piaţa imobiliară americană, bazaţi pe credite cu acoperire, o piaţă de valori perfomantă şi o apreciere reală.
Reporter: Cum apreciaţi că evoluează piaţă imobiliară din Europa în general şi cea din România în particular?
Alina Aeby: Cu toate că inflaţia este galopantă, dobânzile creditelor imobiliare sunt mai reduse în Europa şi România, cel puţin pentru moment. Europa şi România vor urma trendul global descendent sau cel puţin stagnant. Alţi factori care vor afecta piaţa imobiliară locală sunt reprezentaţi de criză şi de întârzierile de livrare ale materialelor de construcţii, de preţurile mărite ale combustibililor şi de prelungirea războiului.
Reporter: Sunt investitori americani interesaţi să investească pe piaţa imobiliară din România?
Alina Aeby: Investiţiile SUA în piaţa imobiliară românească au fost modeste în 2021, potrivit unor statistici, de numai 2 milioane de euro, iar aceasta pare o cifră prea modestă raportat la cel mai mare investitor în România, care este Austria, cu 323 milioane de euro. Un posibil motiv ar putea fi şi lipsa de promovare internaţională a pieţei româneşti.
Reporter: Ce atuuri şi ce neajunsuri consideraţi că are piaţa noastră imobiliară?
Alina Aeby: Atuuri: o piaţă care nu şi-a atins potenţialul investiţional maxim şi care încă înregistrează o lipsă de locuinţe, deşi are un surplus de spaţii comerciale. Neajunsuri: decelerarea veniturilor, inflaţia, posibile fluctuaţii mari de curs valutar.
Reporter: Cum caracterizaţi evoluţia preţurilor din sectorul imobiliar, la nivel global?
Alina Aeby: Aproape fiecare ţară a înregistrat creşteri la nivelul preţurilor şi al volumului tranzacţional în ultimii ani. Dobânzile mici, creditele imobiliare relativ uşor de accesat şi piaţa muncii solidă au influenţat cererea imobiliară în mod pozitiv.
Reporter: Care dintre segmentele pieţei (retail, rezidenţial, industrial, birouri) se bucură de cea mai mare cerere în SUA?
Alina Aeby: Rezidenţial, în special casele, care sunt mai greu de construit (multe state încurajează densitatea mai mare).
Reporter: Care sunt tendinţele pe piaţa imobiliară (smart home, inovaţii tehnologice etc.)?
Alina Aeby: Pandemia a determinat re-evaluarea spaţiilor private şi publice. Conceptul de "healthy home", cu sisteme superioare de filtrare, sanitare, re-aranjarea şi decuplarea spaţiilor de locuit, spaţiile exterioare, eficienţa sunt trenduri care continuă.
Reporter: Ce perspective credeţi că are sectorul imobiliar, la nivel global?
Alina Aeby: Piaţa imobiliară trece printr-o corecţie, dar imobiliarele rămân un bun şi o investiţie palpabilă, înţelese uşor de către o varietate de investiori şi, nu în ultimul rând, o necesitate.
Reporter: Ce v-a determinat să veniţi în România?
Alina Aeby: România a devenit un exemplu global în desfăşurarea etică a profesiei imobiliare, prin implicarea APAIR, asociaţie a căror membri continuă să pună România pe hartă şi să atragă atenţia altor profesionişti internaţionali, traineri şi în cele din urmă investitori. Evenimentele de pe 14-15 septembrie la Bucureşti- NAR Global Summit şi conferinţa "The Art of Real Estate" - au adus în România invitaţi din peste 15 ţări, de pe patru continente. Contează, de asemenea, că sunt româncă şi direct interesată să contribui la elevarea standardelor profesionale imobiliare în România, a imaginii ţării, precum şi la atragerea investiţiilor străine.
Reporter: Mulţumim!
Euro
Dolar SUA
Franc elveţian
Liră sterlină
Gram de aur
1. fără titlu
(mesaj trimis de anonim în data de 11.10.2022, 07:55)
am investitii in usa!!
piata imobiliara in usa pe unele zone a inceput sa cada in cal de la luna la luna!!!
nu mai mintiti!!!
acolo e bula financiara pana la dumnezeu si sfantul petru!!
o sa cada grav de tot in cap si odata cu ea milioane!!! milioane!!! de oameni vor cadea in saracie!!!
nu mai mintiti populatia!!!
am grafice in timp real ce arata ca dobanzile reale ca procent din veniturile populatiei sunt in cotatii exagerate de bula!!
mai trist este ca merge si romania rapid in spate dupa ei!!!
isarescul si guvernul nu se lasa mai jos in calicia lor de a aduce bani la buget pe supraindatorarea populatiei!!!
nu mai stergeti comenturile care nu va convin!!!
stau blocuri goale cu duiumul in romania si in usa si in china si in uk case si in franta... cu duiumul pe spatele speculatiei
s c cret
1.1. fără titlu (răspuns la opinia nr. 1)
(mesaj trimis de anonim în data de 11.10.2022, 15:10)
BRAVO pentru acest mesaj!
2. fără titlu
(mesaj trimis de anonim în data de 11.10.2022, 08:41)
nu este o criza ca in 2008? este mai mare ca aia din 2008!!!
data trecuta au fost CDOurile acum sunt MBOurile (sau BMOurile)!!! aceeasi mizerie!!!
a sin inca un hint ca piata cade si va fi televizata in 2-3 ani: deja cad dezvoltatorii pe capete la cotatii actiuni pe bula in bursa!!! idem si la noi!!! deci cu lag ca data trecuta!!!
s c cret
2.1. fără titlu (răspuns la opinia nr. 2)
(mesaj trimis de antonim în data de 11.10.2022, 10:07)
Man, ăștia vor trâmbiță până în buza falimentului că totul e roz.
2.2. fără titlu (răspuns la opinia nr. 2.1)
(mesaj trimis de anonim în data de 11.10.2022, 10:32)
cand pretul se duce "arabolic" volumul real de vazare scade!!!
legi simple economice!! deci mint de ingheata apele!! la capitolul vanzari!!!
eu personal sunt investitor si afacerist in piata!! piata este in hemoragie pe cluj si in bucuresti pe unele regiuni speculate grav unde preturile sunt deplasate rau de puterea veniturilor reale date de zona / pibul net al regiunii.
astazi familii ce muncesc normal nu isi permit 1 apartament cu 2-3 camere si 1 -2 copii peste, si 1 purcel si un catel si o pisica si o masina si o rata idioata de bula la banca.
s c cret
3. fără titlu
(mesaj trimis de anonim în data de 11.10.2022, 10:47)
"România este ţara cu peste o treime din populaţie în risc de sărăcie şi excluziune socială, conform statisticilor oficiale. În acelaşi timp, în România se aruncă anual 2,55 milioane de tone de mâncare. Pe scurt, pierdem zilnic cantităţi considerabile de alimente, în timp ce o mare parte a populaţiei nu îşi permite accesul la alimente de bază. Această realitate trebuie schimbată, iar proiectul de faţă îşi propune să facă paşi importanţi în acest sens", a precizat Diana Buzoianu.
si imobiliarele /speculatia duduie!! duduie!!!
s c cret
3.1. fără titlu (răspuns la opinia nr. 3)
(mesaj trimis de antonim în data de 11.10.2022, 11:11)
Și asta se leagă bine de imobiliare.
"Investitorii" aruncă saci de bani în cărămizi în speranța că treimea în risc de sărăcie va cumpăra mai scump de la ei. :)
Românul dacă are 2000 euro disponibil, mai face un credit imobiliar pentru investiții. :)
4. fără titlu
(mesaj trimis de anonim în data de 11.10.2022, 11:20)
4% cap rate
70% LTV ratie
3.0% rata
30 ani amortizare
1.5% cash on cash recuperare pentru investitori
la o afacere de 3 milioane asta inseamna 45.853 anual flux de numerar
firmele de investitii trebuie sa reintoarca capitalul rapid investitorilor ca sa isi maximizeze IRR ul.
Facand asta multi investitori isi muta concentrarea de pe flux numerar pe termen lung pe flux si exit pe termen scurt de 2-3 ani perioada generad o mentalitate de turma cum ca fluxul numerar pozitiv devine secundar cand cumperi imobiliare (comerciale sau apartamente -apartamentele sunt tura asta a bulei financiare in mega bula pe glob; data trecuta au fost casele per 1 familie; acolo o sa buseasca speculatia).
s c cret
5. fără titlu
(mesaj trimis de anonim în data de 11.10.2022, 11:41)
avem investitori ce platesc mega peste pret; isi proiecteaza cresteri de chirii de doua cifre (ceea ce spune clar mega bula de chirii fortata in piata ce va sugruma si mai rau piata si veniturile locale) si cap raturi ce vor continua sa ramana la niveluri minime (sau compresate) istorice pe perioada lunga.
cu dobanzi in crestere "speculatorii / scuze investitorii" sunt fortati sa devina mai conservatori ceea ce arata clar ca va muta piata spre o imbunatatire treptata (dar va dura pana acolo).
cand cap raturile se decompreseaza ofera flux de numerar mai bun investitorilor si ratie mai mica la ltv si risc mai mic in piata.
iar pentru investitorii la inceput de drum apar oportunitati bune fara a ii darama financiar (dupa corectie): recesiunile creeaza oportunitate de crestere a investitorilor in domeniul imobiliarelor cand cap raturile cresc si "evaluarile / valorile" se reseteaza.
cand preturile se vor reseta si "distress hits the market" vor incepe noi achizitii (ca volum in crestere nu ca acum in scadere) de active, marire de portofolii, comunicari mai active cu investitorii REALI nu "mitici si dorei de acum" ce au asteptat pe tusa.
Daca imobiliarele sunt "pret de bula" = vanzatorii nu vand si cumparatorii nu cumpara (ceea ce se vede din satelit in multe piete ca volum tranzactii reale nu fictive contractate de intermediere si revanzare speculativa).
incepand sa investesti in recesiuni vei fi pus in cele mai dificile situatii si vei invata rapid sa cresti (sau sa iesi din domeniu imobiliar) cand economia isi va reveni.
s c cret
6. fără titlu
(mesaj trimis de anonim în data de 11.10.2022, 18:05)
vai doamne am verificat acum agregatul pe comercial europa e cazut grav de tot in teasta!!
daaa grav de tot.
a cazut la nivel de mai 2018... cred ca o sa intru si pe comercial incepand cu 2024 prin unele parti ale europei (la cluj sigur nu)
comercialul la americani se lasa mai greu cazut este normal caci pe europa a busit real procentual mai rau inflatia (costurile reale in sus).
s c cret
6.1. fără titlu (răspuns la opinia nr. 6)
(mesaj trimis de anonim în data de 11.10.2022, 18:47)
vorbesti singur?
7. fără titlu
(mesaj trimis de anonim în data de 11.10.2022, 21:09)
Etica si piata imobiliara este ca apa si uleiul.