TradeVille: Meta Estate Trust se pregăteşte pentru noi oportunităţi de investiţii

În ciuda unui climat economic provocator, Meta Estate Trust îşi menţine creşterea prin adaptabilitate şi inovaţie. Focalizându-se pe termen lung, compania anticipează o creştere semnificativă în preţul apartamentelor şi se pregăteşte pentru noi oportunităţi de investiţii, potrivit unui raport elaborat de Departamentul de Analiză al TradeVille CEO-ul grupului, Alexandru Bonea, a declarat la conferinţa Quarterly Report organizată de al TradeVille, că Meta Estate Trust se distinge prin abordarea sa inovatoare, fiind o punte între piaţa de capital şi investiţiile în imobiliare.

Meta Estate Trust, fondat în martie 2021 de un grup de antreprenori români, este un holding activ în sectorul imobiliar. Compania s-a listat la Bursa de Valori Bucureşti (BVB) pe piaţa AeRO, pe 29 august 2022, sub simbolul MET. În numai doi ani de la înfiinţare, Meta Estate Trust a investit în peste 50 de proiecte imobiliare, ieşind cu succes din peste 20 dintre acestea. Aceasta acţionează ca partener al dezvoltatorilor imobiliari, participând la capital şi achiziţionând locuinţe în proiecte rezidenţiale în faze incipiente de construcţie, în Bucureşti şi alte mari oraşe din România.

Viziunea companiei este de a democratiza investiţiile imobiliare din România, oferind un instrument financiar inovator care le permite investitorilor să obţină randamente sustenabile pe piaţa imobiliară, indiferent de capitalul disponibil. Democratizarea implică accesibilitate, diversificare, diminuarea riscurilor, transparenţă şi protejarea capitalului.

Meta Estate Trust urmăreşte să devină un partener de încredere pentru dezvoltatorii imobiliari, folosind instrumentele pieţei de capital pentru a facilita accesul la investiţii imobiliare diversificate, atât pe segmente de piaţă, cât şi geografic. Politica investiţională a Meta Estate Trust include un mix de tipologii investiţionale cu diferite profile de randament şi risc, pentru a crea un portofoliu diversificat şi flexibil.

Direcţiile principale de afacere ale companiei includ parteneriate pentru co-dezvoltare, proiecte Early stage, achiziţii de locuinţe pentru închiriere, achiziţii în blocuri de apartamente noi, opţiuni pe active imobiliare şi alte oportunităţi de investiţii flexibile în sectorul imobiliar care oferă randamente satisfăcătoare. Parteneriatele cu dezvoltatorii urmăresc investiţii în proiecte în faze incipiente, cu autorizaţie de construcţie, unde nevoia de capital de dezvoltare este mare şi un împrumut bancar nu este avantajos.

Un element important de menţionat despre companie este faptul că membrii echipei deţin 20% din capitalul social.

• Ofertă fragmentată în sectorul imobiliar românesc

Sectorul imobiliar din România se bucură de un context economic robust, evidenţiat printr-o creştere semnificativă a PIB-ului şi o piaţă imobiliară de dimensiuni considerabile. Ratele ridicate de proprietate a locuinţelor în România, unele dintre cele mai înalte din Uniunea Europeană, reflectă o preferinţă culturală puternică pentru proprietatea asupra locuinţelor. Această tendinţă este însoţită de o sub-îndatorare structurală a pieţei, indicând potenţialul pentru creşterea gradului de penetrare a creditelor ipotecare.

În anii "90, majoritatea proprietăţilor au fost achiziţionate de la stat, rezultând în cele mai mici credite rezidenţiale pe cap de locuitor din UE, de aproximativ 15 ori mai mici decât media UE. Raportul dintre creditele rezidenţiale restante şi venitul disponibil al gospodăriilor este de numai 12,9%, mult sub media UE de 62,9%.

Sectorul se confruntă cu provocări precum stocul învechit de locuinţe şi neconcordanţa dintre cerere şi ofertă. După 1989, producţia de locuinţe a scăzut semnificativ, iar în prezent, locuinţele noi reprezintă doar 1% din stocul total, insuficient pentru înlocuirea celor 84% învechite. Oferta este fragmentată, cu mulţi dezvoltatori mici, iar One United Properties domină segmentul high-end.

În perioada 2015-2022, autorităţile au eliberat anual aproximativ 41.000 de autorizaţii de construcţie, cu excepţia anului 2021, când au fost eliberate 51.000 de autorizaţii. Pandemia de COVID şi mişcările politice legate de corupţie şi planificare urbană au întârziat acordarea autorizaţiilor începând cu 2019.

Adoptarea monedei euro, potenţiala aderare la Spaţiul Schengen şi la OCDE sunt factori care ar putea stimula investiţiile şi extinderea pieţei. PIB-ul României în 2022 este estimat la 300 de miliarde de euro, cu Bucureştiul contribuind semnificativ. Interesul pentru proprietăţi rezidenţiale a crescut, cu o majorare de 20% în primele nouă luni faţă de anul anterior, conform unei platforme de anunţuri de profil.

Climatul economic, sentimentul investiţional şi dobânzile influenţează piaţa imobiliară. PNRR şi alte fonduri UE ar putea stimula creşterea economică. FMI anticipează o creştere de 2,2% pentru România în 2023. Inflaţia este aşteptată să scadă la 4,6% până la sfârşitul lui 2024. Ratele mai mari ale dobânzilor au crescut costurile ipotecare, ducând la o reducere a tranzacţiilor cu 22% în primele şase luni ale anului, faţă de 2022.

În 2023, se estimează că au fost livrate peste 19.000 de case şi apartamente în Bucureşti şi împrejurimi, o scădere faţă de anul precedent. Segmentul premium şi de lux a înregistrat cele mai bune rezultate de livrări din ultimii ani.

În România, achiziţionarea unei locuinţe necesită de 6,3 ori salariul mediu anual brut, plasând ţara într-o categorie mai accesibilă comparativ cu alte ţări europene. Totuşi, rata supraaglomerarii rămâne o problemă: 41% în 2021, a doua cea mai mare la nivelul UE.

• Alex Bonea, CEO Meta Estate Trust: "Stoc redus de apartamente noi în Bucureşti, în următorii ani"

În cadrul panelului despre imobiliare al ediţiei recente a Quarterly Report 2, Alex Bonea, CEO-ul Meta Estate Trust, a subliniat importanţa analizei pieţei imobiliare atât pe termen scurt, cât şi pe termen lung. Domnia sa a explicat că, pe termen scurt, piaţa este majoritar influenţată de cerere, deoarece oferta este relativ inelastică. Bonea a anticipat un stoc redus de apartamente noi în Bucureşti, în următorii ani, ceea ce sugerează o potenţială creştere a preţurilor şi beneficii pe termen lung pentru companie. Acelaşi lucru a fost confirmat şi de CEO-ul dezvoltatorului Impact: "Preţurile nu vor face decât să crească... cererea este mare, preţurile vor creşte semnificativ în următoarea decadă".

Bonea a subliniat strategia Meta Estate Trust, care creează o punte între piaţa imobiliară şi cea de capital, oferind astfel randamente atractive. Bonea a ilustrat diversitatea portofoliului companiei prin exemple de dezvoltări imobiliare majore şi investiţii în proiecte boutique.

În primele nouă luni ale anului 2023, Meta Estate Trust a avut o serie de realizări în cadrul activităţii sale operaţionale. Compania a vândut o participaţie de 40% în Redport Properties şi a finalizat tranzacţii imobiliare prin vânzarea unui număr de apartamente în The Level Apartments şi în alte proiecte rezidenţiale, cumulând vânzări de 13,6 milioane de lei.

Compania a demarat şi proiecte noi, precum un parteneriat cu dezvoltatorul Rock Mountain pentru construirea unui resort de 5 stele, ce va fi operat de celebrul lanţ hotelier Kempinski din Elveţia, primul din România în Poiana Braşov. Totodată, compania a mai anunţat, în 15 decembrie, un nou parteneriat în domeniul hotelier, tot în Poiana Braşov, cu lanţul Accor. Investiţia Meta Estate Trust este de 1,5 milioane de euro şi are ca scop dezvoltarea unui hotel sub marca Swisshotel, ce va purta numele "Neagoe Basarab" şi va fi inaugurat în primul trimestru din 2024. Investiţia, care se aşteaptă să aducă un randament de 10%, face parte din linia de afaceri "Income recurring" a companiei. Această linie se concentrează pe achiziţionarea de proprietăţi rezidenţiale pentru a genera venituri din chirii, notează al TradeVille

În anunţ, Alexandru Bonea şi-a exprimat încrederea în dezvoltarea accelerată şi profesională a zonei Poiana Braşov, cea mai renumită staţiune pentru sporturile de iarnă din România şi un important centru turistic internaţional. Bonea a menţionat, de asemenea, că rulajul investiţiilor realizat în primele trei trimestre ale anului a permis o reechilibrare a portofoliului existent de investiţii, reducând poziţia majoritară în linia de afaceri "Early stage", dezvoltând linia "Parteneriate cu dezvoltatorii" şi lansând primele proiecte asociate cu linia "Income recurring".

Reflectând asupra performanţei companiei, Alexandru Bonea a evidenţiat succesul Meta Estate Trust chiar şi în contexte de piaţă nefavorabile: "Anul acesta (n.r. în 2023) ne-am îndeplinit întregul obiectiv de profitabilitate în primele nouă luni, ceea ce înseamnă o creştere cu 90% faţă de aceeaşi perioadă a anului precedent". Aceasta demonstrează adaptabilitatea şi rezilienţa companiei în faţa schimbărilor pieţei.

Reflectând asupra unei potenţiale crize în sectorul imobiliar, abilitatea Meta Estate Trust de a anticipa şi reacţiona la schimbările de piaţă este esenţială. Bonea a exprimat optimismul şi pregătirea companiei pentru o potenţială revigorare a pieţei.

• Meta Estate Trust - rezultate financiare în creştere cu trei cifre

Meta Estate Trust a înregistrat un total de venituri de 15,3 milioane de lei şi un profit brut de 8 milioane de lei în primele nouă luni ale anului 2023, cu o performanţă totală care a depăşit estimările bugetare anuale cu 7%.

Pe parcursul acestui interval, compania a obţinut un profit net de 7,1 milioane de lei, ceea ce reprezintă o creştere semnificativă de 145% faţă de anul precedent şi egal cu nivelul bugetat pentru întregul an.

Cheltuielile generale au fost în scădere cu 21%. Profitul din exploatare a fost stabil, menţinându-se la aproximativ 5,4 milioane de lei, în timp ce rezultatul financiar a înregistrat o creştere de 286%.

Performanţa financiară solidă a Meta Estate Trust a fost ancorată în rezultatele pozitive obţinute din tranzacţionarea proprietăţilor din proiectele Rahmaninov şi Dante Alighieri, Uplake în Chitila, NOA Pajura şi Mătăsari în Bucureşti, şi Eforie Sud în Constanţa, alături de performanţa favorabilă a contractelor de vânzare-cumpărare ale unităţilor din The Level - Faza II, Moxperbet Homes Pipera şi Aviaţiei Park.

Compania a menţinut o gestionare prudentă a fluxurilor de numerar şi a portofoliului de investiţii, realizând noi achiziţii şi plasamente în valoare de peste 10,6 milioane de euro în 16 proiecte, inclusiv 11 iniţiative noi, ajungând la un portofoliu de investiţii de 93,6 milioane de lei.

În plus, compania a propus prima distribuţie de dividende în numerar pentru acţionari. Randamentul dividendului, raportat la preţul de închidere din 15 decembrie, este de 5,4%. Data "ex-date" a fost 4 ianuarie 2024.

• Oportunităţi şi riscuri ale unei investiţii în Meta Estate Trust

Oportunităţi

- Creştere şi adaptabilitate: Meta Estate Trust a demonstrat o capacitate de creştere rapidă şi de adaptare la piaţa imobiliară, reuşind să finalizeze numeroase proiecte într-un timp relativ scurt, într-un moment nefavorabil al sectorului.

Datorită anticipării unui stoc redus de apartamente noi în Bucureşti şi a unei cereri consistente, există potenţialul pentru o creştere a valorii proprietăţilor, ceea ce poate aduce beneficii investitorilor în Meta Estate Trust.

- Planul de business: compania are mai mult rol de intermediar sau finanţator pentru dezvoltatori, neasumându-şi riscurile unei pieţe în scădere. Meta Estate achiziţionează apartamente în faze incipiente, lucru care îi oferă o putere de negociere mai mare, obţinând preţuri favorabile.

- Potenţial de Dividende: prin prima propunere de dividend, compania confirmă strategia de business anticipată, asemănându-se din ce în ce mai mult cu un REIT.

Riscuri

- Incidenţa dobânzilor: creşterea ratelor dobânzilor a condus la costuri ipotecare mai mari, ceea ce poate influenţa negativ piaţa imobiliară şi, implicit, performanţa acţiunilor META.

- Concurenţă în sectorul Premium/Lux: deşi segmentul de lux are cele mai bune rezultate de livrări, concurenţa în acest segment poate fi intensă, afectând potenţialul de creştere.