8-8,5% - randamentul investiţiilor în clădiri de birouri

Reporter: Cum apreciaţi piaţa imobiliarn din România în acest an, comparativ cu anii precendenţi?

Mihai Dumitrescu: 2015 a debutat cu un sentiment de optimism în zona investitorilor şi dezvoltatorilor. Piaţa de real-estate este mult mai efervescentă anul acesta, în comparaţie cu activitatea înregistrată în anii precedenţi.

2015 ar putea fi startul unei noi etape de creştere, având în vedere estimările de creştere a Produsului Intern Brut, a influxurilor de investiţii străine directe şi absorbţia de fonduri structurale.

Singura necunoscută este în ce fel poate afecta evoluţia situaţiei din Grecia aceste previziuni.

Reporter: Câte proiecte a gestionat Crosspoint până acum şi la ce valoare se ridică?

Mihai Dumitrescu: Peste 50 de proiecte de mare anvergură, pentru clienţi locali şi multinaţionali, cumulat pe ambele divizii, Crosspoint - divizia de Investment Banking şi cea de Real Estate. Valoarea totală a tranzacţiilor gestionate în cei 10 de activitate ai companiei este de peste 150 de milioane euro.

Reporter: Cine sunt clienţii Crosspoint?

Mihai Dumitrescu: Dacă discutăm despre clienţii diviziei de Real Estate, aceştia sunt fie companii din diverse sectoare de activitate (pentru partea comercială şi de office leasing), fie dezvoltatori, fie investitori în portofolii imobiliare sau consumatori finali.

Clienţii diviziei de Investment Banking sunt companii care provin din diverse sectoare de activitate şi care apelează la noi pentru serviciile de aranjare de finanţări, pentru mandate de vânzare sau aport de capital în business, pentru business restructuring& turnaround.

Reporter: Care a fost cel mai mare proiect din România de care s-a ocupat Crosspoint?

Mihai Dumitrescu: Dintre proiectele recente, pe zona de Investment Banking menţionăm tranzacţia de vânzare a Romanian Internaţional Bank către fondul polonez de investiţii Getin Holding (asistenţă M&A acordată vânzătorului).

Pe segmentul imobiliar, între tranzacţiile majore asistate recent de Crosspoint se numără obţinerea finanţării pentru achiziţia centrului comercial Galleria din Buzău, dezvoltat de Globe Trade Center (GTC) Real Estate, de către grupul de companii Eurosting sau tranzacţia prin care compania spaniolă de dezvoltare imobiliară Hercesa a încheiat vânzarea unui teren de 12.700 mp către un vehicul cumpărător deţinut de compania de dezvoltare imobiliară Primavera Development şi Forte Partners.

Reporter: În opinia dumneavoastră, care investiţie este mai profitabilă - cea în terenuri sau cea în clădiri?

Mihai Dumitrescu: În momentul de faţă, pe zona de terenuri se pot identifica oportunităţi foarte bune pe piaţă - terenuri la preţuri discountate şi cu poziţionări foarte bune, pretabile pentru dezvoltări rezidenţiale, comerciale, clădiri de birouri sau retail (pentru lanţurile de magazine).

Pe de altă parte, pe segmentul clădirilor de birouri, România oferă randamente mult mai atractive decât ţările din regiune - chiar decât ţări precum Germania şi Danemarca, iar piaţa a devenit foarte efervescentă pe acest segment, de la începutul anului. Randamentul investiţional se situează în prezent la 7,5 - 8% pentru investiţiile în clădiri de birou prime, iar randamentul mediu per ansamblul pieţei de spaţii de birouri este de 8,5%.

Reporter: Scăderea dobânzilor bancare a dus la creşterea investiţiilor în imobiliare?

Mihai Dumitrescu: Există, într-adevăr, această tendinţă - scăderea dobânzilor la depozitele bancare i-a determinat pe mulţi investitori, atât persoane fizice, cât şi companii, să caute noi destinaţii de plasare a fondurilor.

Am sesizat o cerere mare din partea investitorilor - privaţi şi fonduri de investiţii - pentru clădiri de birouri închiriate, care generează un randament de 7,5-8,5%, la euro, faţă de o dobândă la depozitele bancare de 1-2%. De asemenea, am văzut şi tot mai multe tranzacţii cu spaţii comerciale închiriate. Cumpărătorul este atent la mixul de chiriaşi şi la nivelul chiriei, să nu fie supraevaluată.

La fel de atractive sunt şi investiţiile în proprietăţi de lux, unde randamentul este undeva la 5-6%. Mai mult decât un simplu spaţiu de locuit, apartamentele şi casele de acest tip sunt considerate investiţii avantajoase pe termen lung, cu un randament superior dobânzilor la bancă. Cumpărătorii sunt atât persoane fizice, cât şi investitori instituţionali. Aceştia le cumpără şi le închiriază în special către ambasade, sedii de bănci (private banking) sau către cabinete de avocatură.

Reporter: Din ce ţară provin cei mai mulţi investitori care caută randamente în piaţa imobiliară din România?

Mihai Dumitrescu: În ultima perioadă am observat un val de investitori greci activi în România (corelat cu contextul economic şi politic din Grecia). De asemenea, în Bucureşti rămân activi investitorii israelieni, spanioli, chiar şi cei chinezi.

Aici putem încadra şi acea categorie de investitori români care au acumulat capital prin intermediul activităţilor derulate în alte ţări şi care revin în România cu plasamente în investiţii imobiliare.

Reporter: Care sunt zonele preferate de investitorii imobiliari?

Mihai Dumitrescu: Se observă o migraţie a dezvoltatorilor cu o anumită notorietate în zona de sud (cei care au dezvoltat proiecte în zone ca Popeşti-Leordeni, Berceni, Militari) către zona de nord - unde au achiziţionat terenuri şi au pornit noi dezvoltări. Cererile investitorilor sunt, de asemenea în creştere pe zona de nord (Barbu Văcărescu, Aviaţiei, Floreasca, etc.) şi devine foarte activă şi zona de vest a oraşului, în special pe segmentul clădirilor de birouri.

Reporter: La cât poate ajunge randamentul unei investiţii în imobiliare?

Mihai Dumitrescu: În cazul clădirilor de birouri, randamentul ajunge la 8-8,5%, iar în ceea ce priveşte proiectele rezidenţiale, marja de profit (return on investment) este cuprinsă între 30-40%.

Reporter: Care sunt cele mai atractive investiţii imobiliare?

Mihai Dumitrescu: În acest moment, piaţa terenurilor şi cea a "income producing properties" (birouri, spaţii comerciale, logistice) sunt foarte atractive, din motivele enumerate mai sus.

De asemenea, apartamentele în zona de nord a Bucureştiului sunt foarte interesante ca investiţie, datorită cererii foarte ridicate pentru închirieri (având în vedere faptul că majoritatea marilor multinaţionale îşi desfăşoară activitatea în zona de nord) - acestea generează un randament cuprins între 5 şi 6%.