Suprafaţa totală a birourilor moderne din Bucureşti a crescut la 3,42 milioane mp închiriabili

Până la finalul trimestrului III 2023, suprafaţa totală a birourilor moderne din Bucureşti a crescut la 3,42 milioane mp închiriabili. În această perioadă, au fost finalizaţi 32.500 mp de spaţii de birouri, iar până la sfârşitul anului se preconizează că va fi finalizată construcţia unui proiect cu o suprafaţă totală închiriabilă de 8.000 mp. La sfârşitul lunii septembrie, aproximativ 48.000 mp de spaţii de birouri erau în construcţie, cu finalizare planificată în T4 2023 şi 2024-2026. În Bucureşti nu a mai fost demarată în această perioadă nicio construcţie nouă pentru spaţii de birouri. Cererea brută aproape s-a dublat în trimestrul III faţă de aceeaşi perioadă a anului trecut, însă, din acest total, reînnoirile şi renegocierile au reprezentat 62%. În comparaţie cu celelalte capitale din CEE, la 14,5%, Bucureştiul a avut o rată de neocupare uşor mai mare la sfârşitul trimestrului 3. În ceea ce priveşte chiriile, Bucureştiul are unele dintre cele mai mici chirii prime din întreaga regiune.

Dacă ne uităm mai atent la piaţa CEE, în perioada amintită s-a înregistrat o scădere a cererii brute în Praga (cu 34%) şi Bratislava (cu 23%), în timp ce acesta a crescut în Budapesta (cu 34,2%) şi Bucureşti (cu 95%). Nivelul ridicat al renegocierilor este un fenomen prezent în întreaga regiune. Într-o oarecare măsură, este o evoluţie ciclică, deoarece contractele din anii cu cerere ridicată ajung la final, aşa cum a fost cazul în Bucureşti şi Budapesta. În plus, combinaţia dintre cheltuielile mari de relocare şi amenajările costisitoare îi determină pe chiriaşi să prefere să renegocieze contractele în spaţiile actuale, aşa cum s-a întâmplat pe piaţa din Praga.

Toate cele patru pieţe cu proprietăţi moderne de birouri au înregistrat o creştere de la an la an a ratei de neocupare, Praga înregistrând cea mai mică rată de neocupare (7,4%), în timp ce Bucureştiul a avut cel mai mare procent de birouri neocupate, de 14,5%. Rata de neocupare din Bratislava şi Budapesta a depăşit 13% în al treilea trimestru al anului 2023.

Costurile ridicate ale construcţiilor şi situaţia economică nefavorabilă din Europa au un impact major asupra dezvoltării viitoare a noilor birouri în mare parte din regiune. Mai exact, în Praga şi Bratislava, în 2025, se anticipează o disponibilitate limitată de noi spaţii de birouri, în condiţiile în care în Praga nu a fost lansată nicio nouă construcţie de birouri în ultimele 15 luni. Această situaţie ar putea duce la o creştere excesivă a cererii în raport cu oferta, ceea ce ar putea duce la o presiune ascendentă asupra preţurilor de închiriere şi la o concurenţă sporită între chiriaşi.

În Bratislava, piaţa de birouri saturată este un alt factor care influenţează dezvoltarea de proiecte noi. Pe baza celor mai recente cifre, nu există nicio clădire nouă de birouri care să urmeze să fie livrată în 2024, iar pentru 2025, există până în prezent doar 10.000 mp în construcţie. 

În Bucureşti, cererea neta scăzută, subînchirierile datorate ajustărilor generate de munca hibridă şi ratele mari de neocupare sunt principalii factori care limitează construcţiile noi. Alţi factori valabili în întreaga regiune sunt costurile mari de construcţie, ratele ridicate ale dobânzilor şi incertitudinea economică generală.  

O excepţie de la acest model este piaţa de birouri din Budapesta, care are în prezent aproape 300.000 mp în construcţie, din care 270.000 mp vor fi livraţi în 2024, în ciuda unei rate de neocupare destul de mari.

Maria Florea, Head of Office Advisory, iO Partners România a declarat: "Este o situaţie rară în care, deşi chiriile cresc, avem o piaţă a chiriaşilor, deoarece majoritatea companiilor îşi ajustează suprafeţele ocupate pentru a reflecta cerinţele actuale de lucru. Chiriile au crescut mai ales din cauza indexărilor cu rata mare a inflaţiei din ultimii doi ani."