"Traversăm o perioadă de acomodare psihică, dar nu putem vorbi despre o criză"

Reporter:Într-un context în care, printre cerinţele UE se numără şi cele care privesc mediul şi sustenabilitatea, ce strategie abordează ATRIA pentru a îndeplini aceste criterii?

Liria Themo: Strategia noastră a fost şi este aceea de a identifica nevoile cumpărătorilor şi de a le trece prin diverse filtre, pentru a oferi un cumul de beneficii aliniate cu lumea în care trăim. Iar printre acestea se regăsesc şi cele legate de mediu şi de sustenabilitate. Bucureştiul este un oraş care s-a dezvoltat haotic, în care pădurile şi parcurile, în loc să fie conservate şi extinse, au fost sugrumate de betoane. Şi asta într-un oraş care este pe ultimul loc în UE la suprafaţa de verdeaţă pe cap de locuitor şi în care avem nevoie de ele ca de aer (la propriu).

Noi am plantat deja peste 550 de copaci în grădinile complexului, tendinţă pe care o vom păstra în continuare şi în celelalte două faze care urmează să fie finalizate. Avem deja mii de arbuşti şi plante pe alei, în parcurile centrale, între locurile de parcare, de-a lungul trotuarelor. În curând, odată cu livrarea Fazei a treia, vom planta încă 350 de copaci în grădinile complexului. În urmă cu doi ani, am lansat chiar şi o campanie cu numele "Un pui de pom cu nume de om", în cadrul căreia fiecare rezident a fost invitat să-şi aleagă şi să "boteze" un copac, pentru a crea o legătură şi mai strânsă cu natura. Campania a avut un mare succes, iar acum, pe aleile complexului, ne "întâlnim" cu copăceii Maya, Groot, Fifi sau Norocel.

Aşadar, pentru că toate clădirile din complex au un regim de înălţime redus, rezidenţii noştri vor avea ocazia, în câţiva ani, să vadă construcţiile dispărând la propriu după o perdea de copaci. Astfel, peisajul va fi unul verde, liniştitor şi mai ales sănătos, datorită nenumăratelor beneficii pe care le aduce natura într-un oraş aglomerat şi prăfuit.

Dar sustenabilitate înseamnă şi un preţ accesibil pentru segmentul nostru de piaţă şi suntem foarte bucuroşi pentru faptul că, la noi în complex, îşi găsesc locul pe care să-l numească "acasă" şi oameni cu venituri medii care, adesea, nu beneficiază de asemenea facilităţi şi peisaje în mediul urban.

Reporter:Cum aplicaţi eficienţa energetică în proiectele pe care le dezvoltaţi?

Liria Themo: Cea mai recentă fază aflată în construcţie, Faza a 3-a, vine cu noutăţi în conformitate cu cerinţele UE de "near Zero Emmission Buildings" (nZEB), adică o amprentă de carbon redusă şi emisii aproape de zero. Tot proiectul este evaluat energetic A, iar cele mai noi clădiri vor avea panouri solare, recuperatoare de căldură şi vor beneficia de o suplimentare a izolaţiei. Totodată, noile locuri de parcare supraterane vor avea infrastructura necesară pentru a putea fi legate, pe viitor, la staţii de încărcare electrică, odată cu creşterea numărului de maşini electrice şi apariţia cererii.

Reporter:Cu cât s-au ridicat costurile de investiţie la proiectele eficiente energetic?

Liria Themo: Prin suplimentarea construcţiilor cu toate elementele care ţin de eficienţa energetică şi îndeplinirea cerinţelor legale în ceea ce priveşte standardul nZEB (Legea 372/2005, republicată în MO nr. 868, din 23 septembrie 2020), estimăm că totalul investiţiei s-a majorat cu aproximativ 15%.

Reporter:Ce presupun imobilele eficiente energetic pe care le construiţi?

Liria Themo: Când vorbim despre o clădire cu consum de energie aproape egal cu zero - care mai este denumită şi clădire nZEB -, ne referim la o clădire cu o performanţă energetică foarte ridicată, la care necesarul de energie pentru asigurarea acestei performanţe este aproape egal cu zero sau foarte scăzut şi este acoperit în proporţie de minimum 30% din surse regenerabile, inclusiv produsă la faţa locului sau în apropiere. Calculele energetice ale clădirilor din complexul Atria s-au făcut în conformitate cu prevederile Metodologiei de calcul Mc001/2006 şi au avut ca bază coeficienţii materialelor folosiţi în Faza a 2-a, iar partea de calcul privind sistemele energetice s-a făcut prin intermediul programelor de simulare numerică.

După mai multe simulări făcute împreună cu auditorul energetic şi cu proiectantul de instalaţii, am făcut modificări astfel încât să fie respectate condiţiile de mai sus. În consecinţă, clădirile din Faza a 3-a au fost suplimentate cu un strat termoizolator mai gros (polistiren de 15 cm pe exterior şi de 25 cm pe terasele necirculabile de la etajele 4 şi 6), cu tâmplărie cu coeficient de transfer termic de 0,9W/mpK (tâmplărie PVC cu sticlă tripan şi baghetă caldă), cu recuperatoare de căldură HRV, cu un sistem de preparare a apei calde menajere prin panouri solare, precum şi cu un sistem de canalizaţie exterioară îngropat, în vederea alimentării cu energie electrică a fiecărui loc de parcare.

Reporter:Cu cât este mai mare preţul de vânzare al acestora faţă de preţul celor clasice?

Liria Themo: Creşterea preţului de vânzare pentru apartamentele aflate în dezvoltare în prezent şi care se încadrează în aceste cerinţe este influenţată de mai mulţi factori, nu doar de investiţiile în eficienţa energetică, iar aici putem enumera creşterea preţurilor la materialele de construcţii şi manopera, care au un impact important în stabilirea preţului de vânzare. Dacă ne referim strict la impactul eficienţei energetice a construcţiilor în preţul de vânzare, acesta reprezintă aproape 10% din preţul de vânzare.

Reporter:Ce buget alocaţi în acest an proiectelor de eficienţă energetică şi sustenabilitate?

Liria Themo: Investiţia iniţială alocată pentru construcţia Fazei a 3-a s-a majorat cu aproximativ 15%, ca urmare a punerii în aplicare a tuturor cerinţelor pentru eficienţa energetică şi sustenabilitate.

Reporter:Ce proiecte dezvoltaţi în acest moment (cu detalii - denumirea proiectului, valoarea investiţiei, suprafeţe, tipuri de spaţii, grad de vânzare etc.)?

Liria Themo: Toate eforturile noastre sunt îndreptate către Atria Urban Resort, un complex rezidenţial multifazat dezvoltat pe nouă hectare la intrarea în Sectorul 1 pe Şoseaua Chitilei, complex care a câştigat în ultimii ani opt premii pe teme de sustenabilitate, regenerare urbană şi raport calitate-preţ pe segmentul cumpărătorului cu venituri medii.

În toamna anului 2024 vom livra cea de-a treia fază, cartierul ajungând astfel la peste 900 de apartamente. Valoarea totală a întregului proiect, pentru toate cele patru faze de dezvoltare, este estimată la peste 140 milioane euro, pentru un total de peste 1.300 apartamente.

Conceptul de "resort urban" este unic în Bucureşti şi constă în implementarea unor coeficienţi urbanistici moderaţi, cu clădiri cu înălţimi preponderent P+4 şi distanţe de până la 100 de metri între ele, care se "pierd" în spatele unei perdele de copaci seculari şi în vegetaţia luxuriantă. Tipologia apartamentelor cu una până la patru camere este la fel de diversă precum plantele şi arborii din grădinile Atria. În parcurile centrale, complexul are piscine îngrădite pentru siguranţă şi locuri de joacă amenajate într-un peisaj cu jocuri topografice şi diferenţe de nivel, pentru a-i încuraja pe cei mici să-şi petreacă timpul liber afară, în natură, pe un circuit vast înconjurat de acest ecosistem divers.

Pentru că dezvoltatorul a vrut să ofere o varietate de opţiuni pentru bugetul fiecărui potenţial cumpărător, a cerut arhitectului Silviu Mihăilescu să proiecteze apartamente cu suprafeţe utile mai mari şi mai mici, cu dormitoare de 12 mp, dar şi de 20 mp. La Atria, avem locuinţe cu grădini şi cu terase, cu bucătării închise şi deschise, compartimentări variate, după nevoile exprimate în focus grupurile pe care le-am organizat încă de la începutul proiectului. Tavanele sunt înalte (2,7 m), pentru a oferi rezidenţilor noştri o calitate superioară a spaţiului. Dotările sunt premium, dezvoltatorul alegând furnizori renumiţi şi capabili să livreze materialele şi echipamentele în condiţiile contractuale, care îşi respectă garanţiile precum Bosch, Uponor, Pinum, Ideal Standard, Ceresit, Le Grand, Grundfos, Schindler etc.

Apartamentele din complexul Atria Urban Resort au o varietate de suprafeţe utile, respectiv:

- 1 cameră: între 37mp+8,5mp balcon şi 45mp + 27mp şi grădină proprie;

- 2 camere: între 52,5mp + 2,5mp balcon şi 60,50mp + 4,50mp;

- 3 camere: între 76,5mp + 6,5mp terasă şi 83mp + 5,5mp balcon;

- 4 camere: între 87mp + 7,5mp terasă şi 100mp + 13mp terasă.

Până în prezent am finalizat două faze, Faza 1 fiind complet vândută, iar Faza a 2-a - în proporţie de peste 80%. Faza a 3-a, care se află acum în construcţie, va fi livrată în toamna anului viitor şi este deja precontractată în proporţie de 30%, iar Faza a 4-a se află în stadiul de proiectare.

Reporter:Care a fost evoluţia preţurilor materialelor de construcţii şi ale produsului finit, în ultimul an? Ce estimări aveţi pe subiect?

Liria Themo: Fluctuaţiile majore de preţuri la materialele de construcţii înregistrate în ultimii ani au impactat semnificativ şi preţul produsului finit. Astfel, dacă preţurile materialelor de construcţii au crescut în medie cu 30%, impactul acestora pe produsul finit este de 12%-15%. Dacă luăm în considerare şi creşterile de preţ pentru a livra locuinţe sustenabile cu o eficientă energetică aproape de zero, plus cele provenite din scumpiri generale, impactul asupra locuinţelor depăşeşte 25% faţă de anii anteriori.

Reporter:Credeţi că urmează o criză în piaţă, în contextul în care autorizaţiile de construcţie au scăzut foarte mult, iar preţurile au crescut?

Liria Themo: După 2008, folosirea cuvântului criză se face cu o lejeritate nefondată şi induce în eroare. O criză depinde de foarte mulţi factori. În prezent, deşi se poate vorbi despre dificultăţile din procesul de avizare, mai ales în Bucureşti, preţurile sunt reale şi aliniate cu creşterile reale, însă scăderea numărului de apartamente în viitor va impacta echilibrul între cerere şi ofertă. Este important ca piaţa să fie informată şi să înţeleagă elementele care duc la creşteri, fie că vorbim de îndeplinirea standardului nZEB, fie de materialele mai scumpe sau de apartamente mai puţine. Considerăm că, la momentul actual, există proiecte care livrează locuinţe de calitate, dezvoltate de companii serioase şi că trecutul nu a făcut decât să îmbunătăţească standardele şi calitatea locuinţelor, cu efecte pozitive în prezent. Aceste locuinţe se vând şi se vor vinde în continuare, România este printre ţările cu cele mai accesibile locuinţe din Europa în ceea ce priveşte preţul de vânzare raportat cu veniturile medii ale populaţiei.

Suntem într-un moment critic, dar românii încă pot achiziţiona apartamente şi case în oraşele mari, la preţuri accesibile. Evident, o achiziţie cere un efort, dar este în continuare la îndemâna cumpărătorilor. În foarte multe ţări europene, achiziţia unei locuinţe este un vis neîmplinit, iar locuitorii sunt forţaţi fie să trăiască toată viaţa în chirie, fie să se mute în suburbii îndepărtate, unde preţurile sunt mai accesibile.

Credem că este o perioadă de acomodare psihică, dar nu putem vorbi despre o criză.

Reporter:Ce perspective are această piaţă?

Liria Themo: Chiar dacă ritmul de vânzări a scăzut, într-o piaţă liberă sunt mereu perioade de ajustare. Scăderea ofertei, dobânzile mai mari, creşterile de preţuri la materiale şi manoperă, locuinţele noi cu dotări aliniate nZEB, toate acestea au afectat preţul locuinţelor. Dar există în continuare locuinţe accesibile în România, iar dacă vorbim despre Bucureşti, care este totuşi capitala, ştim că de câţiva ani buni preţurile au fost depăşite de cele din Cluj, unde apartamentele sunt livrate fără finisaje şi sunt totuşi mai scumpe, în medie, cu 800 de euro/mp.

Dar suntem convinşi că piaţa se va aşeza la sfârşitul acestui an şi că, în oraşele mari, proiectele de calitate vor înregistra o creştere în vânzări. Cu siguranţă, schimbările fiscale anunţate vor ajuta la o accelerare a vânzărilor pe final de an, pentru că mulţi dintre cei care au aşteptat vor profita de această perioadă în care TVA încă este de 5%, înainte că taxa să crească la 9%. Astfel, cei hotărâţi vor scuti aproximativ 4.000 de euro din această diferenţă de TVA, pentru apartamentele de până la 120.000 de euro.

Reporter:Mulţumesc!

(Interviu preluat din revista BURSA Construcţiilor)