SUPLIMENT RETAIL "Vom asista în continuare la creşterea online-ului, dar într-un ritm mai moderat"

Reporter: Cu ce suflu a început acest an comerţul?

Sebastian Mahu: Începutul aces­tui an a venit cu o revitalizare evidentă în privinţa traficului din centrele comerciale, după ce accesul oamenilor a fost restricţionat de prezentarea certificatului verde.

Odată cu ridicarea restricţiilor din luna martie, am înregistrat creşteri semnificative în toate cele cinci proiecte ale noastre, care se reflectă nu doar în trafic, ci şi în vânzări. În primul trimestru din acest an, vânzările au crescut la nivel de reţea cu peste 21% faţă de perioada similară a anului trecut. De exemplu, în luna martie, când s-au eliminat restricţiile, creşterea a fost de peste 45% la nivel de reţea, semn că oamenii erau doritori să facă shopping în format fizic, iar apetitul pentru consum a revenit foarte repede.

În ceea ce priveşte traficul, creşterea la nivel de grup a fost de aproximativ 25% în perioada ianuarie - martie faţă de acelaşi interval din 2021. Iar această tendinţă de creştere continuă şi nu este deloc surprinzătoare.

Pandemia deja setase noi tendinţe de consum, astfel că în ultimii doi ani am observat că publicul care vine la shopping este atras, pe lângă varietatea de branduri, mai ales de opţiunile pe care le are în materie de entertainment, de relaxare, de experienţe. Şi, în acest sens, proiectele de tip mixed-use care înglobează atât mall, cât şi spaţii verzi, cafenele şi restaurante tematice, cinema, zone ample de evenimente, spaţii de joacă pentru copii, atracţii pentru adolescenţi şi multe altele, oferă această evadare din cotidian atât de necesară în pandemie, dar şi post-pandemie, publicul fiind avid acum de ieşiri, de socializare, de spectacole, relaxare, dorind să recupereze tot acel timp pierdut.

În cazul IULIUS, contează enorm includerea în proiectele noastre de regenerare urbană a grădinilor, locuri care adună împreună comunitatea, oferindu-i evenimente şi posibilităţi de socializare. Operatorii de restaurante şi cafenele care au un mix de spaţii interior-exterior, cu ieşire la grădini, sunt privilegiaţi în această perioadă.

În concluzie, după doi ani cu sincope şi restricţii, din fericire, 2022 va fi un an în care consumul înregis­trează o revigorare mult aşteptată. Din păcate, parte din creştere este negată de inflaţie. Însă, chiar şi aşa, cifrele indică un trend pozitiv.

În ceea ce priveşte împărţirea online/ offline, este clar că în ultimii doi ani online-ul a crescut foarte mult, însă acesta continuă să fie doar 3% la nivelul vânzărilor totale din România. Există, aşadar, mult potenţial în zona online, însă acesta este departe de a fi canalul dominant pe plan local.

Reporter: Ce perspective au centrele comerciale, ţinând cont de conflictul de la graniţă şi de efectele pe care le presupune acesta, precum şi de sancţiunile luate de Occident împotriva Rusiei, dar şi de Rusia împotriva Occidentului?

Sebastian Mahu: Cu siguranţă, actualul context ne obligă să fim atenţi la toate semnalele, să cântărim bine deciziile şi să ne păstrăm capacitatea de adaptare şi flexibilitatea.

Proiectele noastre nu au fost afectate de criza din Ucraina, întrucât nu avem chiriaşi cu acţionariat din cele două ţări implicate în conflict.

Ultimele schimbări geo-politice vor avea un impact major pe scena regională, respectiv faptul că mulţi retaileri au magazine închise în Ucraina şi Rusia. Aceşti retaileri au început să caute soluţii în România, Polonia şi alte ţări UE pentru locaţii care să suplinească acest fenomen. Ne aşteptăm ca mai ales retailerii din Polonia şi Turcia să intensifice activităţile de dezvoltare şi deschiderile din România.

Reporter: Care a fost strategia centrului comercial pe care îl reprezentaţi pentru a trece mai uşor prin criză?

Sebastian Mahu: Pandemia ne-a arătat că avem o echipă pregătită pentru orice, extrem de rezilientă şi adaptabilă şi, în acelaşi timp, ne-a dovedit încă o dată că relaţiile cu partenerii noştri sunt extrem de solide. Strategia noastră s-a bazat pe găsirea unor soluţii mutual convenabile cu partenerii şi chiriaşii noştri. În plus, am mizat pe creativitate pentru ca centrele noastre comerciale să rămână atractive pentru consumatori.

În principal, schimbările au fost generate de această nevoie de adaptare la schimbarea comportamentului social şi a paradigmei în care ştiam să trăim. Au fost ajustări în mixurile de chiriaşi la nivel de proporţii ocupate, crescând ponderea anumitor profile care au înregistrat creşteri (sport, cosmetice, bijuterii etc.), am mizat pe zonele de petrecere a timpului liber, am încheiat parteneriate cu serviciile de delivery pe zona de food, s-au realizat parteneriate pentru conectarea cu mediul online şi livrarea din spaţiile fizice, am identificat soluţii pentru segmentul HORECA pentru a amortiza impactul în activitatea lor, am creat programe de susţinere a antreprenorilor locali şi multe altele. Schimbările erau iminente în condiţiile crizei, însă, dacă le privim obiectiv, s-au tradus în beneficii pentru retaileri şi pentru proiectele noastre, ale căror atractivitate şi relevanţă nu doar că s-au menţinut, ci chiar s-au amplificat.

Pe de altă parte, IULIUS nu s-a dezvoltat niciodată la întâmplare sau speculativ. Proiectele noastre au ca miză regenerarea urbană, sunt proiecte ample de reconfigurare a oportunităţilor economice, sociale şi culturale, ceea ce face ca IULIUS să fie un partener de încredere pentru toţi partenerii şi creditorii săi.

Reporter: În ce măsură magazinele pe care le găzduiţi s-au orientat către online?

Sebastian Mahu: Unele dintre brandurile de retail din proiectele IULIUS aveau deja componenta de Ecommerce, iar pandemia a accelerat dezvoltarea ei. Lucrurile au fost mai uşoare pentru cei care fac parte din reţele internaţionale, cu infrastructură şi know-how superioare din acest punct de vedere. La nivelul pieţei, vedem tot mai mulţi parteneri care şi-au înfiinţat departamente de digital, este limpede că aceasta este o cale de urmat pentru a rămâne relevant în piaţă.

Pe zona de food-court şi restaurante am pornit un parteneriat cu platforma Tazz, încercând, astfel, să transformăm locaţiile din mall-urile noastre în puncte de distribuţie omnichannel. Dacă în perioada cu restricţii exista un dezechilibru, fiind foarte multe comenzi online, acum lucrurile au atins un "sweet spot", unde sinergia între online şi vânzarea fizică aduce beneficii semnificative.

Rolul nostru a fost să îi ajutăm pe chiriaşi să se adapteze la noile condiţii şi am făcut parteneriate pentru a înfiinţa puncte de delivery în malluri. În majoritatea proiectelor avem, de exemplu, centre eMAG şi parteneriate cu serviciile delivery pe zona de food şi îi asistăm pe chiriaşi să integreze în operaţiunile lor sistemele click&collect.

Reporter: Ce alte investiţii aveţi în plan pentru acest an şi care este bugetul alocat în acest sens?

Sebastian Mahu: Pentru IULIUS, 2022 este un an extrem de dinamic în materie de investiţii, atât în ceea ce priveşte finalizarea proiectelor începute în pandemie, cât şi dezvoltarea unor proiecte noi.

IULIUS a continuat în forţă investiţiile în pandemie, astfel că la sfârşitul acestui an vom finaliza, la Iaşi, construcţia Palas Campus, in­vestiţie de 120 de milioane de euro care va livra cea mai mare clădire de birouri din România (54.000 mp spaţiu office şi 6.000 mp retail). Este un proiect mixed-use, care completează ansamblul Palas Iaşi, aflat în vecinătate, şi întăreşte legătura dintre generaţia tânără şi mediul de business, care este în căutare de angajaţi.

În curs de finalizare sunt şi primele două centre comerciale Family Market din Iaşi (cartierul Bucium şi comuna Miroslava), un concept de retail de proximitate, lansat de IULIUS din dorinţa de a oferi comunităţilor din zone urbane satelit opţiuni de shopping şi socializare în apropierea casei.

În cei aproximativ 6.000 mp închiriabili fiecare, cele două proiecte Family Market integrează un supermarket Auchan, un magazin al retailerului polonez Sinsay (1.000 mp fiecare) şi un număr considerabil de producători locali, cu servicii utile, precum băcănie, carmangerie, brutărie, cofetărie, coffee shop, librărie, florărie, pet shop, produse pentru casă etc. Family Market Miroslava include şi o sală de evenimente, aşa cum sunt cele din ansamblul Palas Iaşi, cu o capacitate de până la 300 de persoane, o facilitate solicitată de locuitorii din zonă. Tot­odată, în ambele proiecte sunt integrate spaţii verzi, cu arbori maturi, plante decorative, gazon şi zone de relaxare, parcare şi facilităţi pentru biciclete şi maşini electrice.

Cele două Family Market presupun o investiţie totală de 17 milioane de euro. Primul proiect de acest tip va fi inaugurat în luna iulie, la Miroslava, iar cel din Bucium - în această toamnă.

Tot anul acesta vom finaliza cea de-a patra clădire de birouri clasa A din ansamblul mixt Iulius Town Timişoara, United Business Center 0. Aceasta are o suprafaţă închiriabilă de aproximativ 30.000 mp, dispusă pe 15 etaje, la care se adaugă două niveluri subterane, demisol, parter şi două niveluri tehnice. Pe lângă componenta office, care va găzdui companii din industriile IT&C şi automotive, demisolul şi parterul clădirii vor integra spaţii de retail, cu o suprafaţă închiriabilă de peste 2.000 mp, cu servicii, restaurante şi cafenele.

Nu în ultimul rând, avem mici proiecte de investiţii menite să revigoreze spaţiile comune în toate centrele. Sunt îmbunătăţiri constante prin care reuşim să dăm un refresh proiectelor noastre.

Focusul rămâne pe dezvoltarea de proiecte care răspund cerinţelor pieţei, cu planuri investiţionale pe care le avem pentru oraşele în care suntem deja prezenţi. La Cluj-Napoca, propunem un demers amplu de reconversie urbană a platformei Carbochim într-un proiect mixed-use cu funcţiuni culturale, de retail, rezidenţiale, office şi investiţii de conectivitate, concomitent cu relocarea şi modernizarea fabricii.

La Iaşi suntem în plin concurs internaţional de arhitectură pentru o nouă dezvoltare în centrul oraşului, pe care ne dorim să o lăsăm moştenire Iaşiului. Au răspuns invitaţiei patru birouri de arhitectură prestigioase la nivel mondial - Foster & Partners, MVRDV, UN Studio şi Zaha Hadid - acestea urmând să prezinte propunerile la sfârşitul lunii iunie. Este pentru prima oară când aceste mari case de arhitectură proiectează într-un concurs de specialitate din România.

La Suceava, extindem Iulius Mall cu 14.000 mp şi reorganizăm şi reamenajăm alţi 10.000 mp existenţi, completând oferta actuală cu un retail park, cafenele şi restaurante şi spaţii de recreere şi evenimente în aer liber.

În concluzie, IULIUS îşi păstrează evaluările optimiste cu care a început anul, păstrându-ne în acelaşi timp atenţia la toate evoluţiile economice condiţionate sau nu geopolitic.

Reporter: Cum aţi încheiat anul 2021 şi care este cifra de afaceri în primul trimestru al lui 2022?

Sebastian Mahu: Aşa cum am spus mai sus, 2022 a început foarte bine şi ne păstrăm proiecţiile optimiste pentru întregul parcurs al anului. În primul trimestru din acest an, vânzările au crescut la nivel de reţea cu peste 21% faţă de perioada similară a anului trecut. (vezi tabelul)

Reporter: Estimaţi că cererea din piaţă va continua să fie preponderent online şi dacă da, sunt pregătite centrele comerciale să facă faţă acestei ipoteze?

Sebastian Mahu: Vom asista în continuare la creşterea online-ului, dar într-un ritm mai moderat după cum ne arată cifrele din 2021 raportate la 2020. Online-ul este în creştere, dar offline-ul continuă să îşi apere teritoriul şi asta se vede atât în trafic, dar mai ales în vânzările pe care le înregistrăm.

Dezvoltarea omnichannel este o soluţie pentru aceste vremuri şi vor avea de câştigat acei jucători care au înţeles acest lucru şi care şi-au adaptat modelul de business în consecinţă.

Piaţa trebuie să fie receptivă la schimbarea obiceiurilor de consum. Publicul este astăzi dispus să cheltuiască mai mult, dar vine la mall mai mult decât pentru branduri şi shopping, vine pentru experienţe noi în ceea ce priveşte petrecerea timpului liber şi socializarea, iar în această direcţie trebuie să se îndrepte eforturile operatorilor.

Reporter: Cum caracterizaţi sectorul construirii de centre comerciale în această perioadă?

Sebastian Mahu: Este o piaţă dinamică, în continuă transformare şi adaptare. În ceea ce ne priveşte, continuăm investiţiile de regenerare urbană care sunt semnătura noastră. Proiectelor precum Palas Iaşi şi Iulius Town Timişoara li se vor adăuga altele noi la Cluj şi Iaşi.

Analizăm cu atenţie tendinţele şi dorinţele publicului pentru a veni cu propuneri relevante. Mixul de funcţionalităţi office, retail, cultură şi entertainment îmbogăţesc experienţa publicului şi oferă rezilienţă proiectelor. Credem că acesta este conceptul potrivit vremurilor pe care le trăim.

Reporter: Care sunt provocările domeniului?

Sebastian Mahu: Provocările din acest an vizează costurile în creştere, pe partea de întreţinere, utilităţi, costuri cu salariaţii. Astfel că, din punct de vedere al costurilor, anul acesta este mult mai solicitant decât 2021 sau 2020. O dinamică aparte vedem pe partea de resurse umane, unde există o presiune continuă, mai ales pe partea de servicii.

Din fericire, din punctul de vedere al consumului, 2022 a fost până acum un an bun, pe un trend pozitiv, însă este prematur să tragem concluzii, în special datorită valului inflaţionist cu care ne confruntăm în prezent. Provocarea este să identificăm corect ariile unde avem o creştere sus­ţinută şi ariile care beneficiază de creştere doar în contextul revenirii din pandemie.

Un alt aspect pe care îl gestionăm anul acesta îl reprezintă stabilizarea costurilor, iar în acest sens avem foarte multe iniţiative menite să reducă din presiunea care vine pe chiriaşi. Astfel, am implementat măsuri ce au impact pe partea de management al deşeurilor şi consumului de utilităţi şi avem în implementare proiecte pentru partea de surse regenerabile de energie şi eficientizarea proceselor consumatoare de energie. La finalul anului, credem că vom avea economii de consum de până la 20%, în contextul unei activităţi pes­te nivelul din 2019.

Apoi, punem accent pe readaptarea la noile comportamente de consum. Rigorile după care ne ghidam până acum s-au schimbat în materie de mixuri de chiriaşi, astfel că ne reorganizăm şi adaptăm la noua realitate.

Din fericire, apetitul de consum şi-a revenit neaşteptat de repede, iar retailerii, în special cei locali şi din domeniul HORECA, au posibilitatea de a-şi redresa businessurile. Aportul nostru este de a le oferi sprijin şi soluţii de optimizare a activităţii, inclusiv printr-un plan de evenimente care să completeze oferta de retail, servicii şi food & beverages cu cel mai căutat element: experienţele care să dea valoare timpului.

Obiectivul pentru anul 2022 este să găsim soluţii de amortizare a acestor şocuri şi de a menţine atractivitatea proiectelor noastre.

Reporter: Ce perspective are piaţa de profil?

Sebastian Mahu: Evoluăm în continuare în condiţii de predictibilitate scăzută, cu o serie de factori perturbatori în acţiune sau la orizont - inflaţia, războiul, scumpirile din energie şi spectrul unui nou val pandemic influenţează toate sectoarele.

Chiar şi în aceste condiţii, sunt premise pentru o evoluţie bună dacă eşti inovativ şi flexibil. Aşadar, rămâ­nem optimişti, dar atenţi.

Reporter: Mulţumesc!