Analiză Imobiliare.ro: 7 tendinţe la zi pe piaţa rezidenţială care sugerează trendul pe termen mediu

Piaţa rezidenţială transmite semnale pozitive. Creşterea puterii de cumpărare stimulează cererea, iar climatul stabil din sectorul de creditare îi încurajează pe mulţi să facă pasul final spre achiziţie. Locuinţele din România sunt unele dintre cele mai ieftine din Europa, până şi cel mai mai scump oraş al nostru menţinându-se la o distanţă considerabilă în privinţa preţurilor faţă de marile oraşe din regiune.

Oferta rămâne, însă, punctul nevralgic al pieţei, dar majorarea numărului de autorizaţii de construire emise pentru clădiri rezidenţiale pe termen lung ar putea să amelioreze această problemă.

"Indicatorii pe care îi monitorizăm arată că traversăm o fereastră oportună pentru achiziţii. Chiar dacă vedem în această perioadă creşteri de preţ, trebuie să analizăm în perspectivă şi în raport cu evoluţia puterii de cumpărare şi cu situaţia din celelalte ţări din Uniunea Europeană. Astfel, puterea de cumpărare a românilor pe piaţa imobiliară a crescut faţă de perioada pre-pandemică, raportând venitului mediu la preţul mediu al apartamentelor. Dacă în 2019 un român avea nevoie în medie de venitul cumulat pe o perioadă de aproape 8 ani ca să cumpere un apartament, astăzi este nevoie de mai puţin de 7 ani. Locuinţele sunt mai accesibile azi pentru români, chiar dacă preţurile cresc. Sfatul nostru pentru cei care au o nevoie de achiziţie şi au stabilitatea financiară, respectiv resursele necesare să o facă, este să treacă la acţiune: să compare oferte, să facă vizionări şi să ia o decizie de achiziţie", a declarat Daniel Crainic, director de marketing Imobiliare.ro.

Iată care sunt, în momentul de faţă, principalele tendinţe identificate de Imobiliare.ro pe piaţa rezidenţială din România.

1. Puterea de cumpărare a românilor este în creştere. Un apartament este echivalentul a sub 7 ani de muncă.

Câştigul salarial mediu net a ajuns la nivel naţional, în luna aprilie, la 5.217 lei, potrivit celor mai noi date publicate de Institutul Naţional de Statistică (INS). Comparativ cu perioada similară a anului trecut vedem o creştere cu circa 14%.

Tot în luna aprilie, preţul mediu solicitat pentru apartamentele scoase la vânzare pe piaţa din România a ajuns la 1.596 euro/mp util, conform Indicelui Imobiliare.ro. Putem spune astfel că, într-o situaţie ideală în care îşi economiseşte integral câştigurile, un român ar putea să-şi cumpere un apartament cu 2 camere în mai puţin de 7 ani.

În aprilie 2019, înainte de şocuri succesive precum pandemia COVID-19, declanşarea războiului din Ucraina şi creşterea puternică a inflaţiei, câştigul salarial mediu net abia depăşea 3.000 de lei. Pentru a cumpăra o proprietate similară, un român avea nevoie atunci de aproape 8 ani, arată calculele Imobiliare.ro.

2. Locuinţele din România s-au scumpit 25%, media europeană se ridică la aproape 50%.

Dacă privim lucrurile dintr-o perspectivă europeană şi extindem orizontul de timp, observăm că preţurile locuinţelor nu au avansat în România în acelaşi ritm în care au făcut-o în alte state din regiune.

Din 2010 şi până în T4 2023, preţurile locuinţelor au crescut cu 48% la nivelul Uniunii Europene (UE). Cel mai semnificativ avans a apărut în Estonia, cu 217%. Ungaria este un alt exemplu de ţară în care preţurile locuinţelor s-au majorat considerabil în acest interval de timp, respectiv cu 185%. S-au scumpit cu peste 100% şi locuinţele din Lituania, Letonia, Cehia, Austria şi Luxemburg.

La nivel naţional s-au înregistrat, în schimb, unele dintre cele mai reduse creşteri ale preţurilor din Europa. Avansul abia a depăşit 25%. S-au scumpit mai puţin doar locuinţele din Spania şi din Finlanda.

Vedem astfel că în cazul României nu putem discuta despre creşteri accelerate ale preţurilor în perioade scurte de timp, un fenomen care poate indica probleme la nivelul pieţei.

Mai mult, privind preţurile locuinţelor la nivelul marilor capitale europene putem spune că diferenţele sunt considerabile faţă de cele solicitate în România. Anul trecut apartamentele se vindeau, în medie, cu 6.600 euro/mp în Viena şi cu 3.400 euro/mp în Praga sau Varşovia.

Chiar şi cel mai scump oraş din România pentru cumpărători se află, în continuare, la distanţă semnificativă faţă de aceste exemple europene. În Cluj-Napoca apartamentele disponibile în piaţă, noi şi vechi, se vând în medie cu 2.700 euro/mp, conform Indicelui Imobiliare.ro. În Bucureşti preţul coboară la 1.700 euro/mp.

3. Cererea creşte în parametri normali. Cumpărătorul este, de cele mai multe ori, consumatorul final.

Cererea pentru achiziţia de proprietăţi rezidenţiale a crescut în România cu 3% în primul trimestru comparativ cu intervalul similar al anului trecut. La nivelul marilor oraşe vedem în unele cazuri avansuri mai semnificative.

În Bucureşti, de exemplu, nivelul cererii a crescut 14%. Interesul pentru apartamentele şi casele noi s-a majorat într-un ritm mai alert faţă de cel aferent pieţei vechi. Avansul de 22% în cerere pentru locuinţele finalizate după 2020 este cel mai mare înregistrat în rândul principalelor centre regionale din ţară.

În Cluj-Napoca creşterea cererii a fost mai timidă la începutul anului, cu aproape 7%. Un avans similar a apărut în Timişoara.

O revenire a apetitului de achiziţie pe fondul condiţiilor bune din piaţă a fost vizibilă, astfel, încă de la începutul anului. Mulţi nu au ezitat să renunţe la chirie şi să facă o achiziţie, segmentul închirierilor înregistrând scăderi semnificative în cerere. De altfel, este cunoscută preferinţa românilor de a deţine proprietăţile unde locuiesc. Dacă aproape 70% dintre europeni locuiesc în gospodării pe care le au în proprietate, în ţara noastră procentul creşte la 95%, România fiind în prezent pe primul loc în UE la acest capitol.

Dacă ne raportăm la situaţia din 2008, putem spune că atunci cererea era una galopantă, iar pe piaţa rezidenţială specula era cuvântul de ordine. Multe dintre achiziţii se făceau off plan, iar numărul efectiv al celor care făceau o achiziţie din poziţia consumatorului final era destul de scăzut. Acum vedem o creştere a cererii, dar într-un ritm moderat, evoluţia sa fiind influenţată de îmbunătăţirea condiţiilor de pe piaţa de creditare şi de evoluţia salariilor. Cei mai mulţi cumpărători sunt şi consumatori finali.

4. Mai multe tranzacţii imobiliare în România. Se vinde cel mai bine în Bucureşti, Ilfov şi Braşov.

Chiar dacă în luna mai din statisticile oficiale s-au remarcat unele scăderi în numărul tranzacţiilor imobiliare efectuate, tendinţa continuă să fie una de creştere la nivel de 2024. În primele cinci luni s-au vândut la nivel naţional circa 250.700 de case, terenuri şi apartamente, potrivit datelor Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară (ANCPI).

Cele mai multe imobile s-au tranzacţionat în această perioadă în Bucureşti şi în judeţele Ilfov şi Braşov. Discutăm despre circa 44.400 de imobile, respectiv 18.700 şi 12.100 de imobile.

Spre comparaţie, anul trecut s-au vândut în acelaşi interval de timp puţin peste 237.100 de case, terenuri şi apartamente, cele mai multe tot în Bucureşti, Ilfov şi Braşov. În Capitală au fost tranzacţionate atunci 39.100 de imobile, iar în celelalte judeţe circa 13.000.

Vedem cât de mult a avansat piaţa rezidenţială din Bucureşti, dacă analizăm raportări trecute făcute de ANCPI. În 2009, de exemplu, în primele cinci luni din an s-au vândut în Capitală 14.000 de imobile.

5. Împrumuturi în creştere cu 106%. Valoarea medie a unui credit ipotecar depăşeşte 70.000 euro.

Volumul creditelor noi în lei a fost de 14,8 miliarde de lei în primele patru luni, în contextul în care în perioada similară din 2023 abia a fost depăşit pragul de 7 miliarde de lei, conform datelor publicate de Banca Naţională a României. Din volumul total, circa 30% reprezintă credite noi, iar 70% refinanţări ale creditelor existente. Piaţa de creditare se menţine efervescentă pe fondul ofertelor de dobândă fixă tot mai atractive.

Valoarea medie a unui credit ipotecar acordat prin Imobiliare.ro Finance, brokerul de credite din cadrul grupului Imobiliare.ro, a crescut la rândul său şi a ajuns în luna mai la 70.197 de euro. Important de menţionat este şi faptul că mulţi dintre cei care apelează la finanţare aleg să vină cu un aport propriu mai mare de 15%, deci valoarea medie a unei proprietăţi achiziţionate prin credit se apropie de 88.000 de euro.

Băncile nu văd, în momentul de faţă, riscuri semnificative asociate cu evoluţia pieţei rezidenţiale. În plus, sunt mult mai selective atunci când oferă împrumuturi.

6. Numărul autorizaţiilor emise pentru clădiri rezidenţiale începe să crească la nivel naţional.

După scăderi succesive înregistrate la acest capitol, numărul autorizaţiilor de construire emise la nivel naţional pentru clădiri rezidenţiale începe să urmeze un trend ascendent. În primele patru luni s-au eliberat 11.000 de autorizaţii, în creştere cu 3% faţă de perioada similară a anului trecut.

Inclusiv în zona Bucureşti-Ilfov vedem un avans în numărul autorizaţiilor emise comparativ cu situaţia înregistrată la începutul lui 2023, potrivit datelor INS.

7. Oferta rămâne punctul nevralgic al pieţei imobiliare. Creşte, însă, numărul locuinţelor finalizate în mediul urban.

Numărul proprietăţilor rezidenţiale scoase la vânzare la nivel naţional este tot mai scăzut. În primul trimestru din 2024 au fost disponibile pentru cumpărători 148.200 de case şi apartamente, cu 7% mai puţine decât la începutul anului trecut.

În Bucureşti oferta s-a redus cu 17%, la 47.800 de locuinţe. Aceasta este şi cea mai mare scădere înregistrată în rândul principalelor oraşe din ţară. Datele Imobiliare.ro indică şi o scădere cu 15% a numărului de case şi apartamente noi disponibile la vânzare comparativ cu perioada similară a anului trecut. Problemele întâlnire în relaţia dintre dezvoltatori şi administraţia locală persistă.

Reduceri considerabile ale numărului de proprietăţi disponibile în piaţă continuă să se vadă şi acum atât în Capitală, cât şi în celelalte mari oraşe din ţară. O ofertă tot mai limitată poate să pună presiune pe preţuri. În timp, această problemă poate deveni tot mai acută şi afectează implicit accesibilitatea locuinţelor.

Scăderea numărului de locuinţe finalizate este unul dintre principalii factori care influenţează oferta. Pe parcursul anului trecut au fost date în folosinţă aproape 71.500 de locuinţe la nivel naţional, cu circa 1.900 mai puţine decât în 2022. Noi scăderi au fost înregistrate şi la începutul anului în curs, potrivit datelor INS. În primul trimestru au fost date în folosinţă circa 11.300 de locuinţe, cu aproape 4.000 mai puţine decât în intervalul similar din 2023. Vestea bună este că numărul locuinţelor terminate în mediul urban este mare mare decât cel aferent mediului rural.

O menţinere pe termen lung a tendinţei de creştere care a apărut în numărul autorizaţiilor de construire emise pentru clădiri rezidenţiale poate avea beneficii majore pentru ameliorarea problemei date de oferta scăzută. Efectele unei infuzii de proprietăţi noi în piaţă nu vor fi însă vizibile imediat, ci pe parcursul anilor următori.