2022, cel mai bun an din ultimii 15 pentru piaţa de investiţii din România

Piaţa românească de investiţii a înregistrat anul trecut tranzacţii de peste 1,25 miliarde de euro, cu mult peste rezultatul de 890 de milioane de euro din 2021, bifând cea mai mare valoare din 2007 încoace, arată raportul anual publicat de Colliers.

Volumul pieţei a fost puternic accelerat de vânzarea portofoliului de birouri din România al CA Immo, o tranzacţie de 377 de milioane de euro, care a stabilit un nou record pentru cea mai mare tranzacţie încheiată pe piaţa locală. Capitalul românesc a reprezentat aproximativ jumătate din volumul total, nivel record pentru piaţa locală, urmat la mare distanţă de capitalul sud-african şi austriac, cu circa 20%, respectiv 10%. În plus, volumul de tranzacţii generat anul trecut de capitalul românesc a fost de peste 4 ori mai mare decât media anuală din 2015 până în 2021.

"O particularitate a anului, care credem că se va resimiţi pe termen lung, este reprezentată de consolidarea unei cereri ridicate din partea investitorilor locali. Acest lucru demonstrează că economia românească este solidă în general, iar capitalul se acumulează progresiv, pe măsură ce economia se maturizează. Nu este surprinzător, aşadar, faptul că aportul capitalului local este, de asemenea, la cele mai înalte niveluri din ultimii ani. Pe de altă parte, s-ar putea crede că acest lucru va duce la o lichiditate mai scăzută pe termen lung, deoarece capitalul local tinde să se concentreze pe investiţiile pe termen lung. Într-o notă de încredere faţă de piaţa locală, cea mai mare parte a tranzacţiilor, de peste 900 de milioane de euro, a avut loc în a doua jumătate a anului, chiar mai aproape de sfârşitul lui 2022, când era clar că ratele dobânzilor la creditele acordate de statele membre se stabiliseră la niveluri mult mai ridicate decât în trecutul recent", spune Anca Merdescu, director pentru servicii de investiţii la Colliers.

Segmentul de birouri a continuat să domine, anul trecut, în termeni de tranzacţii, cu o pondere de 63% din volumul total al investiţiilor, urmat de cel de retail, care a generat, de asemenea, o mare parte din activitate (25% din total). Consultanţii Colliers subliniază că, pentru segmentul industrial, ceea ce frânează activitatea de pe piaţă continuă să rămână lipsa de ofertă de produse disponibile, deoarece majoritatea dezvoltatorilor de I&L tind să fie proprietari pe termen lung, deşi, în ultimii ani, au existat companii care s-au orientat către vânzare şi închiriere ca alternativă pentru depozitele şi facilităţile de producţie deţinute.

Cea mai mare tranzacţie a anului a fost vânzarea portofoliului de birouri de 165.000 de metri pătraţi al CA Immo către proprietarii lanţului românesc de bricolaj Dedeman, pentru 377 de milioane de euro. A doua cea mai mare tranzacţie a fost cea în care MAS REI a cumpărat participaţiile partenerului său comun într-o serie de parcuri de retail nou-construite pe teritoriul României, fiind a doua tranzacţie de acest fel între MAS REI şi Prime Kapital. Estimată la aproximativ 190 de milioane de euro, tranzacţia este interesantă şi pentru că proprietăţile aveau în momentul vânzării un randament de aproximativ 7%. A treia cea mai mare tranzacţie a anului trecut a fost achiziţia de către S IMMO a Portland Trust's Expo Business Park, un nou proiect de birouri livrat în subpiaţa Piaţa Presei/Expoziţiei, pentru aproximativ 115 milioane de euro.

O altă tranzacţie de referinţă a implicat, de asemenea, o proprietate nouă - prima fază a proiectului de birouri U-Center dezvoltat de Forte Partners, care a fost tranzacţionată la un preţ de aproximativ 90 de milioane de euro. Acesta este unul din activele premium tranzacţionate anul trecut (deşi nu se află într-o sub piaţă de birouri traditională, chiar dacă zona este destul de centrală), pentru un randament de puţin sub 7%, dar peste nivelul anterior pentru tipul acesta de active, de 6,5%.

De altfel, decalajul dintre activele premium (fie că sunt de birouri, retail sau industriale) situate în Bucureşti şi cele din alte mari capitale vecine s-a redus în 2022. Randamentele premium pentru retail şi industrial au rămas la 6,75%, respectiv 7,5%, în timp ce în cazul birourilor, randamentul proprietăţilor premium a crescut cu 25 de puncte procentuale, până la 6,75%.

"Ne aşteptăm ca mişcările preţurilor şi randamentelor să fie influenţate în viitorul apropiat atât de disponibilitatea, cât şi de costul capitalului. Cu toate acestea, anticipăm că indexarea chiriilor şi lipsa produselor nou livrate vor compensa, în general, orice modificare a ratelor de capitalizare, motiv pentru care estimăm că valorile pe metru pătrat vor rămâne constante pentru clădirile premium. Băncile rămân disponibile pentru a finanţa active bune producătoare de venituri, dar apar unele semne de prudenţă. Marja unui crediti pentru un activ premium a crescut puţin, spre 3%, în timp ce în urmă cu un an era mai degrabă în jur de 2.5% . În prezent, nu există semne clare de proiecte aflate în dificultate din punct de vedere economic, însă costul total al împrumuturilor în euro, care se situează în prezent la aproximativ 6%, va crea cu siguranţă o presiune în calculele financiare ale oricărui investitor care foloseşte finanţare bancară. În ceea ce priveşte cererea, observăm în continuare ca exista lichiditate, în special din partea cumpărătorilor care folosesc propriul capital şi care nu sunt afectaţi de creşterea costurilor de finanţare, dar care vor fi şi mai selectivi în ceea ce priveşte activele pe care le aleg. În 2023, ne aşteptăm să vedem un interes sporit pentru activele premium sau pentru proprietăţile care se califică pentru reconversie", subliniază Anca Merdescu.

Perspectivele par să fie umbrite de numărul limitat de livrări de proiecte de birouri după anul 2023, dezvoltatorii fiind preocupaţi de majorarea costurilor de construcţie, la care se adaugă şi o posibilă încetinire a contextului economic. Cu toate acestea, experienţa consultanţilor Colliers arată că investitorii străini continuă să fie interesaţi de România şi rămân destul de activi. O tendinţă nouă care s-a cristalizat recent şi pe care o vedem extinzându-se în următorii ani este faptul că mulţi investitori străini încearcă să pătrundă pe piaţa locală prin intermediul unor parteneriate de tip joint-venture, alături de jucători locali, mai experimentaţi.

În ansamblu, 2023 nu se anunţă neapărat un an rău, chiar dacă volumul de tranzacţionare pe piaţă este posibil sa scadă având în vedere volumul record de anul trecut. Randamentele vor continua să fie supuse unor presiuni ridicate, cel puţin în prima jumătate a anului, dar atâta timp cât performanţa economică generală a României rămâne solidă, piaţa de investiţii ar trebui să-şi revină.

"Pentru mulţi investitori pe termen lung, bunurile imobiliare reprezintă o alegere sigură, cu o volatilitate mai mică decât alte active, fiind astfel un instrument (mai) sigur. În timp ce guvernele şi băncile centrale iau măsuri de combatere a recesiunii globale, în calitate de avocaţi care însoţesc dezvoltatorii, investitorii şi instituţiile financiare, noi credem că încă mai există oportunităţi. Având în vedere că anul 2022 a bătut recordul local în ceea ce priveşte volumul de investiţii, se poate spune că interesul investitorilor instituţionali pentru activele româneşti a rămas neschimbat şi se aşteaptă ca acesta să se consolideze şi mai mult în anii următori. Dezvoltarea imobiliară este un proces dinamic, care implică o multitudine de interacţiuni cu terţi. Astfel, există multe aspecte care pot apărea pe parcursul unui proiect sau din cauza unor situaţii particulare sau a practicilor locale. Orice modificări legislative viitoare vor trebui să aducă mai multă claritate şi coerenţă, astfel încât cele două lumi - cea formală şi cea funcţională - să nu fie deconectate şi în permanentă luptă", conchide Oana Bădărău, Partner and Head of Real Estate & PPP la firma de avocatură PeliPartners.